Bất động sản TP. HCM bước vào chu kỳ mới

Bức tranh bất động sản TP. HCM khép lại quý I/2015 với gam màu sáng ở hầu hết các phân khúc thị trường. Các đơn vị nghiên cứu đều cho rằng, không còn nghi ngờ về sự phục hồi, mà nhiều khả năng, thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới.

Kỷ lục thanh khoản của thị trường căn hộ

Theo các công ty nghiên cứu thị trường, thông thường quý đầu tiên của năm có xu hướng trầm lắng do kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Tuy nhiên, quý I năm nay, thị trường căn hộ đã đi ngược với quy luật. Theo Công ty Savills, trong quý I/2015, TP. HCM có 7 dự án mới và các giai đoạn mới của 13 dự án hiện hữu tung ra thị trường khoảng 6.600 căn hộ, tăng 40% theo quý và tăng 137% theo năm. Đây là quý tăng lớn nhất kể từ quý II/2011. Trong quý I/2015, có khoảng 4.200 căn hộ được bán, tăng 3% theo quý và 167% theo năm. Đây là lượng giao dịch cao nhất theo quý kể từ quý IV/2010.

Còn theo nghiên cứu của Công ty CBRE, sự khác biệt của thị trường căn hộ trong quý I năm nay so với thời gian trước đây là sự “lên ngôi” mạnh mẽ của phân khúc căn hộ cao cấp. Góp phần làm nên sự sôi động của phân khúc này là do các dự án lớn tiếp tục bung hàng như Vinhomes Central Park của Tập đoàn Vingroup, Masteri Thảo Điền của CTCP Đầu tư Thảo Điền và Scenic Valley của Công ty Phú Mỹ Hưng.

Một đại gia khác cũng góp phần làm sôi động phân khúc này là Tập đoàn Novaland. Sau khi mua được 8 khu đất dự án trong năm 2014, Novaland đã tham gia cuộc đua với việc chào bán ra thị trường Tháp A của Dự án RiverGate, chào bán đợt 2 Dự án The Tresor (quận 4), Tháp TB1 của Botanica trên đường Phổ Quang (Tân Bình) và 3 tòa tháp đầu tiên của The Sun Avenue (quận 2), cung cấp tổng cộng 756 căn hộ ra thị trường trong 3 tháng đầu năm.

“Sau nhiều năm trầm lắng, chúng ta đã bắt đầu chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các dự án, không những lớn hơn về quy mô, tầm vóc, mà còn định vị phân khúc cao hơn và quy hoạch phức tạp hơn. Chẳng hạn như trong phân khúc cao cấp, chúng tôi phát hiện mối tương quan thú vị giữa mức giá chào bán trên thị trường sơ cấp với quy mô chào bán trung bình của các dự án”, ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết.

Tuy nhiên, cũng có một sự khác biệt trong câu chuyện bán hàng được so sánh giữa quý này và quý trước. Theo đó, tốc độ bán hàng trong phân khúc cao cấp có phần chậm hơn, lượng tiêu thụ giảm khoảng 30 - 40%.

“Nhiều người lo ngại, đây là dấu hiệu đầu tiên của tình trạng thừa cung. Tuy

nhiên, theo tôi, còn quá sớm để kết luận về nguồn cung dồi dào hơn mức bình thường trong phân khúc cao cấp. Điều khiến tôi quan tâm hơn là giá bán và liệu mức giá này có phù hợp với khả năng chi trả của đa số người mua hay không”, ông Marc Townsend nói và cho rằng, ghi nhận thực tế của CBRE cho thấy, giá chào bán đã tăng 3 - 5% so với quý trước tại một số dự án cao cấp có vị trí tốt với hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện và có khả năng cho thuê cao. Tuy nhiên, điều này đã không xảy ra trên diện rộng, ngay cả các chủ đầu tư uy tín cũng thận trọng trong việc tăng giá, họ chỉ dám tăng chậm từng đợt.

Giá chào bán trung bình của phân khúc cao cấp tăng nhẹ lên 1.717 USD/m2, tăng 1,6% so với quý trước và 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Với mức thay đổi khiêm tốn này, thì chưa cần quá lo lắng. Dù vậy, có một điều đáng chú ý là tại các dự án có doanh số bán chậm, hoa hồng cho môi giới lại bị điều chỉnh giảm, từ đó làm giảm sự nhiệt tình và mức độ cam kết của họ.

Bán lẻ sôi động

Không chỉ phân khúc căn hộ, quý đầu tiên của năm 2015 cũng khởi đầu tốt đẹp với phân khúc mặt bằng bán lẻ. Trong quý, giá thuê bình quân tăng nhẹ ở cả 2 khu vực trung tâm và ngoài trung tâm nhờ vào tỷ lệ lấp đầy tăng so với cùng kỳ năm trước ở một số trung tâm mua sắm như Vincom Center B, Union Square, cũng như tỷ lệ lấp đầy cao tại các trung tâm mua sắm mới mở như Vincom Thủ Đức và Saigon Square 3. Tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn giữ ở mức cao 75 - 80%, mặc dù vẫn còn chịu ảnh hưởng tiêu cực từ dư âm của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu và nguồn cung gia tăng. Cả 2 trung tâm mua sắm Vincom Thủ Đức và Saigon Square 3 đều có tỷ lệ lấp đầy cao, lên đến 70% ngay khi vừa mở cửa.

