Diễn biến khó đoán

Các chuyên gia nhận định, năm 2008 sẽ là năm sôi động với thị trường bất động sản (BĐS), nhu cầu về nhà ở tăng cùng với những quy định mới sẽ được áp dụng.

Thời gian qua, một lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) không nhỏ đã đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Dự báo, thời gian tới, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẽ tiếp tục đầu tư lớn vào lĩnh vực này. Khá nhiều quỹ đầu tư trong và ngoài nước vẫn xếp lĩnh vực này lên vị trí hàng đầu trong danh mục đầu tư.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường BĐS thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều yếu kém, thiếu ổn định và bền vững. Đã xảy ra tình trạng "sốt" tại một số dự án BĐS ở TP.HCM và Hà Nội. Giá BĐS tăng vì nhiều nguyên nhân như do giá đất tăng, giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng; do thị trường chứng khoán đi xuống; do vàng tăng giá; do nhu cầu thật sự về đất xây dựng tăng mạnh và do... yếu tố đầu cơ. Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện cung - cầu về BĐS luôn ở tình trạng mất cân đối cả về số lượng lẫn chủng loại, cộng với tình trạng đầu cơ đẩy giá nhà đất ở nhiều khu vực cao hơn thực tế.

Thị trường BĐS TP.HCM "nóng" nhất nước thời gian qua là sự "cộng hưởng" của một số nguyên do. Cụ thể là, theo báo cáo của UBND TP.HCM, so với các lĩnh vực dịch vụ khác thì số lượng dự án xin đầu tư mới về lĩnh vực BĐS không nhiều (25 trên tổng số 401 dự án cấp phép đầu tư mới và 125 dự án tăng vốn), nhưng lượng vốn FDI đổ vào BĐS đã chiếm đến 85% giá trị trong tổng vốn FDI của Thành phố (năm 2007, tổng vốn FDI của TP.HCM đạt 2,5 tỷ USD). Việc các cơ quan chức năng TP.HCM siết chặt các dự án căn hộ (không được mời góp vốn, nếu chưa làm xong phần móng) đã khiến thị trường hết hàng mới, góp phần làm giá các căn hộ đang xây dựng tăng cao.

Giá căn hộ tăng cao kéo theo giá đất tăng lên từng ngày, dù giao dịch thành công không nhiều. Ở khu Nam TP.HCM, giá nhà đất đã lên những đỉnh mới; giá đất quận 2 và 7 cũng tăng không kém. Hiện nay, xu hướng đầu tư vào BĐS ở các tỉnh lân cận đang diễn ra và được đánh giá là rất tiềm năng. Một số nhà đầu tư chuyển dần sang mua các khu đất ở Long An...

Một yếu tố khác cũng tác động đến thị trường này là, từ năm 2004 đến nay, có khoảng 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam làm ăn, sinh sống. Thống kê của Bộ Xây dựng tại Hà Nội và TP.HCM cho thấy, nhu cầu thuê nhà ở của người nước ngoài rất lớn.

Theo dự báo của Công ty CBRE (Mỹ), tiềm lực phát triển của các cao ốc văn phòng hạng A sẽ tăng cao, các công ty Việt Nam có xu hướng tìm văn phòng cho thuê hạng B và C, giá thuê văn phòng cao cấp sẽ liên tục tăng trong ba năm tới. Riêng năm 2008, giá cao ốc văn phòng cho thuê sẽ tăng mạnh do nhu cầu tiếp tục tăng cao trong khi giá thành xây dựng cũng tăng đột biến.

Trước tình hình trên, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng đã có Chỉ thị 01 với những giải pháp mạnh nhằm đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường BĐS. Thủ tướng chỉ thị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát lại danh mục và tiến độ thực hiện đối với tất cả dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới trên phạm vi địa bàn; thực hiện việc thu hồi đất đối với các chủ đầu tư dự án đã giao đất hoặc cho thuê đất, nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ theo quy định của pháp luật về đất đai; có biện pháp xử lý kiên quyết đối với các trường hợp đầu cơ nhà đất, mua bán, chuyển nhượng BĐS trái quy định pháp luật, trốn lậu thuế cũng như các trường hợp khác vi phạm quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS.

Trước tình trạng các ngân hàng vào cuộc chạy đua cho vay mua nhà đất và người đi vay có bao nhiêu tiền đều đổ hết vào BĐS, Ngân hàng Nhà nước và các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo nguy cơ "nổ bong bóng". Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo Vụ Chính sách tiền tệ xem xét lại vấn đề cho vay mua BĐS tại các ngân hàng, từ đó sẽ xây dựng một quy trình nhất định và trích lập một hệ số rủi ro đối với tín dụng BĐS.

TS Trương Quang Hùng (Đại học Kinh tế TP.HCM) nhận định, nếu Nhà nước có chính sách điều tiết như siết chặt tỷ lệ cho vay mua BĐS tương tự như đã làm với thị trường chứng khoán bằng Chỉ thị 03, thì giá BĐS sẽ hạ và những người lỡ mua ở mức giá đỉnh chắc chắn sẽ lỗ nặng, thậm chí mất khả năng trả nợ.

Theo Đầu Tư Chứng Khoán