Giải bài toán nâng cấp cải tạo chung cư cũ cần đi từ chính sách mới

Với đặc thù của lịch sử, nền kinh tế xã hội Việt Nam, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM đang hiện diện một số lượng lớn các nhà chung cư cũ (NCCC) xây dựng từ những năm 60, 70... Hiện các chung cư này đang xuống cấp trầm trọng, cần được nâng cấp cải tạo để đảm bảo điều kiện sống cho người dân; Đồng thời cũng để chỉnh trang lại bộ mặt đô thị theo hướng hiện đại và đồng bộ…

Chính phủ đã có Nghị quyết 34, dự kiến tới năm 2015 sẽ giải quyết cơ bản vấn đề này. Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện, công tác này đang còn tiến triển chậm, phức tạp. Vậy, chúng ta sẽ tiếp tục giải bài toán này như thế nào? Nhân dịp này, PV TCKTVN đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về vấn đề trên.

* Hiện nay chúng ta đang thực hiện công tác nâng cấp, cải tạo các NCCC. Xin Thứ trưởng cho biết đôi nét về tình hình thực hiện công tác này?

Việc nâng cấp, cải tạo NCCC ở nước ta, đặc biệt với các đô thị lớn trong quá trình triển khai đang vấp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thực hiện Nghị Quyết 34 của Chính phủ về công tác này, Thành phố Hà Nội cũng đã có Quyết định số 48 nhằm cụ thể hoá các chủ trương chính sách trong nghị quyết 34. Trên thực tế, một số các dự án cũng đã được triển khai như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Thành Công, Giảng Võ…nhưng chủ yếu mới đang ở những khối nhà riêng lẻ.

Theo Nghị quyết 34 thì đến 2015 chúng ta phải giải quyết cơ bản các chung cư cũ, thực hiện nâng cấp cải tạo để chỉnh trang bộ mặt đô thị, đảm bảo cuộc sống của người dân. TP.HCM có đặc thù khác hơn Hà Nội, ít có các khu lớn tập trung, đa phần là chung cư, đơn lẻ, nằm trong các khu có hạ tầng lớn nên ít phức tạp hơn ở Hà Nội.

Thực tế làm việc với các chính quyền địa phương và các doanh nghiệp nổi lên một số khó khăn. Nghị quyết ra nhiều năm nhưng tiến độ thực hiện còn rất chậm. Hiện nhà nước cũng đang xem xét để đề xuất điều chỉnh và thay đổi cần thiết một số cơ chế chính sách cho phù hợp với tình hình thực tiễn, mang tính khả thi hơn và cách tổ chức thực hiện được nhanh và quyết liệt hơn.

* Vậy trước những nảy sinh và yêu cầu thực tế hiện nay, Theo thứ trưởng, vấn đề mấu chốt để giải bài toán nâng cấp cải tạo chung cư cũ là gì?

Thứ nhất, thực tế hiện nay đang đặt ra một câu hỏi lớn: Giãn dân hay tái định cư tại chỗ?

Tái định cư tại chỗ do nhiều lý do khách quan và chủ quan hiện đang là nhu cầu của đa số người dân. Các chính sách hiện nay lại đang thiên về việc khuyến khích người dân ở lại trong khi cải tạo nhà chung cư lại dựa vào nguồn vốn xã hội hoá.

Để đảm bảo cân đối tài chính, các chủ đầu tư phải nâng tầng, nâng cao hệ số sử dụng đất. Điều này gây một trở ngại khác là làm tăng mật độ dân số, tăng áp lực cho hạ tầng xã hội và hạ tầng công cộng, tạo nên các nút cổ chai giao thông, đi ngược lại với xu hướng phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng, không đảm bảo phát triển bền vững.

Nếu tái định cư theo hình thức dãn dân ra một khu ở mới, chuyển đổi và xây dựng lại khu ở cũ chúng ta sẽ có một diện mạo đô thị đẹp và đồng bộ hơn. Tuy nhiên cũng sẽ gặp nhiều trở ngại. Với thói quen, tập quán sinh hoạt lâu đời, người dân ngại thay đổi nơi ăn chỗ ở. Do đó việc di chuyển đến một nơi ở hoàn toàn mới là điều họ không muốn. Hơn nữa, nếu khu ở mới lại không thuận lợi về giao thông, hạ tầng xã hội thì càng không thể thu hút người dân đến ở. Muốn giải bài toán này cần có cơ chế chính sách hỗ trợ cụ thể, tạo điều kiện cho người dân, đồng thời đẩy mạnh công tác xã hội hóa vấn đề nhà ở, công tác tuyên truyền để người dân hiểu, thực hiện.

