Cơn 'sốt' ngầm đất phân lô bán nền

Việc cho phép dự án bán dưới hình thức phân lô, bán nền đã khiến nhiều nhà đầu tư đi săn tìm những dự án được phép tự xây dựng.

Từ ngày 5/1/2014, Thông tư liên tịch số 20 do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành, quy định về việc cho phép các khu  đô thị sẽ được phân lô bán đất nền, thay vì phải xây xong thô mới được bán chính thức có hiệu lực. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đã "nhanh chân" tìm kiếm những dự án được phép tự xây dựng.

Theo khảo sát của phóng viên, hiện trên địa bàn Hà Nội số lượng các dự án phân lô bán nền vẫn chưa nhiều. Tuy nhiên, đã có một số dự án rục rịch áp dụng hình thức mua bán này.

Mới đây, dự án Đại Thanh đã mở bán đất liền kề với giá 29 triệu đồng/m2 và bán theo hình thức phân lô, bán nền, khách hàng tự xây dựng.
Anh Tú - một người mua nhà cho hay, anh vừa lựa chọn mua một 1 đất liền kề có diện tích 74m2 tại khu đô thị Đại Thanh. Tiền đất anh phải trả gần 2 tỷ đồng, dự án này lại thuộc diện được tự xây nên anh rất vừa ý.

“Khi chọn mua dự án này tôi rất thích việc mình được tự xây dựng nhà. Thứ nhất, mình có thể kiểm soát được chất lượng vật liệu, chất lượng căn nhà. Thêm vào đó, tích kiệm khá nhiều tiền, được thiết kế nhà theo ý mình tránh việc đập đi đập lại gây lãng phí”, anh Tú nói.
Theo một chủ đầu tư địa ốc, việc phân lô bán nền sẽ tiết kiệm cho khách hàng một khoản chi phí khá lớn. Hiện chi phí xây thô các căn liền kề là khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng. Tiền thuế bất động sản là 20 - 25%. Như vậy, khách hàng ít nhất cũng sẽ phải trả thêm từ 200 - 300 triệu đồng. Chưa kể tiền chênh giá nguyên vật liệu và chi phí khác.

Vì vậy, nếu tự xây khách hàng sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí không hề nhỏ từ căn nhà của mình.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hoa Phat Land cũng nhìn nhận, việc cho phép tái phân lô bán nền có thể làm sống dậy được thị trường bất động sản.

Ông Hà tính toán, trong bối cảnh thị trường đang khó khăn, chủ đầu tư vừa phải đóng tiền sử dụng đất, vừa phải hoàn thiện hạ tầng lại phải xây thô thì chi phí quá lớn. Giá bất động sản cũng bị đẩy cao lên khiến sức thanh khoản yếu đi.

Đơn cử, một căn biệt thự rộng khoảng 200m2, tiền xây thô cũng mất khoảng 1 tỷ đồng, tiền sử dụng đất khoảng 10 triệu đồng mỗi m2 thì giá thành mỗi lô đất gồm nhà xây thô cũng mất khoảng gần 3 tỷ đồng.

“Giảm chi phí xây thô, chủ đầu tư có thể tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ, lô đất nền giá sẽ rẻ đi và người mua cũng dễ tiếp cận hơn”, ông Hà nói.

Với việc tái phân lô bán nền trở lại, theo ông Hà, thị trường sẽ không sốt nóng ngay nhưng có thể sẽ đẩy nhanh thanh khoản hơn.
Tổng giám đốc Công ty Techcomreal, Nguyễn Xuân Lộc đánh giá, việc cho phép phân lô bán nền trở lại khi dự án đã hoàn tất hạ tầng sẽ phần nào tháo gỡ được vướng mắc cho thị trường đất nền.

Trước đây, việc cấm phân lô bán nền có dụng ý hạn chế đầu cơ mua đi bán lại khiến dự án hoang hóa. Song quy định phải xây nhà mới được bán nền từng khiến cho chi phí của chủ đầu tư bị đẩy lên cao, giá thành một sản phẩm cũng đắt đỏ, kén khách và khó bán hơn.
Ông Lộc cho rằng, việc được phép phân lô bán nền khi đã xong hạ tầng sẽ giảm gánh nặng chi phí đầu tư cho doanh nghiệp. Khách mua đất cần chỗ an cư thì xây nhà ở ngay nhưng nếu chưa có nhu cầu, họ cũng không phải chịu áp lực bỏ tiền xây nhà thô. Điều này cũng có lợi cho cả người mua vì tránh được lãng phí. Như vậy, không chỉ có chủ các dự án tìm được đường ra mà chính các nhà đầu tư thứ cấp cũng trút được gánh nặng vì có thể chuyển nhượng dự án dễ dàng hơn.

Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc tái cho phép phân lô bán đất nền khi dự án đã làm xong hạ tầng sẽ phần nào gỡ vướng được cho thị trường đất nền; giảm chi phí đầu tư ban đầu, từ đó giảm giá thành sản phẩm, cả chủ đầu tư và dự án đều “dễ thở” hơn. Những người muốn mua đất nhưng chưa có nhu cầu xây nhà cũng dễ tiếp cận hàng hơn do không phải bỏ tiền mua phần nhà đã xây trên phần đất, đỡ lãng phí.

Giải thích lý do cho phép tái phân lô bán nền trở lại, ông Đỗ Việt Chiến, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng, nói trước đây cấm phân lô bán đất nền nhằm kiểm soát về trật tự xây dựng đô thị, đảm bảo quy hoạch đô thị được tốt hơn. Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, hàng tồn kho nhiều, đặc biệt ở thị trường đất nền nên đây là một trong những chính sách "nới" để tháo gỡ.

“Quy định hiện nay bất cập ở chỗ nhiều nhà đầu tư nhỏ, sau khi xây dựng xong hạ tầng, nộp nghĩa vụ tài chính xong không đủ khả năng tài chính để tiếp tục lo chi phí xây nhà thô để bán.

Bên cạnh đó, việc áp dụng chung một cơ chế không cho phép phân lô bán nền cho tất cả các đô thị từ lớn đến nhỏ cũng chưa phù hợp. Việc cho phép phân lô bán nền đã được luật Đất đai thông qua. Quy định này được nâng lên tầm của luật với mục đích là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người dân”, ông Chiến khẳng định.

Xu hướng dịch chuyển sang phân khúc đất nền tự xây là xu hướng tất yếu của thị trường trong lúc này. Bởi thực tế, hàng loạt các dự án ma xây xong không có người ở thời gian qua đã cho thấy sự lãng phí và tính chưa linh hoạt của chính sách. Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thật lại không thể tiếp cận nổi do giá bất động sản quá cao, một phần có sự đắt đỏ của giá xây thô.

Vì vậy việc thay đổi chính sách cho phép một số khu vực nhà đầu tư được phân lô bán nền, cho phép người dân được tự xây dựng sẽ khiến thị trường được điều chỉnh hợp lý. Doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí, hạ giá thành còn người mua tiết kiệm được hàng loạt những lãng phí trong xây dựng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nhiều dự án khu đô thị tại Hà Nội đang gấp rút xin chuyển từ hình thức bán nhà xây thô sang hình thức phân lô bán nền. Một số dự án để  đã có hạ tầng, để dễ bán hàng cũng đã nhanh chóng nghĩ ra cách lách luật là thỏa thuận với người mua cùng xây dựng, nhưng thực chất là cho phép họ tự xây. Thanh khoản đối với loại đất này được ghi nhận là tăng đột biến.