Phải siết việc xin thay đổi công năng cao ốc

Có trường hợp chung cư 14 tầng nhưng xây lố thành 16 tầng, chủ đầu tư xin điều chỉnh thì được duyệt lên 18 tầng.

Liên quan đến việc dự án chung cư Phúc Yên tại quận Tân Bình (TP.HCM) tăng thêm một tầng trong khi đã bàn giao nhà cho khách hàng mấy năm nay, nhiều người thắc mắc: Tại sao các chủ đầu tư (CĐT) cứ xin điều chỉnh dự án là được đồng ý. Bởi lẽ đây không phải là trường hợp hiếm hoi được cho thay đổi công năng, tăng tầng, thêm căn hộ…

Chủ đầu tư được lợi nhiều lần

Theo hồ sơ, dự án Phúc Yên đã  nhiều lần xin điều chỉnh dự án, từ chuyển đổi công năng đến tăng tầng, tăng hệ số sử dụng đất, thêm số lượng căn hộ. Cụ thể, khối cao ốc này lúc đầu được phê duyệt với 17 tầng (chưa kể hai tầng hầm), chức năng là văn phòng - thương mại - dịch vụ. Sau đó CĐT xin chuyển đổi chức năng thành căn hộ - văn phòng - thương mại - dịch vụ và được UBND quận Tân Bình chấp thuận với quy mô 200 căn hộ.

Đến năm 2013, Sở QH-KT cấp giấy phép quy hoạch cho dự án, ghi rõ số tầng là không quá 18 tầng (tăng thêm một tầng so với ban đầu). Sau đó Sở Xây dựng phê duyệt lại dự án với chỉ tiêu trên, gồm 18 tầng, 200 căn hộ và tầng 18 được bố trí làm khu dịch vụ, căn tin, sân thượng. Tuy nhiên, dự án lại tiếp tục xin điều chỉnh. Kết quả, dự án từ 200 căn tăng lên 247 rồi cuối cùng là 252 căn hộ, tầng 18 từ công năng khu dịch vụ, căn tin và sân thượng được đổi thành khu văn phòng và sân thượng.

Tất cả sự thay đổi nói trên đều được sự đồng ý của UBND quận Tân Bình, sau đó là chấp thuận của Sở QH-KT, sự thống nhất của UBND TP và cuối cùng là sự phê duyệt của Sở Xây dựng. Trong những văn bản của UBND quận Tân Bình, nơi này chấp thuận đề xuất của CĐT với lý do: “Nhằm tạo điều kiện cho CĐT thực hiện theo đúng chủ trương nâng cấp, chỉnh trang đô thị của quận nên thống nhất tầng cao là 18 tầng” và “tốt hơn cho cư dân ở chung cư”. Sở QH-KT thì cho hay “các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất có thay đổi nhưng vẫn phù hợp quy định hiện hành nên có cơ sở xem xét”.

Không chỉ Phúc Yên, nhiều dự án khác cũng xin điều chỉnh ở các giai đoạn chưa thi công, đang triển khai hoặc đã bàn giao cho khách hàng. Chẳng hạn, chung cư Tân Bình Apartment năm 2014 được cấp phép 14 tầng (không kể hầm, mái che cầu thang). Năm 2016, các cơ quan chức năng phát hiện CĐT xây lố hai tầng. CĐT nộp đơn xin điều chỉnh dự án. Cùng với ý kiến của UBND quận, Sở QH-KT cho rằng quy mô 18 tầng là phù hợp, cuối cùng dự án được điều chỉnh tăng thêm bốn tầng. Hoặc chung cư Quang Thái ở quận Tân Phú xin điều chỉnh tầng 17 từ tầng penhouse thành chia nhỏ các căn hộ…

Dễ bị thắc mắc, so bì

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, một chuyên gia về quản lý quy hoạch kiến trúc cho rằng việc CĐT xin điều chỉnh dự án là điều bình thường và cơ quan chức năng xem xét cho điều chỉnh cũng không sai. Vấn đề quan trọng là cơ chế giải quyết phải công bằng, khách quan, minh bạch. “Muốn vậy, các căn cứ và tiêu chí quy hoạch kiến trúc phải được pháp lý hóa, mang tính khoa học, công khai và bình đẳng cho mọi trường hợp” - ông bày tỏ.

