Giá bất động sản TP.HCM và chỉ số giá đất, căn hộ tháng 12/2008

Một số thông tin về giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh và chỉ số giá đất, căn hộ.

1. Giá bất động sản TP.HCM (tham khảo)

2. Chỉ số giá đất và căn hộ trong tháng 12/2008 (tham khảo)

Phân tích diễn biến chỉ số giá BĐS từ tháng 4/2008 đến tháng 12/2008

Thị trường đất nền:

Sơ đồ biểu diễn chỉ số giá đất nền ULPI-Land cho thấy: kể từ quý 2/2008 đến hết năm, giá đất tại các khu đô thị mới của TP.HCM đã giảm 33%. Nếu tính thêm đợt giảm giá mạnh sau tết Nguyên đán (từ đầu tháng 3 đến giữa tháng 4) khoảng 20%, thì giá đất đã sụt giảm trên 50%, kể từ thời kỳ đầu của chu kỳ giảm giá. Phân tích kỹ hơn biểu đồ cho thấy, kể từ tháng 4, diễn biến giá của thị trường chia thành 3 giai đoạn.

Giai đoạn 1: giảm rất mạnh sau cú sốc thắt chặt tiền tệ, kiềm chế lạm phát và hạn chế cho vay BĐS ngay sau tết nguyên đán. Đến cuối tháng 7, chỉ số ULPI-Land rớt từ 27,75 điểm (ngày 12/4/2008) xuống 20 điểm (38,75% ).

Giai đoạn 2: thị trường có bước hồi phục nhẹ, trong thời gian khoảng 2 tháng. Đến cuối tháng 9, chỉ số giá đất đã tăng từ 20 điểm (26/7/2008) lên 21,57 điểm (tăng 7,85%). Chu kỳ tăng điểm này được lý giải: do lạm phát đã được kiềm chế và chính sách tín dụng đã được nới lỏng hơn. Mặc dù lãi suất vẫn cao nhưng các ngân hàng đã bắt đầu cho vay trở lại nên sức ép về tín dụng, về đáo hạn trả nợ của người vay đã được nới lỏng.

Giai đoạn 3: giảm giá kéo dài từ cuối tháng 9 cho đến nay, đã kéo chỉ số giá đất từ 21,57 điểm xuống còn 18,45 điểm (giảm 8,55%), tác động rõ nét trong giai đoạn này là cuộc khủng hoảng tài chính trên quy mô toàn cầu đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của người mua BĐS. Nếu như đợt sụt giảm mạnh hồi đầu năm là do những khó khăn tài chính của nhà đầu tư, thì đợt sụt giá lần này thể hiện rõ sự thiếu tin tưởng của người mua vào thị trường. Cũng do đặc điểm này nên mặc dù giá không giảm quá sâu như đầu năm, nhưng khối lượng giao dịch hầu như ngưng trệ.

Những thống kê mới nhất cho thấy trong khoảng 3 tuần trở lại đây, giá BĐS đã ngừng giảm. Đây là tín hiệu khá tốt cho thấy có thể trong thời gian tới, với việc mạnh tay cắt giảm lãi suất (việc để tiền trong ngân hàng đã không còn có lợi) và các giải pháp kích cầu của Chính phủ, lòng tin vào thị trường BĐS sẽ được khôi phục trở lại. Trên thị trường, số người hỏi mua nhà-đất cũng đã tăng lên đáng kể, mặc dù các giao dịch vẫn còn ít thành công nhưng sự quan tâm đến thị trường này từ người mua đã quay trở lại. Nếu thực sự điều này xảy ra thì đợt hồi phục này rất có thể sẽ bền vững và kéo dài vì hiện nay các bất ổn về vĩ mô, về lãi suất và tín dụng, về lạm phát sẽ khó có điều kiện bùng phát lại trong bối cảnh sụt giảm kinh tế toàn cầu hiện nay.

Thị trường căn hộ:

Diễn biến của thị trường căn hộ thông qua chỉ số giá căn hộ ULPI-Apartment trong năm cũng tương tự như diễn biến của chỉ số giá đất với cùng các nguyên nhân và điều kiện thị trường như đã phân tích ở trên. Từ tháng 4/2008 đến cuối tháng 7/2008, chỉ số giá căn hộ đã giảm từ 29,51 điểm xuống 25,19 điểm (giảm 17,15%). Từ cuối tháng 7/2008 đến cuối tháng 9/2008, giá căn hộ đã tăng 2,48 điểm (tương đương 9,8%) lên 27,67 điểm, và từ cuối tháng 9/2008 đến nay đã giảm 2,38 điểm (tương đương 9,4%) xuống 25,29 điểm. Nếu tính từ khi xác lập chỉ số ULPI (4/2008) đến nay, thì giá căn hộ đã giảm khoảng 16,75%. Diễn biến giá căn hộ có sự ổn định hơn diễn biến giá đất nền cho thấy xu hướng thị trường dành cho người mua để ở có sự ổn định hơn thị trường dành cho người mua BĐS với mục đích kinh doanh hay tiết kiệm.

Những diễn biến trong năm qua của giá BĐS và những phân tích ở trên cho thấy thị trường này bị ảnh hưởng từ hai yếu tố cơ bản là lòng tin của khách hàng và lãi suất cũng như khả năng tiếp cận nguồn tín dụng, trong đó yếu tố tín dụng đóng vai trò chi phối đối với thị trường BĐS VN hiện nay.

Từ những nhận định đó có thể dự báo trong năm tới 2009, với xu hướng lãi suất cho vay giảm và điều kiện cho vay được nới lỏng hơn, rất có thể thị trường sẽ được hồi phục. Cần phải nói rõ hơn là tuy hiện nay lãi suất đã giảm khá nhiều, nhưng những thẩm định cho vay BĐS vẫn còn rất khó khăn, khó hơn nhiều so với năm 2007, nên người mua vẫn chưa có nhiều điều kiện để tiếp cận tín dụng. Thêm vào đó, nền kinh tế toàn cầu vẫn rất ảm đạm khiến cho tâm lý người mua vẫn hết sức nhạy cảm với thị trường này. Do đó, có thể dự báo thị trường BĐS năm 2009 mặc dù sẽ bớt khó khăn hơn năm 2008, nhưng vẫn còn khó khăn và việc hồi phục còn phụ thuộc khả năng khôi phục lòng tin và các điều kiện tiếp cận tín dụng của người mua trên thị trường này.

DiaOcOnline.vn - Theo T/C Thị Trường Giá Cả