Chuyên gia: Cần kiểm soát ký quỹ bất động sản

Theo các chuyên gia, hình thức hợp đồng thỏa thuận ký quỹ bất động sản được chủ đầu tư một số dự án áp dụng gần đây cần phải được hệ thống hóa, hoàn chỉnh quyền lợi của các bên tham gia. Trao đổi với TBKTSG Online, nhiều ý kiến cho rằng, hình thức này cần được khuyến khích nhưng cơ quan quản lý phải có biện pháp hữu hiệu để kiểm soát.

Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án áp dụng “bán hàng” khi chưa đủ các loại giấy tờ cho phép dự án bán hàng trực tiếp như thông thường và người mua trao tiền trực tiếp cho người bán. Lúc này chủ đầu tư vẫn chào bán hàng, khách muốn mua có thể ký quỹ “đặt cọc” tại ngân hàng thông qua hợp đồng. Khi nào chủ đầu tư đủ điều kiện bán hàng thì người mua sẽ được mua với mức giá như đã cam kết lúc đặt cọc. Trong trường hợp chủ đầu tư không đủ khả năng triển khai thì người mua cũng không bị mất tiền như một số trường hợp đã xảy ra.

Thời gian gần đây, không ít khách hàng mua các dự án bất động sản băn khoăn với hình thức bán hàng này và lo lắng về tính pháp lý của nó. Một số người cho rằng chủ đầu tư đang làm sai luật…

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, hình thức hợp đồng thỏa thuận ký quỹ bất động sản là không trái luật, thể hiện sự quan tâm, tiếp cận dự án muốn mua trong thời gian sớm nhất.

Ông Nam cho hay, theo quy định, chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai khi họ phải hoàn thiện thủ tục của dự án về chủ quyền đất, nộp tiền thuế đất, giấy phép xây dựng, xây xong móng, có giấy thông báo được phép bán nhà của cơ quan quản lý nhà nước, trước khi bán phải thông báo với chính quyền địa phương… Cách bán này là ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng.

“Việc thỏa thuận giữa các bên theo hợp đồng thỏa thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Khi chưa thực hiện hành động mua bán thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh bất động sản. Ký quỹ có tính chất như là giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của người mua đến dự án và hình thức ký quỹ bất động sản là không phạm luật”, ông Nam nói.

Cùng chung quan điểm trên, ông Cấn Văn Lực, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV cho biết, thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền ưu tiên mua sản phẩm. "Hợp đồng ký quỹ cũng là một hình thức đặt cọc không sai về luật. Ngân hàng khi tham gia hợp đồng này cũng tuân thủ các quy định về pháp luật về ngân hàng”, ông nói.

Còn chuyên gia tài chính Vũ Đình Ánh thì cho rằng, cũng giống thị trường chứng khoán, hình thức hợp đồng ký quỹ mua bất động sản hình thành trong tương lai là một dạng sản phẩm phái sinh của bất động sản, luật không cấm thì công dân có quyền làm. Với chủ đầu tư đây là cách làm sáng tạo có tính toán.

Trong lúc đó, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Tập đoàn Cen Invest, một doanh nghiệp phân phối bất động sản, cho rằng xét về hoạt động kinh doanh thông thường, hình thức thỏa thuận ký quỹ để được quyền mua sản phẩm nhà đất là một trong những giải pháp đáp ứng xu thế chung và nhiều nước trên thế giới đã áp dụng hình thức này từ rất lâu.

Ông Hưng cho rằng ký quỹ cũng là cách mà các chủ đầu tư thăm dò nhu cầu về sức mua của dự án. Thực tế rất nhiều dự án đã từng có hình thức đặt cọc giữ chỗ, thậm chí đặt cọc trao tay. Hình thức hợp đồng ký quỹ là hợp đồng ba bên được đảm bảo bởi các điều khoản có hiệu lực, khách hàng giảm được rủi ro rất nhiều so với đặt cọc thông thường với chủ đầu tư (hoặc đơn vị phân phối dự án) vì khó lấy lại tiền hơn.

“Tiền ký quỹ không phải là tiền thuộc về tài khoản chủ đầu tư. Vì hợp đồng thỏa thuận ký quỹ, trong đó bị tài khoản phong tỏa nên chủ đầu tư không thể sử dụng tiền vào mục đích khác. Đây chỉ là hình thức giúp chủ đầu tư chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng khách hàng có thể mua bán, cơ sở xây dựng chính sách giá”, ông Hưng nói.

Mặc dù cho rằng không sai luật và hợp thông lệ quốc tế, nhưng các chuyên gia cũng đưa ra những góp ý về chính sách và nhà nước cần quản lý hoạt động này để đảm bảo quyền lợi cho người mua bất động sản theo hình thức ký quỹ.

Ông Nam cho rằng nhà nước cần quy định số tiền ký quỹ chỉ nên chiếm 10-20% giá trị sản phẩm cần mua. Thêm nữa trong hợp đồng cần bổ sung thêm thỏa thuận trong trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì cần làm sao để công bằng quyền lợi giữa hai bên...

Còn ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Renco Sông Hồng, một chủ đầu tư bất động sản, đề xuất cần phải hệ thống hóa, hoàn chỉnh quyền lợi ba bên trong hợp đồng ký quỹ. Hình thức này cần được khuyến khích nhưng cơ quan quản lý phải có biện pháp để kiểm soát.

Ông Điệp cũng đưa ra lời khuyên dành cho người ký quỹ là trước khi thực hiện hoạt động này người mua bất động sản cần tìm hiểu thông tin về năng lực chủ đầu tư, năng lực ngân hàng bảo lãnh. Người mua cần có khả năng nhận định tình hình để tiến hành ký những hợp đồng đạt được mục đích mong muốn.