Giải pháp cho thị trường bất động sản

Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến hàng loạt các thương vụ mua bán các dự án bất động sản, đặc biệt là trên phân khúc nhà ở xã hội; với sự gia tăng tiếp tục cả lượng cung và lượng giao dịch thành công, cơ cấu sản phẩm ngày càng đa dạng, tồn kho giảm dần và giá cả ổn định hoặc tăng nhẹ.

Giao dịch tăng mạnh

Theo Bộ Xây dựng, năm 2014, số lượng giao dịch bất động sản thành công qua sàn (chưa tính tới tới số giao dịch của người dân) tại Hà Nội cao gấp 2 lần và tại TP Hồì Chí Minh tăng 1,35 lần so với với năm 2013. Trong tháng 4.2015 lượng giao dịch bất động sản thành công tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước; tháng 5.2015 thì mỗi địa phương đã có khoảng 1.600 - 1.650 giao dịch bất động sản qua sàn, tăng khoảng 50% so với tháng 4.2015 và cũng gấp đôi lượng giao dịch của tháng 5.2014. Sự khởi sắc của thị trường bất động sản từ phân khúc thấp đã lan sang phân khúc cao và nhà liền kề và khiến giá bất động sản cùng đã tăng trung bình 3% - 4%, cá biệt có dự án tăng 8% - 10%.

Đặc biệt, 5 tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch nhà xã hội thành công trên cả nước không chỉ tăng mạnh, mà tồn kho BĐS đã giảm khoảng 47% so với năm 2013 tương đương với mức 67.443 tỷ đồng. Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với 10 dự án đăng ký mới và 7 lượt dự án tăng vốn, tổng vốn thu hút 461,5 triệu USD, chiếm 10,7% tổng vốn đầu tư.

Theo thống kê, cả nước có 124 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô xây dựng khoảng 78.700 căn, trong đó: 39 dự án nhà ở xã hội cho công nhân, tổng quy mô xây dựng khoảng 27.100 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 6.850 tỷ đồng; 85 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng trên 51.795 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.722 tỷ đồng. Đa số các dự án nhà ở đã giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50% so với lúc mở bán vào năm 2011. Giá nhà ở phân khúc bình dân giảm còn 10 triệu đến 14 triệu/m2.

Cũng theo Bộ Xây dựng, nguồn cung nhà xã hội ở Hà Nội hiện mới đáp ứng được khoảng 60% - 70% tổng nhu cầu của người. Dự báo đến năm 2020, nhu cầu nhà ở này trên cả nước khoảng 200.000 căn, riêng tại Hà Nội cần tới khoảng 30.000 căn.

Về tổng thể, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục có sự cải thiện về sức mua thị trường, cũng như sức thanh khoản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sẽ không còn các đợt sốt "nóng lạnh" bất thường, cơ cấu hàng hóa sẽ thiên về các căn hộ có quy mô nhỏ và trung bình, lôi kéo được sự quan tâm trở lại của người mua có nhu cầu thật. Nguồn kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào TTBĐS dưới tác động của các chính sách mới sẽ ngày càng đậm dần. Các hoạt động M&A sẽ tiếp tục với sự tham gia nhiều hơn của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tháo gỡ nút thắt

Thực tế cho thấy những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản thời gian qua của Chính phủ là đúng đắn, nhất là cho phép nới điều kiện, đối tượng vay của gói 30.000 tỷ đồng và chuyển nhượng nhà ở xã hội và điều kiện người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở Việt Nam; chuyển đổi từ căn hộ diện tích lớn sang diện tích nhỏ, dự án chung cư thương mại sang nhà ở xã hội, chung cư mini; Nhà nước hỗ trợ, ưu đãi, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế suất và tín dụng ưu đãi; thế chấp tài sản trong tương lai để vay vốn ngân hàng; bãi bỏ quy định phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; để khắc phục tình trạng phát triển bất động sản một cách tự phát, phong trào, lệch pha cung - cầu như những năm vừa qua.

Do đó, cần chủ động tháo gỡ những nút thắt gây tắc nghẽn thị trường nhà ở xã hội nói riêng, thị trường bất động sản nói chung, thông qua việc tiếp tục rà soát, hoàn thiện quy hoạch và có phương án tích cực xử lý tình trạng các dự án bỏ hoang, khó thu hồi, ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Thứ hai, gia hạn thêm thời gian điều chỉnh cơ cấu căn hộ và chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; tạo động lực để thị trường căn hộ tiếp tục duy trì mức thanh khoản cao, thúc đẩy sự hồi phục nhanh hơn của phân khúc này. Thứ ba, tiếp tục tháo gỡ những điều kiện tiếp cận các gói tín dụng hỗ trợ thị trường nhà ở xã hội và cho phép có thêm các gói hỗ trợ khác từ cac nguồn vốn xã hội hóa. Thứ tư, tiếp tục cải thiện giá trên cơ sở giảm bớt các khâu trung gian, tiết kiệm chi phí kinh doanh; đồng thời, bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội để kích cầu và bảo vệ quyền lợi người có thu nhập thấp và duy trì các động lực tích cực thúc đẩy thị trường này.

Trong dài hạn, có nhiều căn cứ để tin rằng một chu kỳ mới của thị trường bất động sản phân khúc nhà ở xã hội đang hình thành, và sẽ ngày càng tăng tốc, đạt trạng thái cân bằng cung - cầu tốt nhất vào những năm cuối thập kỷ này, tạo xung lực tích cực và trở thành cứu tinh cho bất động sản trong nước thời gian tới.