Đất sốt giá, ai được lợi: Làm sao bình ổn thị trường?

Dù trước nay nhiều giải pháp bình ổn thị trường được đưa ra như: tăng lượng cung cho người dân để hạ sốt, đánh thuế lũy tiến nhà đất để chặn đầu cơ… Thế nhưng, qua thực tế có thể khẳng định, đó chỉ là phương pháp “đường vòng” chứ chưa đi thẳng, đánh đúng vào trọng tâm vấn đề. Dưới đây, dưới góc độ phóng viên, chúng tôi xin mạnh dạn đề xuất một số giải pháp sau những ngày lang thang thực tế cùng bà con vùng giải tỏa…

Đi đúng quy trình: quy hoạch, công khai, đấu thầu...

Sở dĩ thị trường địa ốc bất ổn là do thông tin chưa minh bạch, muốn biết thông tin phải dấm dúi, các quy định pháp luật chưa rõ ràng nên ai “ma lanh” thì được, thật thà thì khó khăn. Đó là nhận định của một chuyên gia kinh tế nước ngoài.

Trong những lần lãnh đạo TP tiếp các đoàn doanh nghiệp nước ngoài, không ít nhà đầu tư (NĐT) đã than vãn là không biết tìm nguồn đất đầu tư ở đâu, mọi hoạt động phải thông qua “cò”.

Nhìn lại thực tế, công tác quy hoạch của chúng ta hiện nay quá chậm chạp, theo đuôi các NĐT. Rồi việc bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng thế. Do để NĐT tự thỏa thuận nên NĐT đã tung nhiều chiêu chước cho người mua bán qua tay, gây bất ổn và thiệt hại cho bà con. Từ đó, chúng ta nên đặt vấn đề, tại sao không làm quy hoạch trước, công khai thông tin kêu gọi đầu tư, tổ chức đấu giá để chấm dứt việc giao dự án, NĐT tự làm quy hoạch, tự thỏa thuận giải tỏa đền bù.

Tức là sau khi nhà nước làm quy hoạch thống nhất, công bố khu nào được đầu tư cái gì, lĩnh vực gì, thời gian giao đất bao lâu, được xây dựng bao lâu… thì công khai cho tất cả các NĐT đăng ký, tổ chức đấu giá, đấu thầu (người dân bị giải tỏa cử người đại diện tham gia). Trong đó, đấu thầu luôn cả phương án đền bù, mức giá bồi thường, giá đầu tư và giá “đầu ra”.

NĐT nào đưa ra giá bồi thường cao, đầu ra thấp thì được chọn. Và căn cứ vào mức giá trúng, thống nhất đền bù cho dân, không để người dân tự thỏa thuận rồi ra mức đền bù kẻ thấp người cao như hiện nay.

Riêng về công tác quy hoạch, với tình hình mỗi phường- xã, quận-huyện tự quy hoạch manh mún, không đồng bộ như hiện nay thì tốt hơn hết, UBND TP nên mời chuyên gia nước ngoài đấu thầu quy hoạch (cả quy hoạch vùng và quy hoạch ngành). Nhìn vào Đà Nẵng: họ dám thuê chuyên gia nước ngoài vào làm quy hoạch. TPHCM tại sao không?

Có như thế, nhiều vấn đề sẽ được giải quyết, chẳng hạn như… không cần cải cách hành chính! Vì nếu trước đây, NĐT muốn đầu tư vào khu đất ở địa phương nào là chạy hết chính quyền địa phương, đến sở - ngành, quận - huyện, rồi UBND TP thì nay chỉ còn một đầu mối (trúng thầu, được cấp phép đầu tư ngay).

Và thay vì trước đây các ngành chuyên môn đi khảo sát, cấp phép thì giờ chỉ lo tập trung vào việc “hậu kiểm”, kiểm tra việc thực hiện đúng quy hoạch, chấm dứt chuyện quy hoạch khu sản xuất nhưng NĐT lại xin làm thêm khu nhà chuyên gia và sau đó dành phần lớn diện tích xây dựng khu nhà biệt thự bán kiếm lời (một hình thức lách léo thường sử dụng).