Thứ hai, không nên để chủ đầu tư tiếp tục tự thoả thuận với dân. Một số dự án đơn lẻ thực hiện trong thời gian gần đây đã cho thấy nhiều bất cập. Cần có chính sách thực hiện đồng bộ cho tất cả các khu chung cư cũ.

Việc doanh nghiệp tự thoả thuận với dân vượt khung giá quy định ở một số vị trí “đắc địa” sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp khác khi thực hiện ở các khu vực không thuận tiện.

Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa ba chủ thể: Nhà nước - Người dân - Doanh nghiệp, không có nghĩa là thả cho doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân. Muốn vậy, chính quyền phải tích cực tham gia tuyên truyền, vận động, đồng thời có biện pháp cương quyết hơn với những đối tượng bất hợp tác, không thể thoả thuận. Chính sách cần cụ thể hoá hơn và điều tiết với mức độ như thế nào thì vừa. Chính sách không thể đáp ứng tất cho 100% người dân, mà chỉ có thể phục vụ lợi ích của số đông và của xã hội.

Thứ ba, điều quan trọng là hiện nay chúng ta cần có quy hoạch tổng thể cho các dự án nâng cấp cải tạo các khu chung cư cũ trên diện rộng. Không thể làm đơn lẻ, manh mún, tránh tình trạng các chung cư có vị trí tốt được làm trước, những khu sau rất khó thực hiện.

Trong một dự án lớn, có thể có nhiều nhà đầu tư tham gia nhưng đều thực hiện và khớp nối trong một quy hoạch tổng thể. Đi kèm theo đó là các cơ chế chính sách áp dụng đồng bộ, phù hợp. Có như vậy mới mong giải quyết vấn đề một cách tổng thể, đảm bảo sự phát triển bền vững cho cả khu vực.

* Vậy theo Thứ trưởng, chúng ta nên thực hiện việc tái định cư như thế nào?

Quan điểm dùng nguồn vốn xã hội hoá để cải tạo chung cư cũ là đúng đắn bởi Nhà nước còn hạn chế về nguồn lực tài chính. Nhưng không có nghĩa là nhà nước đứng ngoài cuộc để cho các doanh nghiệp và người dân tự đứng ra giải quyết. Nhà nước cần vào cuộc bằng cơ chế chính sách mới.

Nếu tái định cư tại chỗ, bài toán cân đối tài chính gặp khó khăn. Nếu tái định cư theo hướng dãn dân ra một khu vực khác, đồng thời chuyển đổi mục đích sử dụng khu ở cũ thì bộ mặt nội đô ở các khu chung cư cũ sẽ trở nên hiện đại, vẫn đảm bảo cân đối nguồn tài chính.

Tuy nhiên, việc tái định cư trên sẽ cần có một nguồn vốn ban đầu, có thể cho Thành phố, doanh nghiệp vay kinh phí làm một khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng, kết nối giao thông tốt... để di dời dân, tạo điều kiện cho người dân tái định cư nhưng chính sách cần phải rõ ràng.
 

Quỹ đất dành cho tái định cư thì nhà nước, thành phố có thể lo được. Thành phố đứng ra giải quyết việc GPMB phục vụ nhà tái định cư sẽ thuận lợi hơn, giá thành không bị đội giá nhiều. Vấn đề là làm thế nào? Phân bổ thế nào cho hợp lý? Khả năng Nhà nước ứng vốn trước cho doanh nghiệp là bao nhiêu? Làm thế nào để có cam kết bù trừ? Quyền khai thác khu đất cũ ra sao?... Thực hiện tốt những vấn đề trên sẽ là một trong những lối thoát, giải pháp.

Cần phải đi tắt đón đầu, xây cả khu mới có hạ tầng xã hội đồng bộ, tới vài chục ha để di dân. Vì nếu tái định cư ở chỗ tốt, đồng bộ với đầy đủ cơ sở hạ tầng xã hội chắc chắn dân sẽ đến. Ra đi phải tốt hơn ở lại, khi đó người dân mới nhiệt tình thực hiện.

