Bất động sản phục hồi - thật hay ảo?

Thị trường bất động sản (BĐS) đang trên đà phục hồi là nhận định chung của nhiều chuyên gia cũng như các công ty. Trong báo cáo quý I/2015, Bộ Xây dựng cũng đưa ra con số cụ thể khẳng định sự tăng trưởng của thị trường, đặc biệt là tại Hà Nội và TP HCM. Tuy vậy, chúng ta cần một cái nhìn rõ ràng và khách quan về thị trường đầy “nhạy cảm” này.

Tăng nóng nhưng vẫn ế

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm, giao dịch BĐS tại Hà Nội và TP HCM tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước, ước khoảng trên dưới 8.000 giao dịch thành công. Thị trường sôi động kéo theo giá nhà ở mọi phân khúc tăng đều 3-10%.

Còn theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp BĐS được thành lập trong 2 tháng đầu năm 2015 tăng tới 89% so với cùng kỳ năm trước. Trung bình mỗi ngày có trên 20 công ty BĐS được thành lập mới.

Theo các sàn giao dịch và các công ty BĐS, phân khúc nhà ở đang được người tiêu dùng quan tâm nhiều là căn hộ chung cư có giá dưới 2 tỉ đồng, diện tích từ 50 đến dưới 100m2. Tuy nhiên, những người có nhu cầu vẫn có thể tìm được một mảnh đất đầy đủ sổ đỏ ở khu vực Thanh Trì, Đông Anh (Hà Nội) với mức giá tương đương. Đây được coi là lựa chọn “an toàn” và hợp lý hơn nếu đầu tư vào chung cư - có cùng diện tích. Bởi lẽ về phương diện đầu tư chờ giá lên thì đất nền có tính thanh khoản cao, đồng thời nếu có xây lên thì cũng sẽ tiện lợi hơn phân khúc chung cư.

Tuy nhiên, nhiều dự án cũng gặp phải tình trạng ế ẩm, không thể tìm được khách hàng. Ví dụ như khu biệt thự Vincom Long Biên Riverside: Giá bán khoảng 12 tỉ đồng cho một căn hộ nhưng khuyến mãi lên đến 3 tỉ tiền nội thất, căn hộ cao cấp 5 sao ở Royal City đang khuyến mãi chiết khấu trực tiếp hơn 7% nhưng vẫn vắng khách.

Đó là thực tế ở những dự án nhà chung cư, khu đô thị mới. Còn thị trường nhà đất truyền thống thì sao?

Trong vai một người đang có nhu cầu tìm mua nhà đất với giá khoảng 1,5 tỉ đồng, diện tích trên 30m2, vị trí thuận lợi đi lại, phóng viên đã liên hệ nhiều văn phòng môi giới nhà đất để mong họ “tư vấn” và chỉ cho một khu đất vừa ý, hợp với túi tiền. Qua một hai lần làm việc, phóng viên được giới thiệu một số khu đất thuộc khu vực quận Ba Đình (Hà Nội). Mức giá hợp lý của những lô đất này hoàn toàn thỏa mãn yêu cầu về mặt tài chính mà phóng viên đặt ra nhưng vị trí thì không hề như những lời “tư vấn”.

Tại một văn phòng môi giới trên phố Kim Mã Thượng (quận Ba Đình), sau khi đưa ra những yêu cầu trên, phóng viên đã được một người tự xưng tên Dung liệt kê cho một loạt các khu đất mà văn phòng đang có. Sau khi xem xét, cân nhắc, tôi chọn ra được 3 khu đất hợp lý “trên giấy tờ” và quyết định đi xem.

Trái ngược với những kỳ vọng ban đầu, những mường tượng “trên giấy tờ” và qua cả sự mô tả của người môi giới kể trên. Những khu đất mà tôi đặt chân đến hoặc nằm quá sâu trong ngõ, ngõ hẹp, hoặc diện tích sổ đỏ thực tế lại không đủ 30m2, tuy gần ngõ nhưng lại phải đi vòng vèo một đoạn đường rất xa mới tới được.

