Định lại hướng đi nhà đất

Thị trường địa ốc đã đột ngột sững lại chỉ ít ngày sau khi có các quyết định thắt chặt chính sách tiền tệ của ngân hàng Nhà nước. Trong hơn một thập kỷ qua, thị trường địa ốc đã “đóng băng” ít nhất ba lần. Cả ba lần thị trường đều gục ngã không phải vì quy luật cung cầu mà vì các chính sách. Đây là thời điểm, không nên chậm trễ, để xác định xem có nên để cho cú “sững lại cuối tuần qua” dẫn đến đợt “đóng băng” mới.

Theo ghi nhận trên thị trường thì cho dù khó bán hơn, mấy ngày qua, đất đai vẫn chưa hề có dấu hiệu giảm giá. Trong ba lần “đóng băng” trước đây, giá đất chững lại, cho dù kéo dài hàng năm cũng là để chờ đợi cho một đợt tăng giá mới. Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn đầu tư vào địa ốc trước đây được đánh giá là xuất phát từ các nguồn tích luỹ cá nhân, cho nên trong những “ngày đông tháng giá” ấy, các chủ đầu tư vẫn có thể kiên gan bám trụ chờ đến khi có cơ hội “khải hoàn”. Lần này, nếu đúng như dự đoán, một phần lớn nguồn vốn đến từ các ngân hàng thì nhu cầu đáo hạn sẽ buộc một số nhà đầu tư địa ốc phải bán ra với giá thấp hơn giá mà họ đã từng kỳ vọng. “Quả bóng” địa ốc sẽ “xì hơi” hay “vỡ” là điều chưa thể dự đoán, ít nhất, ở thời điểm bây giờ.

Không “siết” lại, để các nhà đầu tư mải mê dùng tín dụng ngắn hạn đổ vào địa ốc là đặt “bom nổ chậm” vào các ngân hàng thương mại. Nhưng nếu khoá chặt các “van” tiền đột ngột, các dự án phải ngưng, thì những rủi ro, trước hết, sẽ đổ xuống đầu hệ thống ngân hàng. Khi đó, mục tiêu giảm lạm phát chưa chắc đã thực hiện được mà những di hại mới cho nền kinh tế lại sẽ hết sức khó lường.

Cho dù với mục tiêu nào thì sự can thiệp vào một thị trường đang vận hành cũng không nên bằng các mệnh lệnh hành chính. Các chính sách cần được phân tích và đương nhiên phải rõ mục đích của chúng là gì.

Điều tiết lợi ích từ kinh doanh địa ốc là cần thiết và thuế luôn là một công cụ được đề nghị. Thuế thu nhập từ kinh doanh địa ốc chưa đến thời hạn áp dụng đã có thêm “sáng kiến” thuế luỹ tiến. Tuy nhiên cần phải nghiên cứu thất bại của “thuế thu nhập do bán nhà và đất ở có nhà đó” trước khi nói tới cách đánh thuế này. “Thuế thu nhập…” được đưa ra năm 1994, áp dụng phương thức đánh thuế luỹ tiến trên thu nhập do bán nhà và đất. Nhưng do mức thuế dự định thu quá cao trong khi các cơ sở để tính thuế không minh bạch và đồng bộ nên sau khi “đóng băng” thị trường địa ốc trong mấy năm, nó đã bị bãi bỏ.

Viện Kinh tế TP.HCM cũng vừa đưa ra đề nghị “điều tiết” cả phần giá trị tăng lên từ các bất động sản gần kề với những công trình hạ tầng vừa mới hoàn thành. Nếu đọc lại các tài liệu cũ sẽ thấy, vấn đề này đã được bàn từ hơn mười năm trước và các chuyên gia thời đó đã nhận thấy rằng, đầu tư của nhà nước không thể được coi như đầu tư của những nhà buôn đất để tính đủ và thu rốt ráo từng đồng lợi tức.