Một hướng nữa là có nên thương mại hoá, trả một khoản tiền cho người dân và ưu tiên cho họ mua nhà thu nhập thấp. Như vậy, chúng ta tiếp tục đẩy mạnh mảng nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Mua hay không là tuỳ người dân nhưng chúng ta tạo điều kiện cho họ có nhiều lựa chọn chỗ ở mới để khuyến khích dãn dân. Lo được vấn đề tái định cư cho người dân, doanh nghiệp dễ làm, dân có tiền chủ động để mua nhà.

Trong dự án nhà ở giá thấp quy định mức lợi nhuận là 10%, vậy có nên quy định lợi nhuận định mức cho các dự án cải tạo chung cư hay không? Nếu mức lợi nhuận quá 10% thì đưa vào ngân sách, tạo quỹ để xây dựng những khu khác.

Cần phải coi các dự án nâng cấp cải tạo chung cư cũ là dự án đặc thù. Các chính sách đi kèm về thuế, hạ tầng…cũng cần được ưu đãi, trình tự thủ tục cần được rút ngắn.

* Hai chữ Đồng thuận được đặt ra như một điều kiện đủ cần thoả mãn để được GPMB khi các doanh nghiệp thực hiện nâng cấp cải tạo chung cư cũ. Theo Thứ trưởng chúng ta cần hiểu rõ hơn về vấn đề này như thế nào?

Chúng ta cũng cần hiểu thế nào là đồng thuận, đồng thuận cái gì? Không thể đồng thuận tới từng yêu cầu nhỏ với từng người dân. Các trình tự phân cấp thủ tục của thành phố cũng cần phải xem xét lại.

Việc di dời hay tái định cư tại chỗ cũng đều phải gặp gỡ, thoả thuận với người dân, lúc đó mức độ đồng thuận thấp hay cao đều phải có. Vậy đến mức độ nào không đồng thuận được 100%, có thể là 80% hay là 2/3 số dân thì giải quyết. Hội đồng nào, cơ quan nào sẽ đứng ra giải quyết vấn đề này? Để chương trình thực hiện nhanh, phục vụ cho số đông người dân thì quy trình thủ tục lấy ý kiến người dân cần hợp lý hơn, tỷ lệ đồng thuận đến đâu thì cơ quan nào đứng ra giải quyết?

* Vậy chúng ta có thể học hỏi được kinh nghiệm gì ở nước ngoài cho công tác này?

Theo tham khảo chính sách ở một số nước như: Hàn Quốc, Trung Quốc đã có những bài học thành công và thất bại. Cơ bản sau này rút ra, việc di dân ra khỏi vị trí cũ là hướng chủ đạo hơn. Vấn đề là làm thế nào để thuyết phục được người dân di chuyển đến với những khu ở mới. Tham khảo kinh nghiệm ở Trung Quốc, các khu chung cư tái định cư ở Trung Quốc rất đẹp, đồng bộ và quy mô, nó thành một khu đô thị chứ không riêng lẻ 1-2 toà nhà.

Thượng Hải đã làm rất tốt việc này. Trong khi đó, Bắc Kinh cũng đang gặp những vướng mắc như chúng ta, bởi họ cũng làm theo hướng tái định cư tại chỗ. Chúng ta khuyến khích người dân ở lại hay đi quan trọng là ở chính sách. Đương nhiên, sự lựa chọn là ở người dân. Những khu chung cư nằm trong vị trí “đắc địa” nếu chuyển mục đích sử dụng khác sẽ vừa tạo cảnh quan đẹp cho đô thị vừa tạo được nguồn vốn để phát triển các khu dân cư mới.

Trung Quốc có một Uỷ ban giải quyết vấn đề GPMB, lúc đầu thì thoả thuận trong khung chính sách, sau đến một nấc không thoả thuận được nữa thì đưa ra ủy ban để xét, lúc đó không đàm phán nữa. Tránh để tình trạng hiện nay thoả thuận đền bù nhưng còn những hộ dây dưa thì không thể quyết tiếp. Chính sách mới sẽ càng cụ thể càng tốt. Phải tôn trọng ý kiến người dân nhưng chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng và đúng mức chứ không phải một vài cá nhân ảnh hưởng tới cả một chính sách lớn của đất nước.

* Trân trọng cảm ơn Thứ trưởng!

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng