Bỏ quy định sở hữu chung cư 70 năm: Ai có lợi?

Dư luận đang đặc biệt quan tâm đến vấn đề sở hữu nhà chung cư được quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người mua và cả chủ đầu tư.

Trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra lấy ý kiến tháng 9 năm ngoái, Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn là 70 năm đối với trường hợp Nhà nước giao đất. Trường hợp thuê đất thì thời hạn sử dụng bằng thời hạn đất thuê. Trường hợp nhận chuyển nhượng hoặc có quyền sử dụng hợp pháp thì thời gian sở hữu là vĩnh viễn.

Ngày sau khi Dự thảo được công bố, nhiều ý kiến người dân, chủ đầu tư và cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản đã phản ứng với nội dung này. Trong khi người dân cho rằng, quy định này không có tính thực tế, bởi theo tâm lý chung của người Việt Nam, căn nhà là tài sản quan trọng nhất đời người, là tài sản để lại cho con, cháu. Trong khi đó, các chủ đầu tư lo ngại quy định này sẽ khiến thị trường chung cư vốn đang rất khó khăn do thị trường bất động sản đóng băng, sẽ càng ảm đạm hơn khi khó ai chấp nhận bỏ ra cả tỷ đồng để mua căn hộ mà 70 năm sau sẽ bị mất trắng.

Trước những ý kiến của người dân và doanh nghiệp, trong lần chỉnh sửa mới đây, Bộ Xây dựng đã bỏ quy định sở hữu chung cư 70 năm.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Ban soạn thảo đã quyết định bỏ nội dung quy định sở hữu chung cư 70 năm và vẫn đang tiếp tục đợi góp ý từ nhiều tầng lớp nhân dân trước khi đưa ra quy định cụ thể. Bộ Xây dựng sẽ đưa ra thông báo ngay sau khi những nội dung trong quy định này được thống nhất.

Theo nội dung Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới, nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo phân cấp công trình xây dựng. Khi hết thời hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng. Trường hợp còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết quả kiểm định.

Trường hợp hết hạn sử dụng và không còn bảo đảm chất lượng, cũng như an toàn cho người sử dụng, thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại theo đúng quy hoạch xây dựng. Nếu chủ sở hữu không phá dỡ, thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ.

Ông Nguyễn Văn Cửu, Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển Nhà Hà Nội (HANDICO) nhìn nhận: “Quy định sở hữu nhà chung cư theo phân cấp công trình xây dựng là hợp lý, bởi nhà chung cư không giống như nhà liền đất. Phải có thời hạn sử dụng, chứ không thể là vĩnh viễn. Hết hạn sử dụng, xuống cấp thì người sử dụng phải có trách nhiệm phá dỡ để xây mới theo quy định”.

Cũng theo ông Cửu, nếu quy định này càng cụ thể, càng rõ ràng, thì việc cải tạo các chung cư cũ sẽ rất thuận tiện, chứ không nhiều vướng mắc như hiện nay. Công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng sẽ thuận lợi hơn.

Có lẽ, là một trong những đơn vị hàng đầu nhận trách nhiệm cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà tái định cư của TP. Hà Nội, hơn ai hết, HANDICO hiểu cặn kẽ “nỗi thống khổ” trong công tác này. Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Phụng Thiều, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Sài Gòn Gia Định cũng cho biết, hoàn toàn ủng hộ những sửa đổi mới nhất của Bộ Xây dựng liên quan đến Dự thảo Luật Nhà ở, bởi những quy định trong Dự thảo giải quyết được nhiều vấn đề bất cập hiện nay, đặc biệt là trong việc cải tạo các chung cư cũ, việc giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn do quan niệm sở hữu vĩnh viễn của chủ sở hữu căn hộ chung cư.

“Chi phí để xây dựng dự án mới tăng cao do chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao đã khiến nhiều dự án không thể thực hiện. Đối với chung cư xây mới hiện nay, thì đa phần thời hạn sử dụng từ 50 - 70 năm là xuống cấp. Việc phân cấp công trình là cơ sở hình thành mặt bằng giá bán, tạo thêm tính minh bạch của thị trường”, ông Thiều đánh giá.

Với quy định này, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành nhận xét, sở hữu có thời hạn và không thời hạn đối với một loại mô hình là nhà chung cư là không hợp lý. Chung cư chính là nhà ở trên một khoảng không, không thể sở hữu vô thời hạn đối với một khoảng không. Vì thế, quy định sở hữu chung cư theo phân cấp công trình là hợp lý. Quy định này không ảnh hưởng đến chủ đầu tư trong việc đưa sản phẩm là nhà chung cư ra thị trường, và ngược lại, nó cũng không tạo ra sự so sánh giữa sở hữu chung cư vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn. Nó cũng giúp tạo ra môi trường cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư.

Về phía người mua, như đã đề cập ở trên, không ai muốn sở hữu chung cư có thời hạn, bởi căn nhà là tài sản quý giá của một đời người, nó cũng là “của hồi môn” cho con cháu. Vì vậy, dù biết rằng, công trình nào cũng có thời hạn sử dụng, nhưng khi tháo dỡ để xây mới công trình, hoặc

công trình có công năng sử dụng khác, họ muốn được đền bù xứng đáng. Đó cũng là lý do, nhiều hộ dân sống ở các chung cư cũ, nhưng có vị trí trung tâm ở thành phố đòi giá đền bù cao, khiến công tác cải tạo, xây mới chung cư cũ của các thành phố, nhất là Hà Nội gặp khó khăn.

Chính vì vậy, từ nay đến thời điểm Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dự kiến được đưa ra bàn thảo tại diễn đàn Quốc hội tại kỳ họp tháng 5 tới, quy định về thời hạn sở hữu chung cư cần được tiếp tục tính toán, xem xét lại. Yêu cầu cao nhất là phải đảm bảo tương đối quyền lợi của chủ đầu tư, người sở hữu, chứ không chỉ nhằm thuận lợi cho cơ quan quản lý.