Giá những bất động sản đó tăng cũng đã đem lại lợi ích cho ngân sách: tiền sử dụng đất thu cao hơn; giá trị tuyệt đối các khoản thuế đánh vào địa ốc cao hơn… Vẫn căn nhà ấy, khi được hưởng phúc lợi về hạ tầng tốt hơn, người dân phải đóng góp cao hơn và nếu họ bán căn nhà ấy thì cũng chỉ đủ để mua một căn nhà khác có vị trí tương tự, tưởng giàu lên nhưng thực ra cũng chỉ có một căn nhà.

Không có quốc gia nào có thể làm tốt chính sách nhà ở khi mà thu nhập bình quân đầu người chỉ vào khoảng 800 đô la/năm. Người có thu nhập thấp càng không thể có nhà ở khi vấn đề này chỉ được đưa ra như những lời hứa, thay vì, được đưa ra như những chính sách đã được phân tích dựa trên khả năng tài chính của nhà nước cũng như của các đối tượng mà chính sách này nghĩ là có thể giúp cho họ.

Đừng nghĩ là có thể giải quyết các chính sách xã hội mà không chú ý đến các quy luật kinh tế. Chúng ta đã từng tạo ra những “ổ chuột” mới khi xây dựng các chung cư nhằm giải toả nhà “ổ chuột” trên kênh Nhiêu Lộc. Hầu hết những cư dân Nhiêu Lộc đã “sang” lại suất chung cư của mình để kiếm một chút chênh lệch giá.

Trong khi những cư dân thực sự có tiền mua các căn hộ đó lại không hài lòng vì cấu trúc của những toà nhà ấy lại chỉ nhắm tới dân nghèo. Thường những chung cư “tái bố trí” này đều nằm ở những vị trí rất tốt ở quận 1, quận 3, nếu đặt nó trong bài toán kinh tế để đầu tư đúng, lợi nhuận thu được (dùng để thực hiện chính sách) sẽ cao hơn rất nhiều là phân phối một cách bao cấp như đã từng làm.

Sự bùng nổ dân số ở các đô thị đang đặt vấn đề nhà ở trước một thách thức rất lớn. Nghĩ rằng có thể ghìm giá địa ốc để cho những “nông dân mới nhập cư, lao động trong các công xưởng” có thể mua nhà là duy ý chí. Nhưng “thả nổi” như hiện nay để ngay cả những người có mức lương cao trong các công ty nước ngoài cũng không thể mua nhà thì cũng không bình thường.

Cho dù nói rất nhiều về nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng chưa bao giờ nhà nước hình thành một chính sách (hiểu theo nghĩa là mọi người đều có thể tiếp cận) và dành một phần ngân sách để thi hành nó. Trước năm 2003, các nguồn thu ngân sách từ đất đạt khoảng 7 - 8 nghìn tỉ/năm.

Từ sau năm 2003 ngân sách hàng năm thu từ nguồn này lên đến từ 15 - 17 nghìn tỉ. Nguồn thu này xứng đáng được đầu tư trở lại cho nhà cửa và hạ tầng dưới hình thức lập các quỹ phát triển nhà ở và lập quỹ cho vay với lãi suất thấp, trả trong thời hạn 15 - 20 năm, để sao cho một người có thu nhập khá cao và ổn định có thể vay để mua nhà ngay từ những năm đầu tiên họ có được khoản thu nhập này. Kinh nghiệm cho thấy, tiết kiệm không bao giờ theo kịp sự gia tăng giá cả của thị trường địa ốc, tích luỹ từ lương không bao giờ có thể có nhà.

Khi vấn đề nhà ở được bắt đầu bằng một chính sách, nó sẽ được cân nhắc trong chùm các chính sách liên quan khác. Rồi chúng ta sẽ thấy, tạo điều kiện cho thị trường địa ốc phát triển, có nhiều người giàu lên thì nhà nước cũng sẽ có nhiều tiền hơn để làm chính sách thay vì “tận thu” sạch hoặc “ghìm giá” bằng cách tạo ra sự “đóng băng” của cả một thị trường.