Tiền đâu làm siêu đô thị 15.000 ha?

Thông tin “chúa đảo” Tuần Châu Đào Hồng Tuyển đề xuất triển khai "siêu đô thị" có diện tích lên tới 15.000 ha tại Củ Chi (TP.HCM) khiến nhiều người “choáng”, nhất là khi dự án nhỏ hơn rất nhiều của Tập đoàn Tuần Châu ở Hà Nội cả chục năm nay vẫn "đắp chiếu".

Như thông tin Thanh Niên và nhiều báo khác đã đưa, mới đây TP.HCM cho biết Tập đoàn Tuần Châu đề xuất với lãnh đạo TP cho làm tuyến đường vòng cung ven sông Sài Gòn dài hơn 59 km nối trung tâm TP với H.Củ Chi, đồng thời cho triển khai khu đô thị New City 15.000 ha (rộng gấp 15 lần diện tích dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng và khu đô thị Thủ Thiêm cộng lại) tại đây. Với quy mô này, sẽ hình thành một trung tâm đô thị mới của TP thích ứng tình trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng; bao gồm các khu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, tạo được công ăn việc làm, có đầy đủ dịch vụ và tiện ích phục vụ cư dân. Trong khi đó, dự án đại lộ ven sông Sài Gòn (nối H.Củ Chi về đến Q.1) tận dụng quỹ đất ven sông, với chiều dài khoảng 59 km, tốc độ xe dự kiến 100 km/giờ, sẽ chỉ mất khoảng 40 phút để đi từ Củ Chi về Q.1.

Không phải mua đất rồi để đó là xong, mà phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là hạ tầng nối dự án với khu trung tâm TP. Có thể nói, con số 13 tỉ USD tiền đất chỉ là con số nhỏ so với chi phí đầu tư hạ tầng mà nhà đầu tư phải bỏ ra TS Bùi Quang Tín, ĐH Ngân hàng TP.HCM

Lấy đâu mấy chục tỉ USD ?

Dù tập đoàn này mới chỉ đề xuất, chưa nói đến tổng vốn đầu tư cụ thể, nhưng theo tính toán của các chuyên gia, để thực hiện siêu dự án này, cần có một số vốn "khổng lồ", tới vài chục tỉ USD. TS Bùi Quang Tín (ĐH Ngân hàng TP.HCM) không khỏi giật mình khi nghe quy mô của siêu dự án và ngay lập tức lắc đầu cho rằng không khả thi.

Ông Tín tính toán, với mức giá bình quân đất nông nghiệp ở Củ Chi hiện khoảng 2 triệu đồng/m2 thì để có 15.000 ha (tương đương 150 triệu m2) đất sẽ cần khoảng 13 tỉ USD, chưa tính các khoản tiền khác. "13 tỉ USD với Tập đoàn Tuần Châu là quá lớn. Hiện nay tập đoàn này có 18 công ty con, 35 nhà máy sản xuất chế biến các mặt hàng và chục dự án đang “treo lơ lửng” ở khắp nơi thì đào đâu ra số vốn lớn này", ông Tín nói thẳng và cho rằng, để đầu tư dự án này không có cách gì khác là phải vay vốn ngân hàng (NH), nhưng hệ số rủi ro cho vay bất động sản (BĐS) đã được nâng từ 150% lên 250% nên các NH đặc biệt sẽ hạn chế cho vay BĐS, nhất là dự án rủi ro nhiều như siêu dự án này.

Chưa hết, theo Thông tư 06 của NH Nhà nước, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các NH thương mại cũng đã giảm từ 60% xuống 50%, trong khi các nhà băng gần như đã hết room nên có muốn họ cũng khó cho vay, nhất là với những dự án sử dụng đòn bẩy tài chính lớn như siêu dự án ở Củ Chi.

