Cơ cấu lại phù hợp với thị trường

Nhận định về xu hướng thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, các chuyên gia cho rằng, dù phải đối mặt với một số khó khăn song hứa hẹn sẽ có những điểm sáng tích cực. Sức hấp dẫn của thị trường sẽ tăng khi sản phẩm được cơ cấu lại theo hướng hợp lý, phù hợp nhu cầu.

Tăng trưởng ổn định

6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng ổn định, thể hiện qua các yếu tố giá cả, số lượng giao dịch, tính thanh khoản, lượng hàng tồn kho giảm, cơ cấu hàng hóa tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, 6 tháng đầu năm, đã có 32 dự án với tổng số 16.506 căn hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 31,3% với 5.164 căn, phân khúc trung cấp chiếm 31,1% với 5.136 căn, phân khúc bình dân chiếm 37,6% với 6.206 căn. So với cùng kỳ năm 2016, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhà ở bình dân tăng 1,9 lần, nhưng phân khúc trung cấp đã giảm 42,1%. Còn theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, giao dịch căn hộ chung cư có mức tăng trưởng khá, tập trung ở căn hộ chung cấp, cao cấp có diện tích trung bình tại các dự án đã hoặc sắp hoàn thành, có tiến độ xây dựng tốt.

Trong khi đó, ở TP Hồ Chí Minh đã phát triển được 4,92 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích nhà ở lên 157 triệu m2, bình quân đạt 18,47m2/người. Đối với nhà ở thương mại, có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn và tổng vốn cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng. trong đó, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%, phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%, phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền chiếm tỷ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 6 tháng đầu năm. Theo ông Quách Xuân Tùng, Viện kinh tế tài chính, đây là tín hiệu đáng mừng vì các nhà đầu tư, các doanh nghiệp đã tái cơ cấu sản phẩm mạnh mẽ theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.

Tuy nhiên, toàn cảnh thị trường cũng cho thấy, thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro như có dấu hiệu “lệch pha” cung cầu, chủ yếu ở phân khúc bất động sản cao cấp. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường có xu hướng tập trung vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Đồng thời gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong khi đó, phân khúc thị trường nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền có tính thanh khoản cao thì cung lại không đủ cầu.

Thay đổi cho phù hợp

Từ những dấu hiệu đầu năm 2017 có thể thấy, thị trường bất động sản sẽ có bước tăng trưởng ổn định, trong đó, hai phân khúc phát triển mạnh là nhà ở và nghỉ dưỡng. Việc tăng giá bất động sản vẫn ở mức tăng nhẹ, và phụ thuộc chủ yếu vào vị trí dự án, chưa tạo thành xu hướng rộng khắp trên toàn thị trường và có gia tốc theo thời gian. Tuy nhiên, sự khởi sắc của phân khúc thị trường này còn phụ thuộc vào sự khởi sắc chung của thị trường bất động sản cũng như các loại hình thị trường khác.

Tổng Giám đốc Công ty CP Danh Khôi Á Châu Phạm Lâm nhận định: Tình trạng “bong bóng” bất động sản khó có thể xảy ra vào nửa cuối năm 2017, bởi đã chủ động trong việc đo lường thị trường, đưa sản phẩm ra dựa trên nghiên cứu hợp lý, tránh tình trạng dư thừa. Thêm vào đó, thanh khoản của các sản phẩm trong các quý vừa qua vẫn ở mức cao, lượng người mua tăng trưởng ổn định do có nhiều chính sách tốt. Sự cạnh tranh về chính sách bán hàng đã giúp người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn như hỗ trợ về mặt tài chính của ngân hàng, cơ chế thanh toán dài hạn của chủ đầu tư, từ đó gia tăng lượng người có nhu cầu mua hàng.

Đồng quan điểm này, ông Quách Xuân Tùng cho rằng, thị trường chưa có khả năng rơi vào sốt giá và “tích tụ bong bóng”, nhất là tình trạng các khu đô thị, khu chung cư hoang hóa vẫn đang tồn tại với số lượng đáng kể, và khả năng nâng cung của phân khúc nhà giá rẻ gần như khó thực hiện.

Còn Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, 6 tháng cuối năm, thị trường chưa xuất hiện các “cú huých” đủ mạnh để tạo tăng trưởng đột biến. Bên cạnh đó, phân khúc nhà ở cao cấp sẽ có biến động đa chiều khi chịu tác động của chính sách qua việc phân loại sản phẩm. Theo đó, những sản phẩm đang gọi là cao cấp nhưng chủ đầu tư chưa đạt đến trình độ quản lý cao cấp, chưa xác định đầy đủ trách nhiệm và nguồn lực, bản thân sản phẩm chưa hội tụ đủ các điều kiện cao cấp cũng như chưa có đủ các dịch vụ, tiện ích tương xứng... sẽ cần có sự thay đổi và điều chỉnh cho phù hợp.