Đề phòng tác động đảo chiều

“Quy định hạn mức sở hữu nhà ở; đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định; thu hồi các dự án chậm triển khai; xử lý kiên quyết các trường hợp đầu cơ nhà đất, trốn lậu thuế...”. Đó là những giải pháp được đưa ra nhằm “hạ nhiệt” thị trường bất động sản (BĐS).

Các cơn “sốt” nhà đất liên tục xảy ra trong năm 2007 và đầu năm 2008 đã cho thấy hoạt động của thị trường BĐS bộc lộ những mặt yếu kém, phát triển thiếu ổn định và không bền vững. Nguyên nhân cơ bản là do nguồn “cung” cho thị trường thường xuyên trong tình trạng thiếu hụt.

Trong khi đó, các dự án phát triển nhà ở gặp khó khăn bởi sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ, việc GPMB chậm, giá “đầu vào” tăng cao... Tuy nhiên, còn có một thực tế khác là tại nơi BĐS tăng giá đột biến có tình trạng đầu cơ găm hàng nhằm đẩy giá lên cao để thu lời từ sự chênh lệch, dẫn đến thiếu hàng. Các trường hợp đầu cơ hiện nay, cơ quan quản lý gần như bó tay không thể kiểm soát và xử lý kịp thời.

Ngay từ những ngày đầu năm 2008, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị 01/CT-TTg chỉ đạo một số giải pháp nhằm ổn định và lành mạnh hóa thị trường BĐS. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu loại bỏ những quy định bất hợp lý trong Nghị định 90/CP làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khan hiếm nguồn “cung” nhà, đất; tăng cường công tác kiểm tra, phát hiện và xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS theo thẩm quyền...

Đặc biệt, các ngành liên quan nghiên cứu xây dựng hạn mức sở hữu nhà ở để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất. Đồng thời, Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về Thuế nhà đất theo hướng đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, không đưa vào khai thác sử dụng; nghiên cứu giảm thuế suất và lệ phí trước bạ đối với các trường hợp giao dịch, chuyển nhượng nhà, đất...

Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ kiểm tra, rà soát tiến độ thực hiện đối với tất cả các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới; thu hồi các dự án chậm triển khai; xử lý kiên quyết các trường hợp đầu cơ nhà đất, mua bán, chuyển nhượng BĐS trái quy định của pháp luật, trốn lậu thuế...

Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà nhận định, cùng với việc các tỉnh, thành phố gần như bỏ trống không kiểm tra, xử lý các trường hợp đầu cơ, nâng giá nhà, thì đa số các địa phương chưa quan tâm tới việc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng thu nhập thấp thuê, hoặc thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở.

Hầu hết các dự án đều nhắm đến đối tượng khách hàng có tiền, suất đầu tư lớn, căn hộ cao cấp, trong khi 70-80% dân số có thu nhập trung bình và dưới trung bình. Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng sẽ nhanh chóng đưa ra những quy định nhằm rút ngắn thời gian thực hiện các dự án. Trong đó dứt khoát sẽ có quy định việc chủ đầu tư phải đầu tư các loại căn hộ khác nhau để phục vụ nhu cầu của các đối tượng khác nhau trong cùng một dự án.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến của một số doanh nghiệp cho rằng, sau nhiều năm đóng băng, thị trường BĐS chỉ mới hồi phục trong năm 2007, nếu áp dụng biện pháp quá mạnh hoặc dùng mệnh lệnh hành chính can thiệp quá sâu sẽ khiến thị trường đảo chiều. Điều này sẽ còn khiến thị trường bất ổn hơn tình trạng tăng “nóng” như hiện nay. Do đó, về điểm xuất phát để áp dụng các giải pháp, cần phải được xem xét cho phù hợp thực tế.

Diện tích nhà, đất đến mức bao nhiêu sẽ bị đánh thuế đang là câu hỏi nóng trong thời điểm hiện nay, khi theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, việc đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà, đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng ngay trong quý 1-2008.

Có nhiều quan điểm về sửa đổi mức thuế nhà đất, nhưng đều thống nhất ở một điểm là mức thuế đất hiện hành, khoảng 40.000đ/m2/năm đối với đất đô thị là quá thấp. Theo kiến nghị của Bộ Xây dựng, mức thuế này phải tăng lên ít nhất 4-5 lần và phải xác định theo vùng, theo vị trí.

Tương tự, thuế suất sở hữu nhà ở cơ bản cũng đang được đề nghị ở mức 30.000đ/m2/năm. Còn theo Bộ Tài nguyên-Môi trường, hạn mức sử dụng đất ở hiện tại do UBND tỉnh, thành phố quy định căn cứ điều kiện từng địa phương, nhưng cơ bản ở mức 100-250 m2/hộ. Nhưng, khi đặt vấn đề đánh thuế lũy tiến thì nên quy định hạn mức đất, nhà ở theo nhân khẩu.

Chưa có quyết định cuối cùng, nhưng được biết, hạn mức sở hữu nhà cho một hộ gia đình mà Bộ Xây dựng dự kiến sẽ khoảng 100 m2, trên mức đó sẽ phải nộp thuế lũy tiến; thuế suất lũy tiến được đề nghị ở mức 130%-200%.

Cũng có không ít ý kiến lo ngại về tính khả thi của các sắc thuế bất động sản khi chưa có được một hệ thống đăng ký nhà, đất hoàn chỉnh. “Song, điều đó không có nghĩa là không làm được, vì mục đích của chúng ta là phải có một thị trường BĐS sôi động, nhưng lành mạnh”, ông Nguyễn Mạnh Hà nhấn mạnh.