Dự thảo Luật Nhà ở: Bảo vệ người mua cách nào?

Khách hàng bị giao nhà chậm tiến độ vì chủ đầu tư xây dựng dở dang và không biết ngày hoàn thành đã trở thành chuyện “thường ngày” của thị trường bất động sản (BĐS) những năm vừa qua. Luật Nhà ở 2005 hiện được sửa đổi ở dự thảo lần thứ… 11 và Bộ Xây dựng đang ráo riết lấy ý kiến đóng góp về vấn đề này thông qua hình thức bảo đảm giao dịch nhà ở. Nhưng liệu có bảo vệ được người mua nhà?

Phải mua phí bảo đảm

Dự thảo của Luật Nhà ở sửa đổi dành hẳn một điều “Bảo đảm giao dịch nhà ở” có nội dung như sau:

Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có nhu cầu bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, bắt buộc phải tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở với bên bảo đảm để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở. Chủ đầu tư tham gia bảo đảm giao dịch nhà ở thông qua hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với bên bảo đảm và phải đóng phí cho bên bảo đảm. Phí bảo đảm giao dịch nhà ở được tính trên tổng giá bán các căn hộ hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán.

Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở đúng thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc giải thể, phá sản khi đang triển khai thực hiện dự án thì bên nhận bảo đảm có trách nhiệm giải quyết quyền lợi của người mua nhà theo quy định sau: Hoàn lại người mua số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư; thay chủ đầu tư tiếp tục tổ chức triển khai thực hiện dự án để bàn giao nhà ở; trường hợp giữa chủ đầu tư và bên bảo đảm có tranh chấp về việc thanh toán kinh phí bảo đảm giao dịch nhà ở thì các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đây cũng là một trong những điều kiện bắt buộc đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai: chủ đầu tư dự án chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính hoặc ngân hàng thương mại.

Như vậy chúng ta có thể hình dung, khách hàng của chung cư Petrolandmark, quận 2, TPHCM nhờ quy định mới này sẽ không còn “rối ruột” tất bật ngược xuôi lên dự án hay bay ra Hà Nội tìm đến chủ đầu tư để “hỏi cho ra lẽ” khi nào mới giao nhà, bởi tiền đã nộp nhưng dự án cứ dở dang phơi mình. Điều này cũng giải tỏa tâm lý khách hàng bức xúc lâu nay mà không có lối thoát tại hàng loạt dự án rơi vào tình cảnh tương tự như Tín Phong (quận 12), Mỹ Phú (quận 7), Thảo Loan Plaza (Bình Chánh)… Nếu được vậy cũng sẽ giải quyết luôn “chuyện chẳng đặng đừng” khi khách hàng tham gia vào công việc của chủ đầu tư để quản lý dòng tiền, chảy đúng vào dự án, tránh việc sử dụng tiền làm chuyện khác, khiến dự án cứ mãi dở dang, như đang xảy ra.

Sự ra đời của quy định này là cụ thể hóa quan điểm mà trước đây một lãnh đạo của Bộ Xây dựng “úp mở” rằng, sẽ đề xuất bắt buộc những dự án BĐS phải mua bảo hiểm cho khách hàng mua nhà và “Đề xuất đang ở trong giai đoạn phôi thai, có thể sẽ đưa vào Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sắp tới”.

Có khả thi?

Đã từng tham gia nhiều vụ bảo vệ quyền lợi cho khách hàng rơi vào hoàn cảnh “tiền đóng nhưng dự án dở dang”, luật sư Nguyễn Văn Trường, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng “đây là một quy định hay”! Quy định này sẽ thanh lọc nhiều chủ đầu tư, bởi đơn vị thu phí bảo đảm chắc chắn phải tính toán kỹ lưỡng, không thể sơ sài để rồi phải gánh “của nợ” sau này. Tuy nhiên phí chính là ẩn số lớn, phát sinh này sẽ đẩy giá thành căn hộ lên cao, không khéo làm khó người mua nhà hầu hết có thu nhập thấp.

Còn Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Nguyễn Văn Đực cho rằng thật là hay, nhưng sẽ khó khả thi. Bản chất của bảo hiểm (trong trường hợp này bảo hiểm và bảo đảm giống nhau) là tỷ lệ rủi ro rất thấp, ví dụ trong số hàng ngàn, thậm chí hàng triệu chiếc tàu chỉ có một chiếc bị cháy, bị chìm thì người ta mới dám bảo hiểm. Thị trường BĐS hiện nay rất khó khăn, doanh nghiệp hết tiền mặt, nợ xấu chồng chất, ngân hàng không cho vay, có đến 80% dự án dở dang, chậm tiến độ thì chắc chắn không có ông nào dám đứng ra bảo hiểm. Họa chăng chỉ có công ty sân sau của ngân hàng làm địa ốc thì ngân hàng mới dám mà thôi! Mặt khác, trong trường hợp triển khai quy định này thì phí bảo hiểm là bao nhiêu phần trăm, chắc chắn không phải thấp 1% - 2%, như vậy giá thành sẽ tăng lên cao, thị trường đi vào ngõ cụt. Giám đốc một công ty địa ốc đề xuất, loại hình bảo đảm này không nên bắt buộc mà để tự nguyện cho người dân, doanh nghiệp nào muốn tham gia thì mua. Bởi không phải dự án nào cũng chậm tiến độ, không phải doanh nghiệp nào cũng làm ăn bậy bạ.

Rõ ràng, trong bối cảnh thị trường BĐS quá khó khăn, nhà nước đang thực thi nhiều giải pháp như gói 30.000 tỷ đồng, giảm thuế thu nhập, thuế giá trị gia tăng, khoanh nợ, kéo lãi suất, ưu đãi vay vốn để “cứu” BĐS thì việc thêm phí e rằng khó thuyết phục. Nhưng các dự án ngưng trệ, gây bức xúc người mua nhà đòi hỏi phải có giải pháp xử lý cho công bằng. Có lẽ lúc này phải thực thi pháp luật nghiêm túc nhằm thanh lọc thị trường là điều cần thiết hơn hết.