Đổ xô đầu tư bất động sản ăn theo dự án nghìn tỷ

Nhiều nhà đầu tư cá nhân và cả doanh nghiệp đang đua nhau thu gom quỹ đất lớn quanh những dự án có quy mô khủng với kỳ vọng làn sóng hoàn thiện hạ tầng, quy hoạch đồng bộ sẽ kích giá địa ốc tăng lên.

Trong 12 tháng qua, giới buôn bất động sản tại TP HCM đã đổ về khu vực huyện Nhà Bè, gần cảng Hiệp Phước để săn đất. Khu đô thị Hiệp Phước giai đoạn một  được kỳ vọng sẽ thành trung tâm cảng biển lớn của Việt Nam. Các cụm cảng nằm dọc theo sông Soài Rạp gồm Cảng container quốc tế SPTC, Cảng Sài Gòn Hiệp Phước, Tân Cảng Hiệp Phước, Cảng quốc tế Long An.

Năm 2015, UBND TP HCM đang xin ý kiến Bộ Xây dựng chấp thuận việc đầu tư siêu dự án này với tổng vốn hơn 4.200 tỷ đồng. Những thông tin về chuyển động của khu đô thị cảng này đã tạo cú hích tâm lý cho bất động sản tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè và những khu giáp ranh. Nhà đầu tư cá nhân có dòng tiền lớn đã ồ ạt đổ về địa bàn này để săn đất dọc theo bờ sông hoặc kênh lớn. Nhà đầu tư tổ chức cũng tham gia táo bạo không kém.

Một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM đã dành 2 năm săn lùng, chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện pháp lý để phát triển dự án có quy mô 37ha với 1.700 nhà phố, biệt thự liền kề khu đô thị cảng Hiệp Phước. Dự án tọa lạc trên đường Lê Văn Lương nối dài, có giá từ 520 triệu đồng một nền đã bao gồm thuế phí, thuộc địa phận tỉnh Long An tiếp giáp TP HCM vẫn thu hút nhiều khách hàng tìm mua. Thống kê từ phòng kinh doanh của doanh nghiệp này, chỉ trong 2 tuần cuối tháng 10/2016, đã có hơn 300 nền đất được đặt mua, trong đó nhóm khách hàng có nhu cầu mua sỉ, đầu tư 5-10 nền chiếm tỷ lệ trên 10%.

Trong khi đó, dự án xây cầu Cát Lát nối với Nhơn Trạch (Đồng Nai) tổng vốn đầu tư 5.700 tỷ đồng được Thủ tướng chấp thuận cũng đã kích thị trường bất động sản tại Nhơn Trạch khởi động trở lại.

Thành phố mới Nhơn Trạch vốn bỏ hoang nhiều năm bắt đầu rục rịch sôi động từ trung tuần tháng 8/2016. Số lượng dự án chào bán tăng dần, người mua và giới đầu tư săn đất lẻ quan tâm địa bàn này ngày một nhiều hơn. Hàng loạt các dự án cũ, thậm chí đất nông nghiệp tại các xã Phú Hữu, Đại Phước, Long Thọ, Phước An, Phú Hội, Phú Đông, Vĩnh Thanh bỗng chộn rộn bán mua trở lại, xuất hiện sự tăng giá trên diện rộng. Từ đất dự án, nhà liền thổ, đất nông nghiệp đến đất vườn, đất lúa đều đã vọt lên với tỷ lệ khá cao tại nhiều xã, mức tăng phổ biến là 25-50% tùy phân khúc và vị trí.

Không riêng gì Hiệp Phước, Nhơn Trạch đang tạo nên làn sóng đầu tư ăn theo siêu dự án, tại Cam Ranh, cơn sóng ngầm này cũng đã xuất hiện. Đơn cử trường hợp của một nhà đầu tư tên Thy cùng gia đình đã rót gần 30 tỷ đồng thu mua quỹ đất tại Cam Ranh gần 2 năm qua. Vị trí được nhà đầu tư này gom đất có đặc điểm là nằm gần quần thể khu phức hợp nghỉ dưỡng, thương mại vốn đầu tư nghìn tỷ đồng của một tập đoàn bất động sản có nhiều dự án đình đám tại Hà Nội, TP HCM, Phú Quốc.