Thứ nữa, trên các trang rao bán bất động sản hiện nay, có tới 90% là do các văn phòng môi giới nhà đất đưa ra. Những thông tin này được các văn phòng môi giới xây dựng thành một “ma trận” với nhiều nguồn tin và đặc biệt là với rất nhiều mức giá. Điều đáng nói là những “ma trận” này được xây dựng xoay quanh một dự án nhất định. Ví như ở Dự án CT3 Khu đô thị Cổ Nhuế. Phóng viên đã liên hệ với không dưới 20 lời quảng cáo để tìm mua thì cả 20 lời quảng cáo này đều do một nhóm nhân viên môi giới đưa ra.

Một “cò đất” tên Duy khi được hỏi về dự án CT3 này đã thẳng thắn nói ngay: “Bọn em phân phối độc quyền dự án này. Giá là giá của chủ đầu tư. Những thông tin giới thiệu, rao bán trên mạng về dự án phần lớn là của bọn em. Anh có gọi điện đến số điện thoại nào thì cũng vậy thôi”.

Đúng như lời “cò đất” này nói, hầu hết những số điện thoại mà tôi liên hệ họ đều mời tôi đến cùng một địa chỉ để đi xem nhà! Và theo như một “cò đất” có kinh nghiệm lâu năm thì đây là cách mà các văn phòng môi giới vẫn dùng để câu kéo khách hàng. Một người nói, một nguồn thông tin có thể người mua không tin nhưng nếu là 10, 20 thì sẽ khác. Tâm lý ai cũng vậy, sẽ cho đó là giá chung và chấp nhận làm việc với một trong những nguồn tin đó.

Cẩn trọng với thị trường ảo

Diễn biến của thị trường BĐS thời gian gần đây khá giống với những gì đã xảy ra từ năm 2007 - đỉnh cao của BĐS cũng là “đáy” của thị trường chứng khoán. Kịch bản cũng đang đi theo chiều hướng tương tự, tuy có phần ít “khốc liệt” hơn: Thị trường chứng khoán lao dốc bởi ảnh hưởng của những yếu tố quốc tế khiến dòng tiền rút khỏi đây và trú ẩn vào nơi khác. Gửi ngân hàng hay tích trữ vàng đều đã lỗi thời và gần như không mang lại lợi nhuận đáng kể nào cho nhà đầu tư khiến BĐS thành sự lựa chọn hợp lý. Hơn nữa, những nới lỏng cho vay BĐS hay dòng vốn FDI vào nhiều dự án là chất xúc tác đáng kể cho sự tăng trưởng nóng của thị trường trong thời gian gần đây.

Cùng quan điểm phải cẩn trọng với thị trường BĐS hiện nay, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Không thể nói thị trường hồi phục là ai cũng bán được, là chỗ nào bán cũng chạy. Việc thị trường BĐS ấm lên trong thời điểm này là hiện tượng hợp quy luật, nhưng chắc chắc là tùy địa điểm và một vài phân khúc nhà nhất định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, tín hiệu tích cực của nền kinh tế là chất kích thích đáng kể cho các chủ đầu tư lao vào xây nhà, đặt mức giá cao hơn để đón đầu xu hướng hồi phục. Đây là điều nguy hiểm khi lãi suất cho các khoản vay dài hạn của các ngân hàng vẫn còn ở mức cao so với mặt bằng chung và rất có thể xảy ra tình trạng vay ngắn hạn để đầu tư dài hạn như trước đây. Trên thị trường hiện nay, có thực trạng là chủ đầu tư được các công ty môi giới “tô hồng” nhằm đẩy giá dự án, đã có nơi đòi tăng giá 10-20%.

Với người mua nhà, nên giữ một cái đầu lạnh để chọn cho mình một căn hộ hợp lý nhất. Câu chuyện của những “cò mồi” là lời cảnh báo không chỉ với người mua và cả những chủ đầu tư. Người mua nhà cần phải hết sức cẩn trọng khi quyết định chọn mua các sản phẩm BĐS, tránh rơi vào “nấm mồ” chôn tiền ở các dự án.