Theo ông, việc điều chỉnh chức năng của cao ốc hay thêm tầng, thêm căn hộ ảnh hưởng ra sao đến quyền lợi của cư dân hay khách hàng và hạ tầng kỹ thuật như giao thông, trường học, công viên… phải được đánh giá qua chứng minh bằng con số, chứng cứ. Những nhận xét như có cơ sở xem xét, tốt hơn cho cư dân, tạo điều kiện cho CĐT… sẽ rất dễ cảm tính. Nếu không có tiêu chí pháp lý và chứng cứ rõ ràng, minh bạch, tất yếu sẽ tạo cơ chế xin cho, gây ra sự so bì giữa các CĐT; nếu nơi này được cho điều chỉnh nơi kia lại không, nơi này được xây cao hơn nơi khác..., khi đó các cơ quan chức năng sẽ khó trả lời thuyết phục.

Luật không quy định tỉ lệ phần trăm đồng thuận của cư dân hay khách hàng là bao nhiêu nhưng quan điểm của Sở là phải toàn bộ khách hàng đồng ý. Bởi chỉ một người không chấp thuận thì cũng phát sinh tranh chấp, khiếu nại.

Ông TRẦN TRỌNG TUẤN,  Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Chuyên gia này đánh giá gốc rễ của vấn đề là quy hoạch phải cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và công khai. Chẳng hạn phải có quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch hoặc thiết kế đô thị để việc cấp phép xây dựng hay điều chỉnh dự án rõ ràng, minh bạch và thuận lợi cho CĐT lẫn cơ quan nhà nước . “Trong lúc công tác lập và quản lý quy hoạch chưa đáp ứng được yêu cầu này thì có thể tạm thời giải quyết bằng cơ chế hội đồng khi một dự án nào đó đề nghị điều chỉnh. Hội đồng không chỉ có các cơ quan chức năng như lâu nay mà phải có mặt của cư dân tại dự án và khu vực. Bởi việc điều chỉnh này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ” - ông góp ý.

Nhiều kẽ hở trong việc lấy ý kiến cư dân

Một trong những căn cứ khi xem xét giải quyết cho điều chỉnh dự án là ý kiến đồng thuận của cư dân, khách hàng. Tuy nhiên, vấn đề này hiện vẫn chưa được quy định rõ ràng, tạo ra nhiều khoảng trống.

Với dự án Tân Bình Apartment, biên bản lấy ý kiến cộng đồng dân cư được UBND quận Tân Bình và Sở QH-KT tiến hành cho rằng “đã có sự đồng thuận của cư dân”. Nhưng theo thông tin chúng tôi có được, đây chỉ là ý kiến của 22 cư dân. Với dự án Phúc Yên, Sở Xây dựng cho hay không được cung cấp văn bản đồng thuận của cư dân mà dựa vào văn bản của Sở QH-KT cho hay “phường có văn bản lấy ý kiến cộng đồng cư dân và 100% đồng thuận với việc điều chỉnh”. Tuy nhiên, số cư dân được lấy ý kiến và đồng thuận là toàn bộ cư dân hay chỉ một tỉ lệ nào đó thì Sở QH-KT không nói rõ nên Sở Xây dựng cũng không nắm được.

“Trong bộ thủ tục hành chính, hồ sơ điều chỉnh không có quy định văn bản này, nếu Sở yêu cầu CĐT nộp thêm là không đúng hoặc bị cho là làm khó CĐT, chưa kể Sở QH-KT đã cho hay cư dân đồng thuận” - ông Nguyễn Bá Thành, Phó Giám đốc Sở, giãi bày.

Cần lấp khoảng trống của luật

Khoản 3 Điều 1 Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ ngày 22-4-2013 và hết hiệu lực ngày 31-12-2015) về hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ có quy định: “Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ (kể cả cao tầng và thấp tầng) mà CĐT chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng”.

Căn cứ quy định trên, việc cuối năm 2013 Sở Xây dựng TP chấp thuận cho CĐT được điều chỉnh quy mô Phúc Yên 2 thành 18 tầng mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng là chưa đúng quy định.

Mặc dù Thông tư 02/2013 của Bộ Xây dựng đã hết hiệu lực nhưng đến nay chưa có thông tư mới hay quy định mới nào về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ khác… Thiết nghĩ các ngành có chức năng liên quan cần xem xét bổ sung vào khoảng trống này.

Theo tôi, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ Phúc Yên 2 là tăng thêm số tầng và tầng 18 làm khu văn phòng và sân vườn với tổng diện tích 1.627 m2 đã ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần xem xét lại việc điều chỉnh dự án và xử lý việc công trình chưa nghiệm thu mà đã đưa cư dân vào ở.

LS NGUYỄN ĐỨC CHÁNH, Đoàn Luật sư TP.HCM