Chính quyền địa phương cũng thế, có trách nhiệm giám sát thực hiện dự án đúng tiến độ, đúng quy hoạch, chứ không để chuyện như HTX Hà Quang ở Củ Chi, sang lấp nền, làm dự án hàng trăm hecta, kéo dài nhiều năm, đến khi báo chí phát hiện dự án chưa có giấy phép thì lãnh đạo chính quyền địa phương lại trả lời báo chí là… không biết gì (!?).

Kiểm soát “đầu ra”

Giải pháp đánh thuế lũy tiến, theo chúng tôi là không khả thi, cái gì sai thì sửa, thiếu thì bổ sung, đi thẳng, nhìn thẳng vào vấn đề chứ không thể cứ hễ quản lý không xong là đánh vào túi tiền người dân. Vì giải pháp này chỉ đánh vào những NĐT nhỏ lẻ, “cò con”, chứ không đánh vào các “đại gia”, trong khi thị trường địa ốc bong bóng là do có lỗ hổng trong chính sách pháp luật, “đại gia” đầu cơ, tự làm giá.

Sở dĩ, đầu tư địa ốc trở nên siêu lợi nhuận là do nhà nước không kiểm soát “đầu ra” của dự án nên NĐT được cấp phép là coi như xong, muốn làm gì thì làm, luôn cả việc tự làm giá, phá rối thị trường. Do vậy, việc kiểm soát đầu ra như giá bán, tiến độ thực hiện, có đúng quy hoạch được duyệt không… phải thật chặt, sẽ chấm dứt đầu cơ (hiện nay nhà nước thiếu quy định về ấn định mức giá bán, chẳng hạn, đền bù giá bao nhiêu, đầu tư hạ tầng bao nhiêu và được bán ra giá bao nhiêu…).

Riêng việc phân phối, giao cho một công ty nhà nước thực hiện để đảm bảo bán đúng giá, không “sang tay”, làm giá. Điều chỉnh được lợi nhuận từ đầu tư địa ốc thì NĐT sẽ tự điều chỉnh cơ cấu vốn của mình, chuyển vốn sang đầu tư vào thị trường chứng khoán.

Vấn đề thứ hai là ấn định và kiểm soát thời gian thực hiện dự án, bởi không ít dự án do nhà nước duyệt giá, nhưng 2 - 3 năm sau, công ty vẫn chưa đền bù xong mà giá thì tăng lên từng ngày, nếu áp với giá duyệt trước, chắc chắn sẽ xảy ra khiếu kiện đông người.

Một vấn đề xử lý đầu cơ là thu hồi những khu đất, lô đất không thực hiện đúng tiến độ. Bởi hầu hết người mua đất đầu cơ đều không có nhu cầu về nhà ở, mua đất bán kiếm lời nên dù TP quy định đất nền phải xây nhà theo quy chuẩn nhưng dạo qua một vòng các dự án đã hoàn thành sẽ thấy cột mốc giữ đất trơ trọi hoặc lưa thưa một vài căn nhà…

Vấn đề cuối cùng là kiểm soát “đầu ra” của người dân bị giải tỏa. Một chuyện buồn mà người dân nghèo bị giải tỏa ở quận 7 nói với chúng tôi: sau đền bù, dù có tái định cư, bà con hàng xóm “sang tay - bán phiếu” rồi đi phân tán khắp nơi, vì việc làm, phương tiện sản xuất không còn. Nhưng chẳng có lãnh đạo địa phương nào theo dõi, hỏi xem người dân bị giải tỏa của mình đi đâu, sống như thế nào.

Khi tôi hỏi lãnh đạo một số quận- huyện có nhiều dân giải tỏa xem giờ họ sống ra sao thì… chẳng lãnh đạo nào biết, thậm chí hỏi lãnh đạo quận có tiếp xúc với dân sau giải tỏa lần nào không thì câu trả lời là… chưa bao giờ! Trong khi đó, doanh nghiệp vướng hay gút mắc gì là được lãnh đạo đứng ra tiếp xúc giải quyết! Đó là điều đặt ra buộc các cơ quan chức năng phải quan tâm, suy nghĩ trong thời kỳ đô thị hóa “ồ ạt” hiện nay…

>Những “chiêu” chạy dự án, bán kiếm lời…