Giao dịch bất động sản: Còn băn khoăn khi "lên sàn"

Theo Bộ Xây dựng, nội dung giao dịch qua sàn trong thông tư 13 (hướng dẫn nghị định 153 của Chính phủ về qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản - BĐS) sẽ góp phần minh bạch, lành mạnh thị trường BĐS.

Thế nhưng xung quanh việc "lên sàn" này còn không ít băn khoăn từ các chủ dự án cũng như người quản lý sàn.

Môi giới cũng chịu trách nhiệm

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết để có thời gian cho các doanh nghiệp chuẩn bị, các qui định liên quan đến việc cấp chứng chỉ hành nghề như thẩm định giá, môi giới BĐS... đến ngày 1-1-2009 mới thực hiện. Riêng các qui định khác trong thông tư như xác nhận vốn kinh doanh BĐS, chuyển nhượng dự án... phải thực hiện ngay sau khi thông tư có hiệu lực thi hành (sau 15 ngày, kể từ ngày đăng công báo).

Theo ông Phạm Văn Hải - tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB, qui định mới buộc các chủ đầu tư công khai tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán "lúa non" như nhiều dự án đã làm trong cơn sốt đất vừa qua... Qui định cũng nhằm hạn chế việc mỗi công ty môi giới địa ốc đều có thể tự thành lập chợ, môi giới sản phẩm nhưng thường không chịu trách nhiệm khi sản phẩm xảy ra sự cố.

Tuy vậy, không ít ý kiến đang lo lắng về trách nhiệm của các sàn giao dịch BĐS. Trong phụ lục kèm theo thông tư 13 có qui định mỗi sản phẩm sau khi giao dịch xong phải có xác nhận của giám đốc sàn giao dịch BĐS đó. Các nội dung xác nhận bao gồm: tên BĐS, loại BĐS, địa chỉ, đặc điểm, tên người bán, tên người mua, giá BĐS... Các thông tin này phải báo cáo về Sở Xây dựng, làm cơ sở cho việc cấp chủ quyền cho BĐS.

Giám đốc một chợ địa ốc nói như vậy, tới đây sàn giao dịch BĐS cũng giống như phòng công chứng, tức phải am hiểu về tính pháp lý các loại BĐS rao bán qua sàn. Trong khi trên thực tế có nhiều vấn đề chưa rõ ràng. Ngoài các dự án đã hoàn chỉnh, có giấy chủ quyền thì nhiều BĐS khác có tính pháp lý chưa rõ ràng.

Như qui định về nền móng, hạ tầng tại các dự án chung cư, khu dân cư như thế nào mới được huy động vốn của khách hàng còn đang là vấn đề tranh cãi. Cần phải làm rõ dự án đảm bảo tính pháp lý để được giao dịch qua sàn, hoặc cần phải có giấy chứng nhận của các cơ quan chức năng xác nhận về tính pháp lý. "Nếu không qui định cụ thể thì các chợ sẽ không dám xác nhận việc giao dịch. Bởi việc xác nhận này là cùng chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về sản phẩm khi bán cho khách hàng" - vị giám đốc này nói.

Bất động sản nào phải ra sàn?

Một cán bộ Phòng công chứng số 3 cho rằng khi thực hiện theo thông tư thì hầu hết nhà đất giao dịch đều phải qua sàn và có xác nhận của sàn giao dịch BĐS. Nhưng theo qui định, sau khi sàn giao dịch xác nhận, nhà đất còn phải qua khâu công chứng để chứng thực hợp đồng giao dịch. Vấn đề này được Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) giải thích: chỉ thực hiện công chứng đối với các giao dịch mà Luật nhà ở, Luật đất đai qui định. Còn hầu hết BĐS qui định theo Luật kinh doanh BĐS thì không phải qua công chứng, chỉ cần xác nhận của sàn.

Theo Vụ Pháp chế, chỉ những tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS mới bắt buộc qua sàn và áp dụng theo Luật kinh doanh BĐS. Còn những cá nhân, tổ chức không kinh doanh BĐS thì không bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Tuy nhiên quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đối với nhà đất của các tổ chức, cá nhân trên nếu cơ quan chức năng phát hiện là kinh doanh sẽ bị xử lý theo qui định.

Trong khi đó theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, thông tư yêu cầu sản phẩm giao dịch qua sàn phải đăng báo, vừa phải quảng cáo trên đài truyền hình địa phương để công khai, như vậy sẽ làm tăng thêm chi phí. Tất cả những khoản này chủ đầu tư tính vào dự án, khiến giá sản phẩm tăng và người mua phải chịu. TP.HCM có rất nhiều dự án, nếu mỗi dự án đều phải thông báo trên đài truyền hình của TP thì có thể doanh nghiệp phải xếp hàng chờ đến lượt được đăng quảng cáo...

Sàn hoạt động ra sao?

Theo qui định, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, mua BĐS thông qua sàn giao dịch, trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật nhà ở.

BĐS giao dịch qua sàn phải đảm bảo các điều kiện về mặt pháp lý theo qui định. Sàn giao dịch phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, cho thuê... tại sàn để khách hàng biết, thời gian tối thiểu là bảy ngày.

Đồng thời trong thời gian trên phải tổ chức đăng báo tối thiểu ba kỳ liên tiếp và ít nhất một lần trên đài truyền hình địa phương, nơi có dự án. Chi phí này do chủ đầu tư chịu.

Khi hết thời hạn công khai mới được bán sản phẩm trên. Nếu sản phẩm có từ hai khách hàng đăng ký mua trở lên thì phải tổ chức bốc thăm hoặc đấu giá. Sàn giao dịch BĐS có trách nhiệm xác nhận BĐS đã giao dịch qua sàn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Đối với BĐS của các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS mà giao dịch qua sàn thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo qui định trên.