Cẩn trọng trước cơn sốt đất quanh Bình Hưng Hòa

Chuyên gia bất động sản khuyên mọi người nên bình tĩnh chờ có giao dịch thực để xác định đúng mức giá thị trường quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa.

Ngay sau khi TP.HCM công bố thông tin sẽ bán đấu giá một phần nghĩa trang Bình Hưng Hòa sau khi đã di dời các ngôi mộ để xây khu phức hợp và trung tâm thương mại, giá đất tại các tuyến đường quanh Bình Hưng Hòa được đẩy lên vùn vụt.

Theo khảo sát ngày 21-7 của Pháp Luật TP.HCM, giá đất tại các trục đường gần nghĩa trang Bình Hưng Hòa như Kênh Nước Đen, Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý hiện dao động 30-100 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích. Cao nhất là đất mặt tiền đường Kênh Nước Đen, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân có giá gần 100 triệu đồng/m2, tăng gấp 2,5 lần so với thời điểm đầu năm 2017.

Găm hàng chờ giá cao

Anh Trần Hữu Kiên, cò nhà đất tại đây, nói với chúng tôi: So với giai đoạn cao trào cách đây vài tháng, hiện nay số lượng giao dịch nhà đất ở khu vực quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa đã giảm khoảng 30%. Ít khách hàng chọn mua nhà, đất diện tích lớn mà thường chọn những căn có diện tích 40-50 m2. Một số căn nhà nát diện tích 4 x 10 m được giao dịch với giá 2 tỉ đồng, tức 50 triệu đồng/m2.

Theo anh Kiên, giá nhà đất ở quanh Bình Hưng Hòa tùy thuộc vào diện tích, khu vực, phong thủy, đối tượng mua bán… chứ không theo thang điểm chuẩn hay quy luật chung nào cả. Nhìn chung giá nhà đất trên đường Bình Long thấp hơn trục đường Tân Kỳ Tân Quý khoảng 15%. “Nhưng có những vị trí vàng trên trục đường Bình Long, nhà, đất diện tích khoảng 60 m2 được chủ đất “hét” tới gần 100 triệu đồng/m2, tăng hơn gấp đôi so với một năm trước. Đối với những mảnh đất diện tích lớn vài trăm mét, kén người mua thì giá thấp hơn một chút” - anh Kiên nói.

Bác Khuất Tiến Thuấn, sống hàng chục năm gần nghĩa trang Bình Hưng Hòa, cho biết: “Giá đất ở đây trước kia cũng tăng dần dần, tới khi có thông tin quy hoạch đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa thì mới tăng mạnh nhưng cũng không đến mức khủng khiếp như dân môi giới nói đâu. Theo quan sát của tôi, giá mặt tiền đường Tân Kỳ Tân Quý chỉ dao động từ mức 65-75 triệu đồng/m2 là tối đa. Ai thích hét giá bao nhiêu thì cứ hét nhưng tôi chưa nghe ai nói dân ở đây mua bán thành công một căn nhà nào có giá lên tới 100 triệu đồng/m2”.

Theo bác Thuấn, cứ sau mỗi đợt sốt giá thì đất ở đây lại bị đẩy giá lên và không bao giờ giảm. “Chỉ có những người vay ngân hàng mua đất chờ thời, giờ không chịu nổi nữa mới chấp nhận giảm giá, bán gấp để thu vốn. Chứ tôi thấy những người có tiền đều găm hàng chờ tăng giá. Thông tin sắp tới đường Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý sẽ mở rộng 30 m càng khiến những người có đất có lý do găm hàng chờ thời” - bác Thuấn nói thêm.

Coi chừng chỉ là cơn sốt ảo

Theo chuyên gia về thị trường bất động sản Phan Công Chánh, hiện tượng giá nhà đất quanh Bình Hưng Hòa tăng theo các thông tin quy hoạch là điều dễ hiểu. Hiện tượng này không phải ăn theo cơn sốt giá đất trong thời gian vừa qua mà phản ánh sự kỳ vọng của những chủ đất tại khu vực này đối với những thông tin tích cực vừa được công bố. Tuy nhiên, để biết giá nhà đất có phù hợp hay không, nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần phân biệt giữa “giá rao” và “giá giao dịch”.

