Đất nền vẫn là điểm nóng, căn hộ mất cân đối nguồn cung

Công ty cổ phần DKRA Việt Nam nhận định có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ khi mà trong quí 3-2018, ngoại trừ đất nền, các phân khúc còn lại bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm ở cả nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Với phân khúc đất nền, DKRA ghi nhận có 6 dự án nổi bật được mở bán trong quí (bao gồm dự án mới và dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền, bằng 157% nguồn cung trong quí trước; tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 97%, bằng 180% so với quí trước. Khu vực phía Bắc tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung (58%) và tỷ lệ tiêu thụ (57%) trên toàn thị trường.

Với phân khúc căn hộ, trong 3 tháng qua, thị trường có 18 dự án được mở bán (bao gồm dự án mới và dự án bán giai đoạn tiếp theo), cung ứng 7.152 căn, bằng 79% so với quí trước; tỷ lệ tiêu thụ ước khoảng 83%, bằng 81% so với quí trước.

Nếu như ở quí 2, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông thì trong quí vừa rồi, nguồn cung mới đã dịch chuyển sang khu vực phía Nam với tỷ lệ 49%. Đáng chú ý, trong quí 3, phân khúc căn hộ hạng C không có nguồn cung mới.

Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường chỉ có một dự án ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn và đã tiêu thụ thành công 100%. Theo đó, nguồn cung quí 3 chỉ đạt 3% và tỷ lệ tiêu thụ bằng 4% so với quí trước. Nguồn cung sơ cấp khan hiếm, đa phần tập trung ở phân khúc hạng sang (trên 15 tỉ đồng/căn) nên tình hình tiêu thụ của thị trường khá thấp.

Trong khi đó, phân khúc condotel chứng kiến cả nguồn cung và lượng tiêu thụ đều sụt giảm mạnh. Thị trường đón nhận một dự án mới mở bán, cung ứng 42 căn condotel, bằng 2% so với quí trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 76% (32 căn), bằng 4% so với quí trước. Sức cầu của thị trường khá thấp, ngoại trừ một vài dự án có lợi thế nổi bật ở Khánh Hòa.

Với tỷ lệ tiêu thụ khả quan từ đầu năm 2018 đến nay, DKRA cho rằng đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu trong những tháng cuối năm. Tuy nhiên, do thị trường giảm nhiệt trong thời gian qua, nguồn cung mới có thể sẽ không tăng và khách hàng cũng thận trọng hơn khi quyết định đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, theo DKRA, trong 3 tháng tới, nguồn cung mới dao động ở mức 8.000-10.000 căn và căn hộ hạng A, hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, căn hộ hạng C không có nhiều dự án mới. Nguồn cung căn hộ khu vực phía Đông có xu hướng tăng lên và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường. Sức cầu của thị trường có thể tăng nhẹ so với quí 3 do tâm lý người dân và xu hướng dòng tiền trong thời gian cuối năm.

Nguồn cung nhà phố không có nhiều đột biến, dự báo dao động ở mức 200-300 căn. Khu vực phía Đông tiếp tục duy trì tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Sức cầu thị trường không có nhiều đột biến.

Theo số liệu thống kê từ DKRA Việt Nam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A, B. Thậm chí, có những tháng, căn hộ hạng C không có nguồn cung mới. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C chiếm 32% trên thị trường trong quí 1-2018, 29% trong quí 2 thì sang quí 3, tỷ lệ này bằng 0%. Tình hình khan hiếm căn hộ hạng C có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo.

Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016-2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9… Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ hạng C đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận, huyện ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa mấy đồng bộ.