Đầu cơ đất quy hoạch

Trong thị trường đầu tư bất động sản, có muôn hình vạn trạng kiểu đầu tư, đầu cơ để đón đầu cơ hội. Thông thường, khách hàng hay chọn mua nhà, đất tại những khu vực có dự án hạ tầng hoặc các dự án trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, khu du lịch… chuẩn bị đầu tư, để “đón đầu”. Nhưng, cũng có người tìm đến những khu đất đã “dính” quy hoạch để đầu tư.

Từ mua để chờ… xóa quy hoạch

Anh Nguyễn Khánh (ngụ Thủ Đức) cho biết cách đây 2 năm, mặc dù biết một khu đất tại phường Linh Đông (Thủ Đức) là đất trồng cây lâu năm và bị quy hoạch công viên cây xanh, nhưng anh vẫn quyết định mua 1.000m² để đón đầu cơ hội.

Theo anh Khánh, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây 10 năm, hiện nay nhà cửa mọc lên rất nhiều, đặc biệt TP đã phóng con đường 60m nối từ đường Phạm Văn Đồng tới quốc lộ 1A, nên khả năng điều chỉnh khu đất này thành đất ở rất cao.

“Theo bảng giá đất UBND TP ban hành, khu đất đó chỉ hơn 100.000 đồng/m² vì là đất cây xanh, nhưng tôi mua 3 triệu đồng/m². Hiện nay, giá đất ở khu vực này chuyển nhượng trên dưới 30 triệu đồng/m². Nếu được xóa quy hoạch và được chuyển từ đất công viên qua đất thổ cư, sau khi đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi vẫn lời một khoản không nhỏ”, anh Khánh tính toán.

Tương tự, ở Củ Chi, theo bảng giá đất do UBND TPHCM ban hành, giá mỗi mét vuông đất lúa chỉ vài chục ngàn đồng, nhưng không ít người sẵn sàng “mua” lại với giá vài trăm ngàn đồng. Nhiều hộ nông dân thấy thế bán ngay, thậm chí còn cố tình giấu nhẹm đây là đất nằm trong quy hoạch để “đánh lừa” người mua.

Tại khu vực quy hoạch khu tái định cư 66ha ở phường Tân Thuận Đông (quận 12), nhà đất trong khu dân cư hiện hữu giao dịch khoảng 30 triệu đồng/m²; trong khi những khu đất bị quy hoạch làm trung tâm thương mại gần đó chỉ giao dịch ở mức giá 5 triệu đồng/m². Chính vì sự chênh lệch quá lớn này nên nhiều người sẵn sàng bỏ tiền chuyển nhượng lại để chờ thời cơ.

Thực tế, có nhiều khu vực tại TPHCM đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/2000 nhưng không biết bao giờ mới thực hiện được. Trong khi đó, chỉ vài ba năm sau khi quy hoạch được phê duyệt, do thực tế thay đổi nhiều nên không ít khu vực đã phải điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với hiện trạng. Đây chính là lý do khiến một số nhà đầu tư chuyên “săn lùng” đất kiểu này, nhằm chờ xóa hoặc điều chỉnh quy hoạch để hưởng lợi.

Việc mua đất bị quy hoạch như nói trên, tuy lợi nhuận nhiều nhưng rủi ro cũng rất cao. Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết theo quy định hiện hành, trong 5 năm Nhà nước phải điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với thực tế, nếu những khu vực nào không còn phù hợp thì phải xóa. Thế nhưng, trên thực tế, việc điều chỉnh là rất lâu và rất nhiêu khê.

Đến chờ… doanh nghiệp đền bù

Đại diện nhiều doanh nghiệp (DN) cho biết, trước khi công ty được cơ quan chức năng giao đất để thực hiện dự án thì không biết bằng cách nào, một số người đã “đi tắt đón đầu” mua đất trong dự án để chờ đền bù.

Ông Trương Bình, Giám đốc Công ty Kinh doanh nhà TP, kể lại việc đơn vị có sẵn quỹ đất gần 50ha ở quận 9, chuẩn bị đầu tư dự án. Tuy nhiên, không biết bằng cách nào, một người chuyên “đón đầu” biết được và nhanh chân mua hơn 3ha đất nông nghiệp án ngữ ngay mặt tiền khu đất 50ha của công ty. Đến nay, Công ty Kinh doanh nhà đã được UBND TP thuận chủ trương đầu tư, nhưng dự án vẫn chưa triển khai được vì phải thương lượng với chủ đất nói trên để mở đường vào dự án. Biết DN rơi vào thế kẹt nên chủ đất hét giá rất cao.

Tương tự, một DN đang triển khai dự án ở khu Nam cũng khóc ròng với mấy “nhà đầu tư” kiểu này. Trong khi đất thành phẩm của các dự án xung quanh bán với giá 25 triệu đồng/m², thì những chủ đất còn vướng trong dự án cũng “hét” giá lên xấp xỉ.

Hiện tại, trên địa bàn TPHCM có 1.409 dự án, trong đó 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư, hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực triển khai, có đến 405 dự án chưa khởi công; còn trong số 325 dự án đã khởi công thì có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa.

Theo luật định, với các dự án nhà ở thương mại, DN phải tự thương lượng đền bù. Do đó, nhiều DN rơi vào tình trạng dự án đã bồi thường đến 80%, thậm chí 98%, chỉ còn vướng một vài hộ nhưng “hét” giá quá cao, hai bên không thỏa thuận được nên dự án giậm chân tại chỗ nhiều năm. Có dự án được Nhà nước chỉ định chủ đầu tư nhưng cũng vì vướng khâu giải phóng mặt bằng nên không triển khai được.

Theo kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường và UBND TPHCM nên có cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án được từ 80% diện tích trở lên, để sớm đưa dự án vào thực hiện, tránh lãng phí thời gian và chi phí đầu tư.

HoREA cũng đề nghị đối với dự án đã bồi thường, giải phóng mặt bằng liền thửa thì cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh quy hoạch để thực hiện trong phạm vi đất đã được bồi thường. Đối với dự án đã giải phóng mặt bằng dạng “da beo”, đề nghị chính quyền địa phương hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng, với mức giá đền bù không thấp hơn mức giá cao nhất mà nhà đầu tư đã đền bù trong dự án; hoặc có cơ chế để người có đất tham gia góp vốn cùng nhà đầu tư thực hiện đầu tư kinh doanh dự án đó; hoặc có cơ chế để các bên liên quan đưa ra tòa án để được xem xét, giải quyết một cách công bằng.