Giá bất động sản Việt Nam: Cần thẩm định!

Thực trạng hiện nay của bất động sản (BĐS) là khó xác định được giá trị thực, do thị trường còn thiếu minh bạch. Nhiều chuyên gia kinh tế đã đặt ra câu hỏi: có nên thẩm định giá BĐS hay không? Liệu công việc thẩm định giá có thể xác định đúng giá trị thực của BĐS? Và nếu có thì cần tiến hành như thế nào? Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Thẩm định giá Việt Nam, trao đổi xung quanh vấn đề này.

* Thời gian gần đây, có nhiều ý kiến cho rằng giá BĐS ở Việt Nam phải giảm thêm 30 - 50% nữa mới trở về giá trị thực. Ông nhận định thế nào về giá BĐS hiện nay?

Ông Nguyễn Tiến Thỏa - Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Thẩm định giá Việt Nam

- Hiện có nhiều ý kiến đánh giá về giá BĐS ở Việt Nam, nhưng không giống nhau về mức độ cao của giá. Có ý kiến cho rằng giá BĐS Việt Nam cao nhất thế giới. Ngân hàng Thế giới đánh giá BĐS Việt Nam đứng hàng thứ 9. Bộ Xây dựng cho rằng giá BĐS đứng thứ 19 - 20 của thế giới…

Tôi đồng tình với quan điểm của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội là giá BĐS ở Việt Nam chưa phải cao nhất thế giới, song là mức cao bất hợp lý. Bất hợp lý so với chi phí, suất đầu tư của nền kinh tế, bất hợp lý so với mức thu nhập của người dân.

* Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, giá BĐS của Việt Nam thời gian gần đây mang tính chất "bong bóng". Vậy có nên thực hiện công việc thẩm định giá đối với thị trường này hay không?

- Theo tôi, rất cần thiết phải làm như vậy. Cần phải có một cuộc điều tra tổng thể để đánh giá thực trạng chung về giá BĐS của Việt Nam. Trên cơ sở điều tra tổng thể này có thể xác định được giá của từng loại bằng các phương pháp thích hợp. Ví dụ, có bao nhiêu yếu tố thị trường, bao nhiêu là
do yếu tố cung - cầu quyết định… Khi đã xác định được giá trị thực của BĐS thì lúc đấy mới bảo đảm có những chiến lược, phương án để bảo toàn tài sản đó.

Chẳng hạn như tính thuế với BĐS cho hợp lý, thế chấp vay vốn ngân hàng, chuyển quyền sở hữu, tính giá đền bù…, thì tất cả những mục tiêu trên mới không bị sai lệch và không gây ra những hệ quả xấu cho nền kinh tế.

* Nếu thực hiện thẩm định giá đối với BĐS thì theo ông, nên giao cho cơ quan nào thực hiện? Cách thức thực hiện sẽ như thế nào?

- Nên giao cho một cơ quan của Chính phủ làm đầu mối, và cơ quan được giao quản lý thị trường BĐS sẽ làm việc này. Ở Việt Nam là Bộ Xây dựng theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Nhưng để đảm bảo tính khách quan và có nguồn nhân lực để làm việc này, thì nên tổ chức theo cách Nhà nước bỏ chi phí ra thuê một tổ chức thẩm định giá BĐS chuyên nghiệp. Họ sẽ tiến hành điều tra, xác định giá theo đề cương, phương pháp, quy trình thống nhất của cơ quan quản lý. Có thể điều tra theo từng vùng, từng khu vực, sau đó, Bộ Xây dựng chủ trì cùng các cơ quan có liên quan tổ chức, xem xét để hình thành một bảng giá BĐS của các vùng, miền trong cả nước.

* Theo ông, để xác định thực chất giá nhà đất cao hay thấp thì nên dựa trên những cơ sở nào để có thể so sánh?

- Theo tôi, có 3 yếu tố quan trọng. Thứ nhất, phải so với chi phí làm ra BĐS và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế hoặc tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư của chính ngành kinh doanh BĐS với các ngành có liên quan. Thứ hai, phải xem xét, so sánh thu nhập, sức mua và khả năng thanh toán của tầng lớp dân cư. Thứ ba, xem xét mức sinh lợi của ngành kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường tiền tệ.

