Chu kỳ mới của địa ốc đã vào guồng

Thanh khoản cao kỷ lục, mua bán sáp nhập diễn ra sôi động, giới đầu tư rầm rộ quay lại thị trường, dốc tiền vào tài sản cho thuê... Đó là những điểm sáng trong bức tranh toàn cảnh bất động sản năm 2015.

Từ cơ quan quản lý đến các chuyên gia, nhà đầu tư và người mua nhà, đến nay đã cảm nhận được những tín hiệu phục hồi trở lại một cách rõ ràng.

Tính đến hết năm 2015, theo số liệu của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường đã tăng gần hơn đôi so với cùng kỳ năm 2014 với khoảng 19.350 giao dịch tại Hà Nội và 18.700 giao dịch tại TP. HCM.

Ngoài thanh khoản tăng đột biến, lượng hàng tồn kho bất động sản đã giảm tới phân nửa chỉ trong 2 năm vừa qua, khi chỉ còn khoảng 53.245 tỷ đồng (tính đến cuối tháng 11/2015), giảm tới 75.303 tỷ đồng (tương đương 58%). Điều này đã góp phần đưa mức nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản giảm khá đáng kể, chỉ còn 2,4% trên tổng dư nợ.

Dòng tiền vào thị trường bất động sản đã có sự chuyển biến tích cực, khi  tín dụng bất động sản tăng tới xấp xỉ 13% so với năm ngoái; hàng tỷ USD kiều hối chuyển về nước cũng được sử dụng để mua nhà với cả mục đích để ở và đầu tư.

Nói như GS. Đặng Hùng Võ, điều lớn nhất có được chính là một niềm tin thị trường đã chạm đáy từ cuối năm 2014, tức là giá nhà sẽ không thể rẻ hơn được nữa. Khi đó, nhiều người bắt đầu đem tiền nhàn rỗi để đi mua nhà trở lại.

Nhận định của ông Võ không phải nói quá, bởi nhiều yếu tố cho thấy diễn biến thị trường bất động sản năm 2015 mang tính chất của một thị trường ở giai đoạn đã bước vào chu kỳ phát triển bình thường, đặc biệt ở giai đoạn nửa cuối năm với thanh khoản tăng cao rõ rệt, cùng sự dịch chuyển lên trên của đường giá theo góc độ cơ học (vào khoảng 3 - 5% tại một số dự án). Đây là một mức tăng giá chưa có độ “gia tốc” cho thấy cầu hiện tại là giai đoạn mua để ở, chứ chưa mang tính đầu cơ cao.

Thêm vào đó, năm 2015 cũng rất đặt biệt khi hai sắc luật quan trọng là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi bắt đầu có hiệu lực, mở ra một không gian pháp lý mới hoàn thiện và minh bạch hơn, tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn. Đây là cơ sở tạo niềm tin cho người mua nhà sau một giai đoạn dài lo lắng vì bong bóng nhà đất.

Dù bắt đầu ghi nhận những hơi “ấm” mới sau thời gian nguội lạnh, nhưng cũng không thể phủ nhận, thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn tồn tại một số vấn đề được các chuyên gia lo ngại có thể cản trở tốc độ vào guồng, đó là sự mất cân đối giữa các phân khúc và các chính sách chưa thực sự rõ ràng cho việc tham gia của nhà đầu tư nước ngoài.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư có xu hướng “chạy” theo phân khúc dự án nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua phân khúc tầm trung. Và trong các chủ đầu tư này, không phải ai cũng đủ tiềm lực để làm dự án cao cấp. Theo đó, trong giai đoạn 2016-2018, ước tính thị trường có nguồn cung đến gần 80.000 đơn vị nhà ở, thì phân khúc cao cấp đã chiếm trên 70%, trong khi nhu cầu về nhà ở bình dân đang khá lớn nhưng lượng cung tương lai không nhiều.

Xu hướng chọn lọc sản phẩm đầu tư để đón cơ hội từ dòng vốn ngoại đổ vào thị trường sau hàng loạt FTA được ký kết và có hiệu lực, với các DN kinh doanh địa ốc là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, nhìn đi thì cũng phải nhìn lại, rằng cơ hội hút vốn ngoại mới chỉ là ước tính và phỏng đoán. Chưa kể, để sự gia nhập thị trường của các nhà đầu tư nước ngoài ổn định và lâu dài, sẽ cần thêm một khoảng thời gian nữa để họ định hình cụ thể môi trường đầu tư tại Việt Nam trước khi quyết định “rót” vốn đầu tư.

Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ và trung cấp rất cần được quan tâm, khi sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ khu vực nông thôn hướng tới một nền kinh tế sản xuất có năng suất cao hơn và dựa vào dịch vụ sẽ thúc đẩy tăng dân số, gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các thành phố. Tỷ lệ dân số đô thị dự kiến sẽ đạt 50% vào năm 2040, ước tính sẽ cần thêm khoảng 374.000 đơn vị nhà ở tại các thành phố mỗi năm để đáp ứng nhu cầu.

Khi Việt Nam tiếp tục đô thị hóa nhanh chóng, cùng với việc các thành phố ngày càng đóng góp lớn vào tăng trưởng việc làm và GDP, thì việc cung cấp đủ nhà ở giá hợp lý cho khu vực này là không thể thiếu trong các mục tiêu phát triển quốc gia. Tận dụng được nhu cầu này và phát triển các phân khúc phù hợp theo kiểu “biết mình, biết người”, các nhà phát triển bất động sản sẽ có cơ hội thành công lớn hơn trong 2016 và những năm tiếp theo.