Bán đất không tách thửa, vẫn có thể đứng tên chung

Do không tách thửa được, người dân ở khu Thanh Đa (Q.Bình Thạnh, TP.HCM) tìm cách bán một phần đất của mình và cho người mua đứng tên chung trên giấy chủ quyền.

Cơ quan tư pháp cho rằng việc làm trên không sai nhưng chính quyền địa phương cấm vì lo việc bồi thường, tái định cư khó khăn.

Tháng 6-2014, ông H. ở đường Bình Quới (P.28, Q.Bình Thạnh) làm thủ tục bán 1/3 giá trị căn nhà cho chị em bà T.. Hợp đồng mua bán nhà đã được công chứng không nói rõ ông H. bán nhà ở vị trí nào, diện tích là bao nhiêu.

Cho rồi ngưng

Sau khi mua nhà, bà T. làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Q.Bình Thạnh theo hình thức người mua và người bán cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chủ quyền).

UBND Q.Bình Thạnh giải quyết đăng ký cho chị em bà T. đứng tên chung trên giấy chủ quyền. Tuy hợp đồng công chứng và giấy chủ quyền không thể hiện rõ ông H. bán cho bà T. phần nhà nào nhưng theo người nhà của ông H. thì phần nhà bán cho chủ mới là các phòng trọ sát bên nhà.

Thời điểm ông H. bán nhà, toàn bộ bán đảo Thanh Đa đang bị dự án “treo”, người dân không được giải quyết tách thửa đất. Ông H. muốn bán một phần nhà, đất nhưng không tách thửa được nên bán theo cách trên.

Hiện việc mua bán đã hoàn tất đăng ký, trên giấy chủ quyền đứng tên ông H. và hai người mua nhà.

UBND Q.Bình Thạnh đã tham vấn ý kiến của Sở Tư pháp và được trả lời rằng việc chuyển nhượng một phần giá trị quyền sử dụng đất như trên là hợp pháp.

Đây là một hình thức sở hữu chung theo phần, theo quy định của Bộ luật dân sự, các bên chuyển nhượng không nhằm mục đích tách thửa nên không nhất thiết phải xác định vị trí ranh thửa và diện tích đất của mỗi bên.

Tuy nhiên, đến tháng 6-2015 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Q.Bình Thạnh ngưng giải quyết đăng ký đứng tên chung cho các trường hợp khác sau khi chuyển nhượng một phần giá trị quyền sử dụng đất tương tự như của ông H..

Một số người dân ở Thanh Đa lỡ ký hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất phải hủy hợp đồng.

Theo UBND Q.Bình Thạnh, pháp luật hiện hành không có quy định về việc chuyển nhượng một phần giá trị quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai cũng không có thủ tục đăng ký biến động cho hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho người khác, để người mua và người bán cùng đứng tên chung trên giấy chủ quyền mà không tách thửa đất.

Đẩy khó cho dân?

Theo UBND Q.Bình Thạnh, hiện khu Thanh Đa đang trong giai đoạn kiểm kê, chuẩn bị triển khai thực hiện dự án.

Nếu như giải quyết cấp giấy chủ quyền cho nhiều hộ gia đình, cá nhân đứng tên trên một thửa đất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc bồi thường, tái định cư sau này (Nhà nước phải lo tái định cư cho tất cả các hộ gia đình, cá nhân có tên trên giấy chủ quyền).

Ông Nguyễn Văn Bình, phó chủ tịch UBND P.28, cho biết khi bồi thường giải phóng mặt bằng, chính quyền chỉ căn cứ trên giấy chủ quyền.

Người nhận chuyển nhượng đất hay mua nhà, đất bằng giấy tay thì sẽ tự thỏa thuận với chủ đất, chủ nhà hợp pháp chứ không được Nhà nước giải quyết các chính sách bồi thường, tái định cư.

Công chứng viên Hoàng Mạnh Thắng, trưởng Phòng công chứng số 7 TP.HCM, cho rằng lấy lý do không có thủ tục để từ chối đăng ký một giao dịch dân sự hợp pháp của người dân là không chính đáng.

Luật không cấm người dân thực hiện giao dịch này và việc nhiều người đứng tên chung trên một giấy chủ quyền là hoàn toàn hợp pháp. Đây là một dạng sở hữu chung theo phần đã được Bộ luật dân sự quy định, không phụ thuộc vào việc có thủ tục hướng dẫn thực hiện hay không.

Một trong những người sở hữu chung theo phần có quyền bán phần sở hữu của mình không phụ thuộc vào việc người đồng sở hữu có đồng ý hay không, người đồng sở hữu có quyền ưu tiên mua trong vòng ba tháng.

Trong trường hợp này, Nhà nước muốn quản lý phải tìm cách đăng ký cho dân. Còn việc Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án là việc của Nhà nước, không vì để dễ bồi thường mà hạn chế quyền dân sự của người dân.

* Ông Phạm Ngọc Liên (giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM):

Nên tìm cách giải quyết cho dân

Quy định hiện hành cho phép nhiều người cùng đứng tên trên một giấy chủ quyền. Trường hợp ở Thanh Đa, người dân không được quyền tách thửa nhà, đất do quy hoạch và đặt trong điều kiện cụ thể là người dân đã bị hạn chế quyền lợi về nhà, đất trong nhiều năm.

Trong khi Nhà nước vẫn cho người dân bán đất trọn thửa cho nhiều người (nhiều người cùng đứng tên trên giấy chủ quyền) mà không cho người dân chuyển nhượng một phần thửa để cả hai cùng đứng tên?

Đây là nhu cầu hợp pháp của người dân thì các cơ quan chức năng phải tìm cách tháo gỡ để người dân bán một phần thửa đất giải quyết sinh kế của gia đình.