Thời điểm đầu năm 2014, trung bình cứ 1.000 m2 đất đã ra sổ đỏ có giá 800 triệu đồng, nhưng năm 2015 những lô đất có diện tích tương tự giá đã nhích lên 1,2-1,3 tỷ đồng. Đến giữa năm 2016, giá đất tại đây gần các trục đường lớn và gần dự án khu phức hợp đang được quy hoạch đã có giá giao dịch 1,5-1,6 tỷ đồng một lô 1.000 m2, tức tăng gấp đôi trong vòng 24 tháng qua.

Bà Thy chia sẻ, vẫn bám trụ khu vực này vì tin chắc đến khi dự án đi vào hoạt động, giá đất xung quanh sẽ tiếp tục tăng lên do tác động của hạ tầng và môi trường kinh doanh được cải thiện.

Trước đó, đại công trường tỷ đô Phú Quốc cũng từng xảy ra hiện tượng đầu cơ bất động sản ăn theo các siêu dự án. Từ năm 2014 đến đầu năm 2016, thị trường bất động sản tại huyện đảo này đã trải qua nhiều cơn sốt thất thường, phải đến quý II/2016 mới có dấu hiệu hạ nhiệt. Từ quý III/2015 đến quý I/2016, khu vực Bãi Dài (cách trung tâm huyện đảo này 10km), đã liên tục xuất hiện nhiều dự án mọc lên quanh các khu nghỉ dưỡng kết hợp giải trí quy mô lớn đã đi vào hoạt động.

Hệ quả của việc đầu tư ăn theo các siêu dự án là giá đất tại Phú Quốc nhảy múa liên tục. Biệt thự nhìn thẳng ra biển trên thị trường thứ cấp có mức chênh lệch một tỷ đồng mỗi căn sau gần một năm được tung ra thị trường. Đất lẻ tại Cửa Cạn cách thị trấn Dương Đông 15km cũng tăng vọt nhiều cấp độ. Mức tăng ít nhất 15-20% một lần sau khi đã đổi chủ đối với lô nhỏ và tăng gấp 2-3 lần trong một năm đối với view đẹp do làn sóng đầu tư bất động sản quá mạnh mẽ.

Theo các chuyên gia bất động sản, làn sóng đầu tư địa ốc ăn theo các siêu dự án nghìn tỷ đã trở thành quy luật có cơ sở khoa học nhưng tác động rất  khó lường. Trao đổi với VnExpress, chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa cho biết: "Những siêu dự án có tầm ảnh hưởng khủng khiếp, thường tạo ra lực hút lớn lôi kéo nhà đầu tư tìm đến".

Ông Nghĩa đánh giá, giới đầu tư có lý do khi đổ xô chạy theo làn sóng đầu tư ăn theo các siêu dự án vì cơ hội tại đây rất lớn. Bởi lẽ đằng sau những siêu dự án là các ông lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh, khả năng đưa dự án về đích rất cao, đủ sức thay đổi diện mạo khu vực và tạo nên sự cộng hưởng lớn về mặt thương mại, xã hội. Các yếu tố này dẫn đến kịch bản kích thích giá trị bất động sản tăng.

Chuyên gia này phân tích, những siêu dự án có khả năng dịch chuyển được nhu cầu đô thị hóa, tạo ra chất xúc tác về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội, gia tăng tiện ích và thúc đẩy hình thành cộng đồng dân cư nhanh chóng. Nơi nào có siêu dự án, tức nơi đó có tiềm năng mở ra thị trường bất động sản sôi động, giá trị gia tăng cao, thanh khoản tốt.

Tuy nhiên, đầu tư theo các siêu dự án cũng tiềm ẩn rủi ro khôn lường. Theo ông Nghĩa, có 4 lý do để giới đầu tư bất động sản cân nhắc trước khi quyết định gia nhập làn sóng bám đuôi các siêu dự án.

Thứ nhất, tiến độ của siêu dự án nhanh hay chậm và pháp lý rõ ràng đến đâu. Thứ hai, bỏ tiền vào cơn sóng này cần lưu ý đến sức khỏe của dòng vốn, tránh dùng đòn bẩy tài chính để đón sóng. Thứ ba, chấp nhận mất chi phí cơ hội (chôn tiền trong suất đầu tư này nếu không thể chốt lời nhanh). Thứ tư, cần lường trước vấn đề thay đổi quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch có thể xảy ra bất cứ lúc nào.