DN địa ốc tăng đột biến: Có dấu hiệu né luật

Theo thông tin từ Cục Quản lý đăng ký kinh doanh (Bộ KH&ĐT), trong quý 1-2015, số lượng doanh nghiệp (DN) đăng ký thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) tăng đột biến, gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Các chuyên gia trong lĩnh vực này cho rằng chẳng biết nên mừng hay lo vì kinh doanh BĐS cần những DN có năng lực tốt về kiến thức thị trường, tiềm lực vững về tài chính mà không phải ai cũng làm được.

Vừa tránh luật vừa đón bùng phát

Trước thông tin trên, ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh BĐS Thanh Yến Land, cho biết nhiều đánh giá dự báo thị trường BĐS năm 2015 có xu hướng tốt, đó là lý do các DN mở ra đón đầu xu hướng đó. Song cũng không tránh khỏi những trường hợp DN thành lập mới để kỳ vọng các cơn sốt BĐS như năm 2007.

ông Minh nói: “Năm 2007 ở TP.HCM và năm 2009 ở Hà Nội đã chứng kiến sự bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn làm nảy sinh những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường. Các DN đã đổ xô vào đầu tư phát triển thị trường BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Sau khi bùng phát, đến năm 2010 kinh tế suy thoái, khó khăn, DN BĐS phá sản hàng loạt hoặc phải chuyển ngành nghề. Các DN mới thành lập tính toán rằng theo chu kỳ tăng giảm thì năm 2013, 2014, thị trường BĐS đã tới điểm đáy nên năm 2015 sẽ tăng lên. Và khi thị trường hấp dẫn thì số lượng DN BĐS đua nhau ra đời là chuyện đương nhiên. Còn chuyện trong thời gian tới thị trường có chứng kiến một cuộc cạnh tranh khốc liệt và nếu không có sự chuẩn bị tốt nhất, hệ quả là DN phá sản, đóng cửa như giai đoạn trước đây có diễn ra hay không lại là chuyện khác”.

Đồng quan điểm, đại diện một DN BĐS khác cho rằng năm 2015 được nhiều người kỳ vọng sẽ có cơn sốt như năm 2007 nên không ít DN mở ra để nắm cơ hội. Hơn nữa nếu thành lập thời điểm này thì DN có thể tránh được quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ 1-7-2015 là muốn thành lập DN kinh doanh BĐS cần có vốn pháp định 20 tỉ đồng trở lên. Trong khi luật hiện hành DN BĐS muốn thành lập chỉ cần vốn pháp định 6 tỉ đồng. Hiện nay có tới 60% DN kinh doanh BĐS có mức vốn điều lệ từ 6 tỉ đến 20 tỉ đồng và 26% DN có mức vốn điều lệ trên 50 tỉ đồng.

Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là khoản 1 Điều 80 của Luật Kinh doanh BĐS 2014 lại quy định các DN kinh doanh BĐS đang hoạt động mà chưa đáp ứng điều kiện 20 tỉ đồng vốn pháp định thì phải bổ sung đủ điều kiện này trong thời hạn một năm kể từ 1-7-2015. Như vậy, sau một năm khi luật có hiệu lực thì hàng loạt DN đang kinh doanh BĐS có vốn dưới 20 tỉ đồng tới đây sẽ phải rời khỏi thị trường này.

Thế nhưng theo các chuyên gia BĐS, chỉ cần một thời gian ngắn, một năm cũng đủ để DN thành lập đón cơ hội cho sự bùng phát mà cụ thể là trong năm 2015 này. Sau đó nếu kinh doanh hiệu quả thì chuyện huy động vốn từ cá nhân, tổ chức tài chính để góp vốn theo đúng quy định của luật là chuyện rất dễ dàng.

Nên mua theo nhu cầu thực

Ông Lê Tiến Vũ, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Incomreal, cho rằng trong số những DN BĐS thành lập mới sẽ có nhiều dạng DN. Có thể là DN mới toanh, có thể là những DN đã giải thể, phá sản trước đó, khi thấy thị trường tốt họ quay lại hoạt động. Và cũng có thể có những DN tách ra nhiều DN nhỏ hoặc là những DN thành lập mang tính chớp cơ hội… Số lượng DN BĐS ra đời tăng mạnh vào thời điểm “giao thời” chờ đợi luật mới sẽ tạo nên tình trạng tranh tối tranh sáng cho thị trường BĐS.

“Hiện nay, trong số hàng ngàn DN BĐS thì những nhà đầu tư có thương hiệu uy tín không quá 100 DN, những DN môi giới BĐS uy tín cũng không quá con số 50. Vì vậy sẽ bất lợi cho người mua nhà khi họ phải tự sàng lọc và dễ gặp rủi ro hơn khi giao dịch BĐS. Khách hàng đa phần không quan tâm đến quy định của luật. Người tiêu dùng phải kỹ lưỡng khi giao dịch với chủ đầu tư, nên chọn những chủ đầu tư uy tín để đặt niềm tin vào đó, điều nghiên cẩn thận hợp đồng, những điều khoản ràng buộc trong vấn đề pháp lý dự án” - ông Vũ nói.

Còn ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc Thanh Yến Land, thì cho rằng khách hàng hiện giờ cũng có nhiều kiến thức. Khác hẳn với năm 2007, thị trường BĐS mới chỉ hình thành mang tính hoang sơ, luật chưa rõ ràng. Đến năm 2015, khi Nhà nước can thiệp, chính sách luật cũng khá rõ ràng, thị trường BĐS cũng đã rất rõ ràng. Những quy định trong Luật Kinh doanh BĐS mới cũng chặt chẽ hơn. Lời khuyên cho người mua nhà vào thời điểm này là hãy quyết định mua theo nhu cầu của mình, không nên lướt sóng, thị trường BĐS giai đoạn này nếu có tăng cũng chỉ tăng nhẹ, vừa phải, không có chuyện tạo nên cơn sốt như những năm trước đây.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nguyên nhân gốc rễ cũng do thị trường BĐS đang ấm dần lên, đương nhiên nó sẽ tạo ra cơ hội thu hút DN tham gia đầu tư kinh doanh. Và từ đó DN cho ra nhiều sản phẩm, giá sẽ cạnh tranh hơn, sẽ có nhiều chọn lựa cho khách hàng hơn.

Giao dịch BĐS tăng mạnh

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong ba tháng đầu năm 2015, giao dịch BĐS tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, trong tháng 3 có khoảng 1.500 giao dịch thành công, tăng 25% so với tháng 2. Cả quý 1-2015 có 4.250 giao dịch thành công, gấp gần ba lần so với cùng kỳ năm 2014. Còn tại TP.HCM, trong tháng 3 có khoảng 1.400 giao dịch thành công, tăng gần 30% so với tháng 2-2015. Tính chung trong quý 1-2015 có khoảng 3.950 giao dịch thành công, gấp ba lần số giao dịch thành công so với cùng kỳ năm trước.

Ở giai đoạn này rất cần vai trò của quản lý nhà nước, nếu buông lỏng, không có chính sách can thiệp thích hợp hoặc chỉ can thiệp bằng biện pháp hành chính thì không nên. Nhà nước cần có cơ chế, chính sách đòn bẩy về kinh tế để phục hồi thị trường BĐS, BĐS tăng tốc thì nền kinh tế chung sẽ hồi phục theo.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - HoREA