Giải pháp nào "hạ nhiệt" giá đất?

Giá đất đang bị đẩy lên quá cao, gây tác hại cực kỳ lớn cho nền kinh tế, ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác. Một số chuyên gia đã đánh giá như trên, đồng thời đưa ra các giải pháp.

Tiến sĩ Trần Du Lịch (viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM):

Giá "bong bóng", 90% người mua căn hộ để đầu cơ

Giá đất đang tăng đột biến ở các đô thị lớn. "Cơn bão" của thị trường bất động sản đang đẩy giá lên quá cao, gây tác hại cực kỳ lớn cho nền kinh tế. Tại khu vực phía Nam không chỉ có ở TP.HCM mà đang lan rộng ra Bình Dương, Đồng Nai... đẩy giá đất nông nghiệp ở các vùng dự kiến qui hoạch tăng gấp nhiều lần. Như các quận 2, 7, 9... so với cùng thời điểm năm ngoái, giá đất đã tăng gấp 4-5 lần. Tôi cho rằng giá nhà đất đang trong tình trạng "bong bóng".

Tiến sĩ Trần Du Lịch.

Nguy hiểm của việc "sốt" đất gần đây là cơn sốt do giới đầu cơ nhà đất (chứ không phải đầu tư) tạo nên. Thị trường nhà đất hiện nay không phát triển ở thị trường sơ cấp (đầu tư dự án tạo ra sản phẩm bất động sản) mà hầu hết đều "nóng" ở thị trường thứ cấp (mua đi bán lại) do sự tham gia của giới đầu cơ và thực tế thị trường giao dịch không có mấy dự án mới.

* Ông cho rằng sự tăng giá này sẽ tác động đến nền kinh tế?

Giá tăng như vậy khó có khả năng mở rộng các khu công nghiệp, xây dựng các công trình kinh tế, thương mại. Ngay cả các dự án trọng điểm của TP như khu công nghệ cao, khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu đô thị Hiệp Phước...cũng khó đền bù giải tỏa để phát triển được.

Giá cao quá doanh nghiệp sẽ không chịu nổi, mà nếu có chấp nhận cũng sẽ đôn giá thành, tăng chi phí đầu vào, doanh nghiệp khó cạnh tranh. Điều này làm cản trở thu hút vốn vào các ngành kinh tế.

Giá đất quá cao cũng cản trở việc thực hiện các chính sách xã hội như chương trình xây dựng nhà ở, cơ hội có nhà ở cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Trước đây chỉ cần dành dụm được 500 triệu đồng người ta có thể mua một căn nhà, nhưng khi làm gần đủ 500 triệu thì giá nhà đã tăng lên 1 tỉ, lại tiếp tục phải cố gắng dành dụm nhưng khi gần đủ 1 tỉ thì giá lại leo lên 1,5 tỉ đồng...

* Chính phủ đã ban hành nhiều qui định để kềm giá đất tăng quá "nóng", hạn chế tình trạng đầu cơ. Nhưng thực tế giá vẫn tiếp tục tăng, người tham gia đầu cơ ngày càng nhiều?

Chúng ta quá chậm trong việc áp dụng các công cụ về thuế để hạn chế đầu cơ. Và khi chưa có thuế, người ta vẫn tranh thủ làm. Một số người trong giới kinh doanh bất động sản ước lượng rằng có đến 90% người mua căn hộ cao cấp là để đầu cơ.

Sơ hở trong các qui định của pháp luật về tài chính đất đai cũng là một nguyên nhân. Căn hộ, dự án chưa ra hình hài mà người ta đã mua bán ồn ào. Lẽ ra khi phê duyệt dự án, phải qui định cụ thể trong thời hạn bao lâu thì chủ đầu tư phải hoàn tất dự án theo qui hoạch. Thực tế có nhiều dự án được giao đất cả chục năm nhưng vẫn bỏ trống.

