Chậm cấp giấy chứng nhận nhà đất dự án, người mua gánh hậu quả

Theo chỉ đạo của Chính phủ, đến tháng 6-2013 cả nước phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (GCN) đối với những trường hợp cấp GCN lần đầu. Tuy nhiên, thực tế chỉ mới có 10% nhà đất dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM được cấp GCN. Nguyên nhân chậm trễ chủ yếu là do chủ đầu tư. Một số cơ quan chức năng liên quan và chính quyền địa phương cũng chưa làm hết trách nhiệm.

Rủi ro về phía khách hàng

Khu dân cư Phú Mỹ ở đường Hoàng Quốc Việt (quận 7) do Công ty CP Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư, có quy mô 22ha, được đầu tư xây dựng từ năm 2003, với gần 500 căn nhà phố. Các khách hàng ký hợp đồng hợp tác đầu tư với công ty để được giao đất rồi tự xây theo quy hoạch, kiến trúc chung được duyệt. Bà Trần Thị Thanh, nhà số 7 và 9 đường số 7, phản ánh bà xây nhà cách đây 6 năm, tiền đã đóng đủ cho công ty theo cam kết, nhưng đến nay 2 căn nhà vẫn chưa được cấp GCN. Bà nhiều lần liên hệ với công ty để biết khi nào có GCN, nhưng đại diện chủ đầu tư cứ hẹn lần hẹn lữa, cho biết đến khi nào tất cả các khách hàng xây nhà xong hết công ty mới tiến hành làm thủ tục cấp GCN. Bà Thanh bức xúc: “Hứa như vậy chẳng khác gì đánh đố khách hàng, có những người không có nhu cầu ở, chỉ mua đất để đó chờ giá, biết đợi đến bao giờ họ mới cất nhà?”.

Tại một dự án khác của Công ty CP Vạn Phát Hưng là chung cư Phú Mỹ Thuận (xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè), khách hàng cũng bị treo GCN. Chị Mai Thảo, mua một căn hộ từ năm 2009 nhưng đến nay vẫn chưa được cấp GCN. Nhiều người dân ở đây than: “Tiền mua, chúng tôi phải đóng đủ, nhưng chủ quyền nhà chẳng biết khi nào mới có!”. Khu đô thị Phú Mỹ Hưng được xây dựng từ nhiều năm qua nhưng đến nay vẫn còn hơn 3.300 căn hộ chưa được cấp GCN.

Trường hợp nhà đất dự án bị chậm cấp GCN như vậy khá phổ biến trên địa bàn TPHCM. Tại Gò Vấp, từ năm 2001 đến nay có 50 dự án phát triển nhà ở, nhưng trong số đó chỉ có 8 dự án hoàn thành việc cấp GCN cho người mua. Tại các quận 6, 8, 12… tiến độ cấp GCN đều rất chậm. Việc chậm trễ này đã đẩy rủi ro về phía khách hàng. Từ năm 2002 TPHCM cấm phân lô bán nền, buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà xong mới được bán. Do đó hầu hết chủ đầu tư đã huy động tiền từ khách hàng bằng cách lách luật, với “hợp đồng hợp tác đầu tư” hoặc “hợp đồng góp vốn”, sau đó khách hàng nhận đất và tự xây nhà. Khi xây nhà xong, nếu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án được nghiệm thu; chủ đầu tư thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính thì lúc đó cơ quan chức năng mới xem xét cấp GCN cho từng căn nhà. Lúc này công ty vẫn đứng chủ quyền GCN, sau đó hai bên mới làm hợp đồng công chứng mua bán. Khi đó khách hàng mới có chủ quyền nhà. Như vậy trước khi có chủ quyền “chính chủ”, nếu khách hàng không may gặp phải chủ đầu tư không đàng hoàng, sẽ bị chủ đầu tư đem sổ đỏ đất dự án để thế chấp ngân hàng, hoặc thu tiền xong thì cù nhầy không thực hiện các hạng mục còn lại.

Thủ tục nhiêu khê, giải quyết cứng nhắc

Về nguyên tắc, chủ đầu tư muốn lấy sổ đỏ để hoàn công và ra GCN, phải có tiền giải chấp, nhưng rủi ro làm ăn không thuận lợi thì tài sản có thể bị phát mãi, lúc đó quyền lợi của khách hàng vẫn đứng sau ngân hàng. Chính vì vậy tính thanh khoản nhà dự án chưa có GCN rất thấp, giá trị cũng chỉ bằng 60% so với khi được cấp GCN. Đã có rất nhiều trường hợp sau khi thu đủ tiền của khách hàng, chủ đầu tư bắt đầu cù nhầy việc thực hiện các hạng mục hạ tầng của dự án, hoặc do xây dựng sai phép, dẫn đến khó khăn cho việc cấp GCN. Cụ thể như khu nhà ở của Công ty TNHH TMXD nhà Nhật Minh tại phường 16 quận 8, triển khai từ năm 2002, nhưng đến nay vẫn chưa có hệ thống cấp nước, đường sá bị ngập, do đó GCN bị ách. Hay dự án chung cư của Công ty Hai Thành đã xây dựng sai phép, nên bị cơ quan chức năng buộc phải khắc phục trước khi xem xét cấp GCN.

Tuy nhiên sự chậm trễ cấp GCN cũng có nguyên nhân từ phía các cơ quan chức năng. Như dự án của Công ty An Phú (quận 6), khi nhận hồ sơ, Sở TN-MT xem xét và khẳng định chung cư đủ điều kiện cấp giấy, nhưng khi hồ sơ chuyển về quận thì bị “ngâm”. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (Tân Bình), cho rằng ngoài thủ thục nhiêu khê, cơ quan thẩm định việc cấp giấy cũng quá cứng nhắc. Ví dụ trong một chung cư có một vài căn hộ sai phạm thì cả dự án bị ách lại, thay vì cấp cho những căn đủ điều kiện, còn các căn sai phạm sẽ xử lý sau. Hoặc hạ tầng kỹ thuật, như đường sá trong dự án, làm xong, công ty muốn mời cơ quan chức năng xuống nghiệm thu, nhưng hết sức khó khăn. Thực tế cho thấy với số lượng dự án trên địa bàn TPHCM quá lớn như hiện nay, các vướng mắc từ chủ đầu tư, và cách làm việc lề mề của một số cơ quan, e rằng việc cấp GCN khó hoàn thành theo kế hoạch.

Giám đốc Sở TN-MT TPHCM Đào Anh Kiệt:

"Sau khi làm việc với các quận - huyện, Sở TN-MT sẽ báo cáo với UBND TP đề xuất hướng tháo gỡ vướng mắc từ chính sách, cũng như biện pháp xử lý những chủ đầu tư cố tình chây ỳ, để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Trường hợp có vấn đề phát sinh ngoài tầm kiểm soát, như công ty bị phá sản, hoặc dự án thế chấp ngân hàng nhưng đến hạn không có khả năng giải chấp thì người dân phải nhờ đến tòa án phán quyết"