Đòn bẩy chính sách không phải chiếc đũa thần cho bất động sản

Sau 7 năm khủng hoảng, địa ốc Việt Nam sắp đón nhiều chính sách thông thoáng có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, hứa hẹn một chu kỳ mới tươi sáng hơn. Song, không ít chuyên gia cảnh báo chính sách không phải chiếc đũa thần.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang đánh giá: "Các luật sửa đổi sắp có hiệu lực đầu tháng 7/2015 xuất hiện nhiều điểm mới sẽ tác động tích cực đến các chủ thể tham gia vào kênh đầu tư này, nhưng đây không phải là chiếc đũa thần màu nhiệm".

Ông Quang phân tích, chính sách bảo vệ người mua nhiều hơn, nâng cao tính minh bạch từ phía chủ đầu tư và đòi hỏi các tiêu chuẩn cao hơn đối với môi giới, đồng thời mở nhiều cơ hội cho đối tượng nhà đầu tư nước ngoài hấp dẫn như "mỡ treo trước miệng mèo". Nhưng để có thể áp dụng vào thực tiễn cần tối thiểu từ 6 tháng đến một năm nữa.

Theo chuyên gia này, 6-12 tháng chờ đợi gọi là khoảng thời gian đệm, để các thông tư hướng dẫn, nhiều khả năng là thông tư liên tịch của nhiều bộ ngành giải thích cụ thể cách thực hiện hàng loạt quy định. Chính sách có độ trễ nhất định, để chạm đến những vấn đề cụ thể trong thực tế cuộc sống, nó cần được mổ xẻ nhiều khía cạnh, kiến nghị thêm nhiều giải pháp.

"Đừng quá ảo tưởng hay kỳ vọng vào kịch bản chỉ toàn màu hồng. Cần tỉnh táo đón nhận thời cơ và cả thách thức của chính sách mới. Nên hiểu rằng nếu ưu đãi bất hợp lý cũng có thể gây không ít trở ngại", ông khuyến cáo.

Đồng tình với dự báo của ông Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tư vấn TCF Việt Nam, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng tác động của chính sách vào thị trường bất động sản chắc chắn sẽ cần thời gian khá dài để thẩm thấu vào cuộc sống. Ông Thái cho rằng không thể đòi hỏi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi tác động đến bất động sản ngay lập tức.

Chuyên gia này nhấn mạnh: "Cần hiểu rằng chính sách không thể làm thay đổi diện mạo thị trường một cách nhanh chóng và mạnh mẽ". Muốn có những tác động đột biến đòi hỏi phải có sự tăng trưởng GDP vượt bậc và điều này đối với Việt Nam vẫn chưa khả thi trong ngắn hạn. Ông Thái cho rằng hiện nay Việt Nam vẫn là nước có GDP ở mức khiêm tốn, do đó cần thêm thời gian để GDP tăng trưởng tốt hơn. Kế đến cơ quan quản lý cần tạo điều kiện cho các chính sách thẩm thấu vào thị trường nhiều hơn. Sự cộng hưởng của tăng trưởng kinh tế cộng với chính sách mới chắc chắn sẽ tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường.

Trong khi đó, Chủ tịch HĐQT Jen Capital Nguyễn Vĩnh Trân nêu quan điểm: "Chỉ có chính sách không thôi không đủ khả năng làm nên chiếc đũa thần khuấy động thị trường bất động sản Việt Nam".

Ông Trân phân tích, chính sách chỉ là cơ sở nền tảng, còn việc khuấy động thị trường cần phải có sự tham gia của nhiều yếu tố. Trong đó, điều quan trọng là quyết tâm của Chính phủ để áp dụng các chính sách này một cách công bằng, nhanh chóng và rõ ràng. Ngoài ra cũng cần có sự tuân thủ của các nhà đầu tư và phát triển bất động sản vào luật chơi để tạo một thị trường cạnh tranh lành mạnh. Song song đó, sự hiểu biết và lựa chọn đúng của người tiêu dùng cùng với cam kết của các ngân hàng về nguồn tài chính ổn định cho doanh nghiệp và người tiêu dùng sẽ tác động sâu rộng đến thị trường.

"Tôi đánh giá cao Luật Nhà ở và kinh doanh Bất động sản sửa đổi, tuy nhiên cần thấy rằng, rất khó để Luật thật sự đi vào thực tiễn và phát huy tính hiệu quả trong thời gian ngắn", ông Trân nhận định.

Theo chuyên gia này, chỉ còn vài tuần nữa sẽ đến thời hạn các quy định mới chính thức có hiệu lực nhưng các văn bản chi tiết hướng dẫn thi hành Luật vẫn chưa được triển khai cụ thể. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng vẫn đang tự mình chuẩn bị các thủ tục để có thể triển khai. Cụ thể như việc cho phép người nước ngoài và Việt kiều mua nhà, vẫn còn rất mơ hồ về các quy định triển khai. Mỗi nơi quy định và làm theo một cách khác nhau, trong khi đó các ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn đang chờ thông tư hướng dẫn về việc bảo lãnh.

Để Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đi ngày vào cuộc sống, theo ông Trân, cơ quan chức năng cần sớm ban hàng các thông tư hướng dẫn chi tiết, cụ thể từng trường hợp để doanh nghiệp, khách hàng và nhà đầu tư có thể triển khai ngay.

Ông Trân dự đoán sau ngày 1/7/2015, thị trường có thể bị gián đoạn một nhịp khi mà các quy định của hai bộ luật này có hiệu lực vì hiện nay các thông tư hướng dẫn vẫn chưa được ban hành. "Vấn đề đặt ra là Luật, chính sách ban hành có đi kèm các thông tư, nghị định hướng dẫn kịp thời và thông suốt hay không", ông nói.