Góp vốn mua nhà: “Lật kèo” như chơi!

Phần lớn các giao dịch bất động sản tại các khu đô thị, khu nhà ở đang triển khai ở Hà Nội được thực hiện dưới hình thức hợp đồng vay vốn, góp vốn. Nhiều chuyên gia cho rằng, khi tham gia đầu tư dưới hình thức này, phần thua thiệt bao giờ cũng nằm ở phía khách hàng nếu có tranh chấp xảy ra.

“Lách” luật quá dễ!

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể vay vốn ngân hàng ngay khi được giao dự án, nhưng với nhà đầu tư cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng (đối với dự án đất nền) và khi đã hoàn thành phần móng, đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay đều “ngụy trang” việc mua bán bất động sản bằng các hợp đồng vay vốn, góp vốn. “Các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn bằng việc thông qua các công ty môi giới để ký “hợp đồng góp vốn”. Đây cũng là một dạng bán suất và hợp đồng chuyển nhượng chính thức sẽ được ký kết trong tương lai sau khi các hạng mục hạ tầng hoàn thành. Đương nhiên, tới lượt mình, các công ty môi giới sẽ không chịu ngồi yên mà tiếp tục “huy động vốn” từ các khách hàng có nhu cầu. Cứ thế, giao dịch nối tiếp nhau thực hiện trong khi phần gốc chưa hề rõ ràng...” - một cán bộ Sở Xây dựng phân tích.

Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn hiện nay mà các chủ đầu tư ký với các nhà đầu tư cá nhân đều gắn các điều khoản về vị trí, diện tích căn hộ. Và các hợp đồng này thông thường ngay lập tức được chuyển nhượng cho bên thứ ba, thứ tư mà không bao giờ đợi đến lúc dự án đủ điều kiện bán hàng như quy định (để chuyển sang ký hợp đồng mua bán). Điều đáng nói là trong những hợp đồng mua bán kiểu này, dù cơ quan chức năng có biết cũng bó tay, không giúp được gì cho nhà đầu tư.

Kiểu gì cũng thiệt

Phân tích bản hợp đồng vay vốn đầu tư mà chủ đầu tư dự án Usilk city thực hiện với một khách hàng cá nhân, luật sư Trần Đình Triển - Trưởng Văn phòng Luật Vì dân cho rằng, đây là một hợp đồng trái luật và có thể bị tuyên vô hiệu bất cứ lúc nào. Luật sư Trần Đình Triển cho biết, hợp đồng vay vốn căn cứ vào Bộ luật Dân sự và cần đảm bảo các quy định về mức vay, lãi suất, thời hạn trả, biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai.

Nếu tài sản đảm bảo bình thường (nhà đất có giấy tờ), theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp là bất động sản hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án Usilk City là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Điều này là vi phạm pháp luật. Ngoài ra, trong hợp đồng này, vốn vay được xác định bằng ngoại tệ (đô la Mỹ) là vi phạm Pháp lệnh ngoại hối.

Theo ông Trần Đình Triển, một hợp đồng vi phạm pháp luật thì khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tuyên vô hiệu. Về nguyên tắc xử lý tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu là “tài sản đâu trả về đó”, thiệt hại các bên tự chịu, lợi nhuận phát sinh thì sung công quỹ. “Như vậy, bất luận trong trường hợp nào khách hàng cũng bị thiệt, chỉ có chủ đầu tư là có lợi” - luật sư Trần Đình Triển nói.

Làm rõ hơn bản chất của hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và cá nhân đang được thực hiện phổ biến ở các dự án kinh doanh bất động sản hiện nay, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ nhận định, đây là loại hợp đồng đơn phương. Ông Đặng Hùng Võ dự báo: “Hợp đồng là doanh nghiệp tự “vẽ” ra, người dân chỉ việc ký. Chuyện gì xảy ra với các hợp đồng đơn phương đó? Thứ nhất là việc chủ đầu tư tự động điều chỉnh giá bán vô lý song khách hàng vẫn phải chấp nhận. Thứ hai, nếu gặp chủ đầu tư không đứng đắn, họ có thể xin giải thể, hợp nhất với doanh nghiệp khác để từ chối thực hiện hợp đồng mà khách hàng không biết kêu đâu...”

DiaOcOnline.vn - Theo An Ninh Thủ Đô