Để BĐS phát triển bền vững

Thị trường bất động sản (BĐS) TP. HCM trong năm 2016 xuất hiện xu thế chững lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro. Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) đã chỉ ra những “điểm nghẽn” và những giải pháp đề xuất với lãnh đạo nhằm đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững trong năm 2017.

Từ 5 "điểm nghẽn"

Hiện nay, địa bàn TP. HCM đã xuất hiện tình trạng lệch pha cung-cầu BĐS. Trong khoảng 1.200 dự án BĐS trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang. Trước thực tế đó, HoREA đã chỉ ra 5 “điểm nghẽn” ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên TP. HCM hiện nay.

"Điểm nghẽn" HoREA đề cập đến đầu tiên là tiền sử dụng đất, hiện đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho". Để giải quyết một phần điều này, UBND thành phố đã cho phép DN được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên - Môi trường xác định giá đất, để chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Động thái này đã giúp cho DN giảm được khoảng 6 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây, góp phần giảm giá thành nhà ở. "Điểm nghẽn" thứ hai HoREA chỉ ra là sự trì trệ trong giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của DN trong thời gian dài, chưa có lối ra.

Ngoài ra, việc tìm nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai cũng là một vấn đề không nhỏ. Bên cạnh đó, còn là chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS, trong lúc tính chất hoạt động của thị trường này là thường cần nguồn vốn kỳ hạn dài.

Cùng với đó, đối với các dự án BĐS, lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017; và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

"Điểm nghẽn" cuối cùng là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, sự nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Cụ thể như khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật các công trình cấp 1(từ trên 20 tầng) phải thông qua Cục Quản lý các hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng), sau đó mới nộp hồ sơ này về Sở Xây dựng.

Lẽ ra quy trình cấp giấy phép xây dựng phải gồm công tác thẩm định thiết kế, nhưng lại bị tách ra thành 2, rất nhiêu khê. Nếu Sở Xây dựng cũng có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật công trình cấp 1 thì thời gian làm thủ tục hành chính sẽ được rút ngắn, góp phần làm giảm giá thành nhà ở.

Đến 9 giải pháp

Qua khảo sát của Sở Xây dựng, Viện Nghiên cứu phát triển thành phố thì hiện trên toàn địa bàn có khoảng 500.000 hộ chưa có nhà; có khoảng 81.000 hộ cần nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016 – 2020… Do vậy, dự báo nhu cầu nhà ở, trong đó phần lớn là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Chính vì vậy, cần bổ sung 9 giải pháp phát triển thị trường BĐS thành phố giai đoạn 2017-2020. Đầu tiên, HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung cơ chế, chính sách, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường BĐS, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh và bền vững. Tương tự vậy, giải pháp bổ sung thứ hai là cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng.

Trên thực tế, thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường BĐS. Do đó, cần áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng BĐS; và để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng BĐS sau khi tạo lập trong năm đầu tiên; để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, thì áp dụng thuế GTGT 5%, thuế thu nhập DN 10%...

Bên cạnh thuế, HoREA đề xuất công cụ về tín dụng để khuyến khích thị trường tăng trưởng hay hạn chế thị trường bong bóng. Bên cạnh đó, thành phố cần có giải pháp về quy hoạch. HoREA đề nghị giao thẩm quyền cho Thường trực HĐND phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp HĐND để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.

HoREA đề cập 3 giải pháp cho chính quyền thành phố. Thứ nhất là cần có công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường BĐS, bảo vệ người tiêu dùng. Kế đến, thành phố cần thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 5 nhà” bao gồm: Nhà đầu tư phát triển dự án - Nhà thầu thi công - Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị - ngân hàng - Nhà nước. Ngoài ra, thành phố cần thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng - chuyển giao (BT)  hoặc hợp tác công - tư (PPP).

“Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo an sinh xã hội và thị trường BĐS thành phố phát triển lành mạnh, bền vững”. Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA nhấn mạnh.