Căn hộ bình dân khan hiếm bất thường

Mặc dù đáp ứng nhu cầu mua nhà để ở của nhiều người nhưng phân khúc căn hộ bình dân hạng C (giá dưới 23 triệu đồng/m2) hầu như không xuất hiện ở TP HCM trong quý III vừa qua.

Tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý III/2018 của Công ty CP DKRA Việt Nam diễn ra hôm 5-10 với chủ đề "Vị thế nào cho căn hộ hạng C", ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Việt Nam, nhận định dù nhu cầu cao nhưng phân khúc hạng C đang kém hấp dẫn với giới đầu tư và cả người mua nhà. DKRA Việt Nam dự đoán tình hình khan hiếm căn hộ hạng C theo dự báo có thể kéo dài tới hết năm do ngày càng ít doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này.

Theo ông Lâm, 5 yếu tố chiến khiến phân khúc này không còn hấp dẫn là do vị trí không tốt.

Thứ nhất, giá đất khu vực trung tâm TP HCM đã quá cao nên các dự án căn hộ bình dân phải đổ về vùng ven trong khi hạ tầng giao thông không phải khu vực nào cũng phát triển đồng bộ. Chưa kể, quy mô các dự án lại nhỏ nên không được đầu tư, chăm chút nhiều.

Thứ hai là chất lượng xây dựng và dịch vụ kém nên người mua vẫn rất e ngại với chất lượng dòng sản phẩm nhà bình dân, giá rẻ. Thực trạng chất lượng xuống cấp quá nhanh của nhiều dự án nhà giá bình dân đã khiến niềm tin người mua nhà vào phân khúc này thấp.

Thứ ba là thiếu đơn vị quản lý, hầu như các dự án hạng C hiện tại đều không có đơn vị quản lý chứ chưa nói đến yếu tố chuyên nghiệp. Chính điều này khiến cho chất lượng sống của các chung cư hạng C thường phức tạp.

Thứ tứ, chính sách bán hàng cũng thiếu hấp dẫn do chủ đầu tư không lãi nhiều để áp dụng nhiều ưu đãi. Vấn đề thủ tục pháp lý phức tạp, giá đất cao, chi phí xây dựng tốn kém nhưng vẫn phải duy trì mức giá rẻ khiến các dự án hạng C khó đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như hạng A và hạng B.

Cuối cùng, dự án hạng C không thu hút được nhà đầu tư, do lợi nhuận đầu tư kém hấp dẫn.

Vậy căn hộ hạng C có còn đủ hấp dẫn để các chủ đầu tư dấn thân hay sẽ tiếp tục biến mất khỏi thị trường?

Theo các chuyên gia, hiện nay, Việt Nam có tỉ lệ dân số trẻ và đa số mức thu nhập không cao, hướng đến căn hộ hạng C với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Đồng thời, quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư, căn hộ hạng C được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và  điều kiện tài chính của người dân. Vấn đề là đề khắc phục tình trạng hiện tại, việc triển khai một chường trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, đồng bộ hạ tầng giữa các khu vực là rất cần thiết. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm, tăng cường chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng và từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy từ giữa năm 2017 đến nay, căn hộ hạng A, B luôn áp đảo, trong khi căn hộ hạng C sụt giảm mạnh. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C (bình dân - giá bán dưới 1.000 USD/m2) chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, 29% trong quý II, thì sang quý III nguồn cung gần như bằng 0%.

Đồng thời, cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016 – 2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận  8, quận 9… nhưng hiện tại, các dự án căn hộ dạng này đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận, huyện như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà…

Theo ông Lâm, để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha như hiện tại, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành, triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông…

Về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng, từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thật.