Xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản: Cần có “sự huỷ diệt tích cực”

Khái niệm “sự huỷ diệt tích cực” lần đầu tiên được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhắc đến trong Bản tin kinh tế vĩ mô số 8 (quý I/2013) như một điều kiện bắt buộc để giải quyết khối nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Từ những sai lệch

Theo các chuyên gia của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, khủng hoảng hiện nay của thị trường bất động sản xuất phát từ 2 nguyên nhân.

Thứ nhất là sai lệch lớn trong quan hệ cung - cầu về nhà ở. Nguồn cung các sản phẩm nhà ở hạng trung cấp và cao cấp, với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu nhà ở bình dân của đông đảo người dân.

Nguyên nhân thứ hai là sai lệch trong kỳ vọng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Giàu, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, tình trạng đầu cơ địa ốc diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng sai lệch về “giá đất chỉ có tăng, chứ không giảm”.

Chính vì thế, cho dù thị trường đã “đóng băng” một thời gian dài, song không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy, nên sẽ chóng hồi phục. Hơn nữa, không ít doanh nghiệp bất động sản vẫn cố tình giữ hàng, “găm giá” để mong chờ sự giải cứu từ phía Nhà nước.

“Kỳ vọng này cũng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô nợ xấu hiện nay trên thị trường bất động sản, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn”, ông Giàu nhận định.

Đến khoản nợ xấu “khủng”

Theo số liệu mới nhất về cơ cấu nợ xấu do Ngân hàng Nhà nước công bố, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất trong các lĩnh vực (với 22,5%); tiếp đến là bất động sản và hoạt động dịch vụ (19,25%)... Tuy nhiên, việc giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản lại đang là vấn đề được quan tâm nhiều nhất, do dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ. Hơn nữa, nợ xấu bất động sản kéo theo sự trì trệ của 2 ngành quan trọng liên quan tới việc làm và an sinh xã hội là xây dựng (tạo việc làm cho khoảng 3,3 triệu lao động – tương đương với 6,4% tổng lao động của nền kinh tế) và sản xuất vật liệu xây dựng (khoảng hơn 500.000 lao động, tương đương hơn 1% tổng lao động của nền kinh tế).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, theo thống kê, số lượng căn hộ đã xây xong bị tồn là không nhiều (cả nước tồn kho 26.444 căn hộ chung cư và 15.786 căn nhà thấp tầng). Nhưng, số lượng căn hộ còn đang nằm trên giấy, những dự án mới chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng, có thể đã có quy hoạch chi tiết, thiết kế dự án… thì rất nhiều. Số lượng căn hộ chung cư và nhà ở thấp tầng tại các dự án lớn gấp hàng chục lần so với số căn hộ đã xây xong bị tồn và đây mới là mối lo thực sự của thị trường bất động sản.

Bản tin Kinh tế vĩ mô của Quốc hội thì cho rằng, quy mô nợ xấu của lĩnh vực bất động sản là đáng kể, song còn lớn hơn, khi phân tích biến động của khối nợ này. Với một nền kinh tế đang ở trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau một giai đoạn tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao, thì những lĩnh vực nóng nhất, sử dụng vay nợ nhiều nhất, trong đó đặc biệt là bất động sản sẽ phải điều chỉnh mạnh nhất để có thể đưa nền kinh tế trở về quỹ đạo cân bằng và bền vững.

Cả đánh giá của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng đều thống nhất về khả năng nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng trong trung hạn.

Không thể vãn hồi

Sau thời gian dài phát triển nóng, quy mô các tài sản “độc hại” (các tài sản không có khả năng thanh khoản, ít nhất là trong ngắn hạn) trong lĩnh vực bất động sản đã ở mức khá lớn, nên các giải pháp cần thực hiện nhanh chóng mới mong có thể hãm phanh quá trình “nợ nở ra, tài sản co lại”. Tuy nhiên, có nhiều thách thức liên quan đến việc thực hiện các giải pháp xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Theo nhiều nhà nghiên cứu, một “sự huỷ diệt tích cực” là cách tốt nhất để loại bỏ các doanh nghiệp kém hiệu quả và chuyển nguồn lực sang các doanh nghiệp có hiệu quả, qua đó giải quyết nợ xấu một cách bền vững.

Đồng tình với quan điểm của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, điều kiện để giải quyết “nợ xấu” theo Nghị quyết 02/NQ – CP của Chính phủ là phải loại bỏ hầu hết các dự án căn hộ hạng trung và cao cấp mà chủ đầu tư những năm qua hướng đến. Những dự án đã định hướng sai phân khúc khách hàng buộc phải trả giá mà không ai có khả năng “cứu”. “Chủ đầu tư bắt buộc phải giảm giá để cắt lỗ, hoặc phải giảm xuống dưới mức 15 triệu đồng/m2 để được nhận hỗ trợ, thậm chí bán dưới giá thành để kết thúc một chu kỳ đầu tư sai lầm cũng là chuyện bình thường”, ông Ánh nhận định.