* Trong điều kiện này, Nhà nước phải can thiệp vào thị trường BĐS như thế nào để bảo đảm đúng giá trị thực của nó, thưa ông?

- Thứ nhất, làm cho thị trường minh bạch hơn thông qua các biện pháp công khai quy hoạch BĐS, tổ chức đấu thầu, đấu giá BĐS, tổ chức các sàn giao dịch thực sự.

Thứ hai, giảm mạnh chi phí chuẩn bị dự án thông qua giảm thủ tục hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí bất hợp lý khác liên quan đến đền bù mặt bằng.

Thứ ba, tăng số lượng nhà ở xã hội thông qua chính sách hỗ trợ của Nhà nước nhằm tạo nguồn cung cho thị trường, như: chính sách tiếp cận quỹ đất, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách thuế, lãi suất…

Thứ tư, rà soát lại hệ thống kỹ thuật để có định mức hệ thống kỹ thuật phù hợp nhằm quản lý xây dựng, quản lý chi phí trong xây dựng.

Thứ năm, kiểm soát chống đầu cơ BĐS thông qua các biện pháp về thuế, hành chính và kinh tế khác.

Thứ sáu, tổ chức bình ổn giá, không để giá các sản phẩm liên quan đến đầu tư vào BĐS tăng cao bất hợp lý. Không để hình thành "thị trường ngầm", vì hoạt động của "thị trường ngầm" sinh ra rất nhiều tiêu cực. Đặc biệt, rất "tù mù" trong việc đánh giá về cung - cầu, khó để người mua, người bán có thể xác định giá cả trên thị trường.

TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Tổng hội Xây dựng Việt Nam:

Ở đây không nên có sự lẫn lộn giữa việc giải cứu thị trường BĐS và giải cứu các nhà kinh doanh BĐS. Với các DN BĐS, đã là kinh doanh, khi có rủi ro phải tự chịu trách nhiệm, lỗ hay lãi hoặc phá sản thì đó là việc của riêng một cá thể. Còn với thị trường BĐS, khi suy thoái không giống như thất bại của một nhà kinh doanh BĐS, nếu "chết" sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế. Vì vậy, Nhà nước không nên để thị trường BĐS rơi tự do, cần có biện pháp can thiệp nhất định, vì BĐS có hệ số lôi cuốn khá lớn, lôi cuốn thị trường xây dựng, vật liệu…

TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia kinh tế:

Cái chính là phải xử lý vấn đề chủ yếu của thị trường, đó là sự phát triển quá "nóng" khiến giá BĐS lên quá nhanh, kích thích làn sóng đầu cơ trên thị trường, dẫn đến việc giá BĐS vượt ra ngoài khả năng thanh toán. Điều này tạo ra nhu cầu không có thực, và đó chính là "bong bóng" thị trường. Thêm nữa, hiện nay, trong cơ cấu của thị trường BĐS đang mất cân đối nghiêm trọng, DN "chạy" theo BĐS trung, cao cấp, trong khi nhu cầu thực là phân khúc nhà giá rẻ, nhà thu nhập thấp hay nhà ở xã hội cho những người lao động thu nhập thấp thì gần như không DN nào quan tâm đến. Chính vì thế mà thị trường tạo ra sự chênh lệch về cung - cầu.

Ông Nguyễn Duy Hưng - Chủ tịch Công ty Chứng khoán Sài Gòn (SSI):

Ở đây, tôi muốn nhấn mạnh là chúng ta phải làm rõ việc cứu ngành kinh doanh và cứu những người đang sở hữu hàng tồn kho là hai khái niệm khác nhau.

Sẽ có ý kiến cho rằng có mối liên quan giữa ngành ngân hàng và người kinh doanh BĐS. Bản thân họ đang sống cộng sinh với nhau. Ngân hàng thì phải hỗ trợ cho người mua nhà vay lãi suất thấp, hay khoanh nợ, giãn nợ cho những người vay kinh doanh BĐS không có khả năng trả nợ. Tất cả những hỗ trợ đó là cần thiết. Nói tóm lại, cứu một ngành kinh doanh là cần thiết, nhưng cứu thì phải làm sao để ngành đó sản xuất và có thanh khoản, chứ không phải là cứu để cho những người đang có tài sản bán ở mức giá cao.