Theo khảo sát của CBRE, trong quý này, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước đều hoạt động tích cực. Vincom Retail mở rộng chuỗi Vinmart +, bao gồm các siêu thị nhỏ và cửa hàng tiện lợi, VinFashion tiếp tục lên kế hoạch triển khai 2 thương hiệu mới VinPro (cửa hàng điện tử) và VinDS (trung tâm thương mại tổng hợp) trong năm 2015. Ngoài ra, Tập đoàn Aeon (Nhật Bản) và 2 nhà bán lẻ khác đến từ Thái Lan (BJC và Central Group) cũng tích cực mở rộng hoạt động thông qua hợp tác với các nhà bán lẻ trong nước.

Cụ thể, Tập đoàn Aeon đã mua 30% cổ phần của Fivimart và 49% của Citimart để quảng bá sản phẩm và củng cố, mở rộng hệ thống phân phối của họ. BJC mua Family Mart và đặt mục tiêu mở rộng lên đến 300 cửa hàng vào năm 2018, Central Group mua lại 49% cổ phần của Trung tâm điện máy Nguyễn Kim - chuỗi cửa hàng điện máy của Việt Nam.

“Ngành hàng ăn uống tại Việt Nam có tốc độ tăng trưởng mạnh nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong khi các nhà kinh doanh bán lẻ hạng sang lại hoạt động tích cực nhất. Trong quý I/2015, ngoại trừ các thương hiệu bán lẻ mới của Vincom Retail, thị trường TP. HCM chào đón 2 thương hiệu nước ngoài mới Gucci (Ý) và Hollys Coffee (Hàn Quốc)”, ông Marc Townsend nói.

Dịch chuyển văn phòng cho thuê

Theo khảo sát của CBRE, chuyển biến lớn nhất của phân khúc văn phòng cho thuê trong quý I/2015 so với trước đó là sự chuyển đổi văn phòng và mở rộng văn phòng. Nguyên nhân là của sự dịch chuyển này là do kinh tế đang cải thiện và Việt Nam một lần nữa là lựa chọn hấp dẫn cho nhà đầu tư.

“Lượng yêu cầu của CBRE cũng cho thấy diện tích văn phòng từ nhỏ tới trung bình (dưới 400 m2) được ưa chuộng nhất trong quý đầu năm 2015. Nhóm ba đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thuộc lĩnh vực bảo hiểm - ngân hàng, kho vận và kỹ thuật”, đại diện CBRE cho biết.

Theo ghi nhận, từ đây đến cuối năm, các dự án văn phòng cho thuê tiêu biểu sẽ hoàn thành và chính thức được đưa vào vận hành, như Tòa nhà Vietcombank, Lim Tower 2, Viettel Office and Trade Centre và SSG trong quý III. Những dự án này sẽ đem lại cơ hội cho những khách thuê đang tìm kiếm diện tích lớn hơn 1.000 m2 trên cùng một mặt sàn. Trong năm 2015, giá thuê trong các tòa nhà chất lượng đã hoạt động lâu năm dự kiến vẫn ổn định hoặc có thể tăng nhẹ. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động sẽ cần một chính sách cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Kết thúc quý I/2015, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục đón nhận diễn biến tích cực. Diện tích thực thuê mới tốt và tỷ lệ trống giảm ở văn phòng hạng A và B. Thị trường văn phòng chào đón 1 tòa nhà hạng C là Robot Tower, trong khi không có tòa nhà hạng A và B mới trong quý khảo sát. Thị trường văn phòng TP. HCM duy trì ổn định trong quý khảo sát tại cả khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cầu trên thị trường vẫn tăng trưởng do nền kinh tế thế giới và Việt Nam đang cải thiện, kết hợp với sự hạn chế về nguồn cung trong thời gian qua đã giúp giảm tỷ lệ trống.

Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng A ghi nhận mức cải thiện ít hơn so với phân khúc hạng B. Trong quý, tỷ lệ trống hạng A giảm 0,3 điểm phần trăm, trong khi con số này của phân khúc hạng B là giảm 2,2 điểm phần trăm. Tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B trong quý I/2015 đều ghi nhận mức giảm tương ứng 1,9 điểm phần trăm và 3,8 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Diện tích thực thuê mới ghi nhận giảm tại các văn phòng hạng A và B trong quý I/2015 so với quý trước. Diện tích thực thuê hạng A giảm 31,7% còn hạng B giảm 20,7%. Diện tích thực thuê mới tăng vẫn được ghi nhận tại Tòa nhà Lottery Tower mới tham gia vào thị trường quý trước và tiếp tục có diện tích được thuê mới tốt.