“Giữa hai giá này luôn có một khoảng chênh nhất định. Giá rao thường phản ánh kỳ vọng của bên bán khi có những thông tin có lợi, trong trường hợp này là thay đổi quy hoạch từ nghĩa trang thành đất đô thị. Nhưng giá giao dịch mới chính là mức giá thị trường chấp nhận. Hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ ghi nhận ở giá rao, do đó tôi khuyên mọi người nên bình tĩnh chờ có giao dịch thực để xác định đúng mức giá thị trường tại khu vực này” - ông Chánh phân tích.

Ông Chánh cũng cảnh báo đây là thời điểm nhạy cảm của thị trường bất động sản TP.HCM sau cơn sốt đất vừa rồi. Các thông tin được công bố cho dù có chủ đích hay không cũng sẽ được thị trường phản ứng rất nhanh và rất nhạy. Cần thời gian để thị trường hấp thụ thông tin và như đã nói, phải nhìn vào các giao dịch có thật mới biết đâu là sốt thật, đâu là sốt ảo.

Tương tự, chuyên gia kinh tế Dương Anh Vũ cũng cho rằng yếu tố khiến tăng giá đất tại khu vực Bình Hưng Hòa chủ yếu do thông tin tốt về quy hoạch. Chính vì thế, người dân mua để đầu tư hay để ở cũng cần quan sát diễn biến của thị trường để tránh rơi vào bẫy giá của giới cò đất.

Giá đất tăng bất thường

Công ty TNHH Gachvang vừa công bố thông tin giá đất các tuyến đường xung quanh khu vực nghĩa trang Bình Hưng Hòa. Dẫn đầu là mặt tiền đường Kênh Nước Đen thuộc phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, giao dịch ở mức 96,97 triệu đồng/m2. Đứng thứ nhì là đất mặt đường Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú, đoạn giao với đường Bình Long. Mức giao dịch hiện là 91 triệu đồng/m2, tăng 42% so với đầu năm.

Vị trí thứ ba thuộc về đường Dương Văn Dương (quận Tân Phú), nằm song song với đường Bình Long, chạy dọc theo chiều dài của Bình Hưng Hòa. Khu vực này có giá 82 triệu đồng/m2, tăng 49% so với tháng 1-2017. Tiếp theo là mặt tiền đường Đỗ Thừa Luông (70,5 triệu đồng/m2) và Tân Kỳ Tân Quý (70,31 triệu đồng/m2). Những tuyến đường tiếp giáp hoặc dẫn về nghĩa trang như Tân Hương, Ấp Chiến Lược, Bình Long, Bờ Bao Tân Thắng cũng đều tăng mạnh, dao động 53-69 triệu đồng/m2.

__________________________________

Kế hoạch ban đầu, 44 ha đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ được cải tạo thành công viên cây xanh nhằm phục vụ cho 300.000 cư dân xung quanh. Tuy nhiên, do kinh phí giải tỏa các ngôi mộ lên đến hàng ngàn tỉ đồng nên UBND TP.HCM đã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở đây. Theo đó, 26 ha sẽ làm công viên cây xanh, 18 ha còn lại sẽ được bán đấu giá để làm trung tâm thương mại, khu phức hợp nhà ở. Giá đấu giá dự kiến 15 triệu đồng/m2 sẽ thu về cho ngân sách gần 2.500 tỉ đồng. Số tiền này dùng để bù vào khoản tiền giải tỏa các ngôi mộ.

Như vậy, thông tin cho rằng toàn bộ diện tích đất của nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ làm chung cư, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng là không chính xác.

Ông NGUYỄN MINH NHỰT, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, TP.HCM