“Đầu tư dự án này sẽ gặp rủi ro rất lớn khi hạ tầng giao thông khu vực này gần như quá tệ so với các khu vực khác của TP. Không phải mua đất rồi để đó là xong, mà phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đặc biệt là hạ tầng nối dự án với khu trung tâm TP. Có thể nói, con số 13 tỉ USD tiền đất chỉ là con số nhỏ so với chi phí đầu tư hạ tầng mà nhà đầu tư phải bỏ ra. Như khu đô thị Thủ Thiêm (Q.2) để thành công, TP phải đầu tư đến 7 cây cầu kết nối từ các hướng vào, chứ không thể chỉ làm một con đường nối trung tâm TP với dự án là xong", ông Tín phân tích.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng nói ngay, đề xuất một siêu đô thị như vậy là không thể khả thi với một doanh nghiệp (DN). “Một khu đô thị lớn như vậy, không thể một DN làm được mà cần ý chí của TP, thậm chí của T.Ư. Trong khi nguồn lực ngân sách TP còn hạn chế, cần để tập trung vào các cửa ngõ đã đầu tư mạnh về hạ tầng, như đường Phạm Văn Đồng, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đã làm xong phải tiếp tục hoàn thiện để tạo sự kết nối đồng bộ”, TS Hiển phân tích và cho rằng kinh nghiệm của Trung Quốc cho thấy đầu tư nhiều khu đô thị nhưng xây lên không có người ở, không có sức sống, gây lãng phí nguồn lực của xã hội. “Không có chuyện một DN đề xuất là chúng ta vỗ tay để DN làm theo ý mình. Nhất là VN đang cần vốn vào sản xuất để tạo ra chuỗi thặng dư, gắn kết được các DN nước ngoài, tham gia vào chuỗi cung ứng toàn cầu chứ không phải cứ chăm chăm đào đất lên làm giàu mãi được”, TS Hiển nói.

Lấy Phú Mỹ Hưng, một khu đô thị thành công làm dẫn chứng, một chuyên gia BĐS phân tích dự án đến nay sau 20 năm cũng mới chỉ làm được một khu mấy trăm héc ta. Còn lại 3 khu nữa vẫn chưa đền bù xong dù đây là một tập đoàn lớn của Đài Loan, có nhiều kinh nghiệm trong việc phát triển các khu đô thị cao cấp, lại được hậu thuẫn từ phía liên doanh là Công ty Tân Thuận, một công ty của nhà nước. Hay khu đô thị mới Thủ Thiêm do chính UBND TP làm chủ đầu tư, với nhiều cơ chế “đặc thù”, ưu đãi, bằng chính nguồn vốn của nhà nước bỏ ra sau hơn 10 năm đến nay cũng chưa xong khâu giải phóng mặt bằng. Ngay tại H.Củ Chi, khu đô thị Tây Bắc Củ Chi rộng hơn 6.000 ha mấy năm nay cũng chưa làm được gì mặc dù có sự tham gia của tập đoàn BĐS lớn nhất Malaysia là Berjaya. Sau một thời gian bỏ vốn vào khu đô thị này để đầu tư Làng đại học quốc tế Việt Nam (VIUT) rộng hơn 900 ha, quy mô vốn khoảng 3,5 tỉ USD, nhà đầu tư này cũng đã “bỏ của chạy lấy người” khi mới giải phóng được mấy chục héc ta từ đất công. “Chỉ với một dự án hơn 900 ha của Berjaya đã ngốn hơn 3,5 tỉ USD, liệu dự án gấp gần 20 lần sẽ ngốn hết bao nhiêu. Trong khi Tuần Châu đâu phải là một tập đoàn BĐS quá lớn để có thể làm một dự án siêu khủng như vậy. Tôi khẳng định là không khả thi”, vị này chỉ rõ.

Tuần Châu Hà Nội "đắp chiếu" gần 10 năm

Trong khi đề xuất siêu dự án gây choáng cho toàn giới BĐS, người dân cũng như các cơ quan ban ngành, thì một số dự án tại Hà Nội của chính Tập đoàn Tuần Châu dù có quy mô nhỏ hơn rất nhiều nhưng vẫn “đắp chiếu” cả chục năm qua.

