Cần thay đổi chính sách hỗ trợ thị trường

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về tiến độ giải  ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tính đến 31/5/2015, tổng số tiền đã giải ngân là 7.621 tỷ đồng (đạt 25%), trong đó có 17.624 hộ gia đình, cá nhân đã được giải ngân vốn vay với số tiền 5.520 tỷ đồng; 33 dự án đã được giải ngân với số tiền là 2.101 tỷ đồng…

Đầu tháng 1/2013, khi thị trường bất động sản cả nước “tê liệt” và có nguy cơ ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Một trong những nội dung đáng chú ý là Chính phủ quyết định chi từ ngân sách 30.000 tỷ đồng (tương đương 1,5 tỷ USD) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Sau hơn 1 năm triển khai, đến tháng 6/2014, gói tín dụng trên mới giải ngân được 13,47%. Để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ, ngày 21/8/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 61/NQ-CP, trong đó cho phép giải ngân với cả đối tượng thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc có tổng giá trị hợp đồng nhỏ hơn 1,05 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, ông Hà cho biết, tổng số tiền cam kết cho vay đối với khách hàng là 14.161 tỷ đồng (đạt gần 50% tổng số gói vay). Trong đó, số tiền cam kết với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đạt 8.817 tỷ đồng (với 18.062 trường hợp đã được cam kết cho vay); số tiền cam kết với chủ đầu tư dự án là 5.344 tỷ đồng (37 dự án đã được cam kết cho vay).

Tổng số tiền đã giải ngân là 7.621 tỷ đồng (đạt 25,4% do phụ thuộc vào tiến độ thi công và hoàn thành các dự án nhà ở mà người dân đã vay để mua, thuê mua); trong đó có 17.624 hộ gia đình, cá nhân đã được giải ngân vốn vay với số tiền 5.520 tỷ đồng; 33 dự án đã được giải ngân với số tiền là 2.101 tỷ đồng.

Công nhận tiến độ giải ngân còn chậm, ông Hà đã chỉ ra 3 nguyên nhân.

Một là, theo quy định về điều kiện để được vay vốn hỗ trợ thì người có nhu cầu vay vốn phải có hợp đồng mua hoặc thuê mua đã ký với chủ đầu tư. Tuy nhiên, hiện nay tại các địa phương, số lượng dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại còn ít. Do đó, số lượng khách hàng là hộ gia đình, cá nhân có hợp đồng đã ký với chủ đầu tư dự án để đáp ứng điều kiện được vay vốn từ gói hỗ trợ còn hạn chế.

Hai là, các đối tượng có nhu cầu vay vốn phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước như phải có đủ vốn đối ứng tối thiểu 20% với cá nhân và 30% đối với doanh nghiệp; hay như phải chứng minh đủ khả năng thu nhập để trả nợ đối với khoản vay.

Ba là, trong quá trình thực hiện giải ngân cho vay vốn, một số đối tượng người dân vay mua nhà ở thương mại còn gặp vướng mắc về điều kiện thu nhập thấp dưới mức chịu thuế thu nhập cá nhân, do cách hiểu và vận dụng chưa đúng các văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước.

Để đẩy nhanh việc giải ngân gói 30.000 tỷ, ông Hà cho biết, trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ và Ngân hàng Nhà nước để xử lý, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai; đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và thủ tục chuẩn bị đầu tư, tạo quỹ đất để tăng nhanh nguồn cung về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc dưới 1,05 tỷ đồng căn, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng gặp khó khăn về nhà ở có đủ điều kiện để vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng.

Cũng theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô xây dựng hơn 41.700 căn hộ, trong đó chủ yếu là các dự án của Hà Nội và TP. HCM.

Cụ thể, Hà Nội có 24 dự án đăng ký chuyển đổi, tương đương với hơn 15.400 căn hộ, TP. HCM có 25 dự án, tương đương với hơn 115.100 căn hộ. Tuy nhiên, theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, mới có 9 dự án có quyết định chính thức của UBND Hà Nội chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Hiện cũng có 88 dự án nhà ở thương mại xin điều chỉnh quy mô căn hộ, với số lượng ban đầu là hơn 36.000 căn hộ điều chỉnh thành hơn 49.000 căn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, một số nội dung liên quan đến thị trường bất động sản của Nghị quyết 02 đến nay đã lạc hậu do tình hình thị trường có nhiều chuyển biến tích cực. Nhu cầu mua nhà không chỉ còn tập trung vào nhà giá rẻ cho các đối tượng thu nhập thấp nữa mà đã ấm lại ở cả phân khúc trung và cao cấp, thậm chí là cả đất nền. Vì vậy, hiện tại và sắp tới cần những chính sách làm minh bạch thị trường, hơn là những chính sách mang tính  chất giải cứu tạm thời.