Nhiều dự án xây dựng nhà nhưng chủ đầu tư mới chỉ làm xong cơ sở hạ tầng, người mua nhận nền rồi bán qua bán lại hưởng lợi, không chịu xây nhà. Nếu yêu cầu trong thời hạn bao lâu anh phải xây dựng nhà, không thì phạt thật nặng, tôi tin rằng người mua đất phải cân nhắc ngay.

* Ông cho rằng những giải pháp nào cần làm trong thời gian tới để hạn chế đầu cơ?

Phải triển khai cả hai giải pháp về tài chính và hành chính. Nên đánh thuế vào lợi nhuận thu được từ việc đầu cơ, thu thuế đất những dự án được giao đất lâu nhưng không xây dựng. Công tác quản lý qui hoạch cũng cần rà soát lại, xác định chức năng rõ ràng, có thời hạn, đặc biệt là những dự án đã đền bù xong nhưng "ngâm" quá lâu, không chịu triển khai.

Với các ngân hàng nên khuyến khích bơm vốn vào các sản phẩm của thị trường sơ cấp (khu công nghiệp, khu dân cư, nhà ở, cao ốc văn phòng...) để tăng cung, nhưng nếu bơm vốn cho người đi đầu cơ sẽ rất nguy hiểm. Khi "bể" ra họ sẽ không trả nổi. Tuy nhiên các giải pháp này phải làm dần dần, không tạo ra cú sốc lớn cho thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu (phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

Ông Lê Hoàng Châu.

Phải thu thuế những người đầu cơ nhà đất

Giá đất của TP.HCM hiện đã vượt xa nhiều lần giá trị thực của nó. So với các thủ đô như Tokyo (Nhật), London (Anh)... thì giá nhà đất tại TP.HCM quá cao. Giá đất bị đẩy lên quá như hiện nay gây tác hại cho nền kinh tế và ảnh hưởng tới nhiều thị trường khác.

Tôi thấy Chính phủ có chỉ đạo Bộ Xây dựng sửa đổi nghị định 90 nhằm bỏ bớt các trình tự thủ tục bất hợp lý, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, nhưng nếu chỉ sửa nghị định 90 thì không thể thực hiện vì nghị định này hướng dẫn thực hiện Luật nhà ở. Muốn sửa nghị định thì phải sửa từ luật.

Trong cơn sốt giá nhà đất này, nghịch lý là chỉ có số ít doanh nghiệp đầu tư được hưởng lợi mà lợi nhuận đa số rơi vào những người đầu cơ, mua đi bán lại mà họ lại chẳng phải đóng thuế gì cho Nhà nước. Cần phải nhanh chóng đưa chính sách thu thuế từ lợi nhuận kinh doanh bất động sản của nhóm người đầu tư ngắn hạn, mua đi bán lại để kiếm lời.

Chuyên gia về địa ốc Nguyễn Ngọc Dương:

Thị trường sẽ bình ổn

Rất nhiều nhà đầu tư tranh thủ gom hàng trước tết đang kỳ vọng giá nhà đất sẽ tăng trong thời gian tới, do vậy họ chưa chịu bán, chờ giá tiếp tục tăng. Tuy nhiên tôi cho rằng trong năm 2008 giá đất chỉ tăng nhẹ ở một số khu vực "nóng" như khu Nam Sài Gòn, quận 2..., còn các khu khác nhiều khả năng giá đất sẽ chựng lại.

Hiện nay đa số các nhà đầu tư đã ôm vào giá đất quá cao. Để "tiêu" hết lượng hàng này, họ phải tìm những người khác bán ra. Nhưng với mức giá như vậy khó có nhà đầu tư nào dám mua lại, còn người có nhu cầu ở thật sự lại càng không vì khả năng họ không "với" tới. Do vậy những sản phẩm này sẽ rất khó tìm đầu ra. Trong thời gian tới có nhiều dự án mới công bố, sản phẩm đẹp hơn, giá cạnh tranh hơn... thì khách hàng sẽ có sự chọn lựa. Trong tình huống này, ít ai lại bỏ tiền để mua sản phẩm đã qua tay nhiều lần.