Cụ thể, dự án Tuần Châu Ecopark (xã Sài Sơn, H.Quốc Oai) được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty CP Tuần Châu Hà Tây, nay là Công ty CP Tuần Châu Hà Nội (Tuần Châu Hà Nội) từ ngày 24.5.2007. Sau nhiều lần điều chỉnh, dự án có tổng diện tích hơn 198 ha với các hạng mục: sân golf (93 ha), vui chơi giải trí (22 ha), trung tâm thương mại quốc tế, khu biệt thự (54 ha), còn lại là khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị quốc tế và chung cư cao cấp. Ngày 25.2.2008, lễ khởi công Tuần Châu Ecopark được tổ chức rầm rộ, mục tiêu sẽ hoạt động sau 2 năm, vào đúng dịp đại lễ 1.000 năm Thăng Long, nhưng sau đó “ngủ đông” suốt đến đầu năm 2016 mới được khởi công lại.
 

Tại buổi làm việc giữa UBND H.Quốc Oai và Công ty CP Tuần Châu Hà Nội hồi tháng 2.2016, ông Nguyễn Công Sơn, Tổng giám đốc Công ty Tuần Châu Hà Nội, cho biết đã chuẩn bị nhân lực, phương tiện cơ giới thi công liên tục 3 ca/ngày để nhanh chóng hoàn thiện hạ tầng cơ sở khu đô thị, các hạng mục vui chơi giải trí nhằm khai trương vào tháng 6.2016. Đại diện Tuần Châu Hà Nội cũng khẳng định với Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải sẽ đưa khu vui chơi của dự án hoạt động trong tháng 8.2016... Thế nhưng, đến nay Tuần Châu Ecopark vẫn hoang lạnh.

Có mặt tại dự án này cuối tuần qua, chúng tôi gặp bà Trần Thị Năm (55 tuổi, người dân xã Sài Sơn, thường chăn bò ở khu vực dự án Tuần Châu Ecopark). Bà Năm cho biết nhiều năm qua dự án vẫn nằm bất động sau khi lấy đất của người dân. Đến gần đây mới có một vài công trình như khu bể bơi, biểu diễn cá heo, múa rối cùng một số hạng mục khác phục vụ khu vui chơi được xây dựng dần. Theo ghi nhận của phóng viên, ngoài khu vui chơi đang được thi công thì các hạng mục khác của Tuần Châu Ecopark còn dang dở, nhiều đất bỏ hoang cho cỏ mọc. Lác đác vài ba tốp thợ sơn bả, lắp điều hòa cho tòa nhà điều hành khu vui chơi. “Chỉ có các hạng mục công trình về vui chơi đang được hoàn thiện với tốc độ vừa phải. Còn phần dự án xây nhà để bán, sân golf, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao... chưa thấy triển khai, cũng không rõ khi nào làm”, anh Trần Văn Công, một công nhân đang thi công tại đây, cho biết.

Với thực trạng này, Củ Chi đang sợ bị "treo" nếu đề xuất của ông Đào Hồng Tuyển, Chủ tịch Tập đoàn Tuần Châu, về siêu đô thị 15.000 ha được chấp thuận.

Cần rõ ràng trách nhiệm của nhà quản lý cũng như chủ đầu tư

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận xét trên thị trường có không ít nhà đầu tư có dự án bỏ hoang, chưa thành hình cũng chỉ vì thiếu vốn hoặc có thể lúc đầu dự tính như thế này nhưng thực tế lại không diễn ra đúng như dự tính.

“Vốn cho dự án sẽ được tính toán dựa trên các kế hoạch cụ thể của chủ đầu tư cũng như các hạng mục sẽ triển khai. Nhưng có là gì thì nguồn vốn của dự án ngoài phụ thuộc vào phần tự có của chủ đầu tư sẽ còn được quyết định rất nhiều bởi NH”, ông Võ nói và khuyến cáo: ““Chúa đảo” Tuần Châu cũng chỉ làm hoàn chỉnh dự án tại Hạ Long. Còn dự án Tuần Châu Ecopark tại Sài Sơn, Quốc Oai, Hà Nội nhiều năm nay vẫn chưa hoàn chỉnh mà đề xuất ý tưởng làm siêu dự án tại TP.HCM thì phải xem xét kỹ. Cơ quan quản lý cần xem xét nghiêm túc nhất vấn đề giao hay không giao. Giao trong trường hợp thuận lợi thì như thế nào, trong trường hợp có rủi ro đến mức dừng, bỏ dở dự án thì như thế nào. Đó cũng là câu chuyện quản lý bình thường, nhưng cần rõ ràng trách nhiệm của nhà quản lý cũng như chủ đầu tư”.