Cấm bán nhà trên giấy: Xử lý phải trên cơ sở luật định

Vừa qua đã có rất nhiều ý kiến của các chuyên gia pháp luật về cách xử lý của Sở Xây dựng TP.HCM đối với những chủ đầu tư huy động vốn sớm.

*Phải hiểu sao là hành vi huy động vốn? Cần xử lý thế nào để hạn chế sự tùy tiện, chủ quan?

Ông Vũ Xuân Thiện, Cục phó Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng:

Phân loại cụ thể để xử lý chính xác:

Cục Quản lý nhà đã yêu cầu Sở Xây dựng TP.HCM và chủ đầu tư của các dự án được nêu tên báo cáo về một số nội dung liên quan như: hồ sơ của dự án đó như thế nào, hiện tại đã làm được bao nhiêu, làm đến đâu... Trên cơ sở xác định đâu đó rõ ràng, Cục mới có thể kết luận ai đúng, ai sai. Bởi lẽ công trình nhà chung cư độc lập phải hoàn toàn khác với công trình nhà chung cư nằm trong khu chung cư hoặc khu đô thị có đầy đủ hạ tầng...

Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi xây xong phần móng. Quy định từ cốt 00 là phần sàn tầng trệt thì dưới sàn tầng trệt tức là móng. Phần móng là phần dưới cốt 00, phần âm ở dưới, có thể dương lên một chút. Nghĩa là xác định cốt 00 của công trình từ đâu thì phần dưới cốt 00 chính là phần móng.

Phải biết rõ chủ đầu tư thu tiền để làm gì, văn bản thỏa thuận giữa chủ đầu tư với người mua nhà có nội dung thế nào thì mới có thể nói chủ đầu tư có vi phạm hay không. Còn như làm ngược lại, e rằng chính quyền “thổi còi” chưa chính xác.

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:

Mua nhà thì phải đặt cọc

Đối với số tiền đặt trước của khách hàng, dù các doanh nghiệp gọi tên bằng đủ kiểu (tiền thành ý, tiền đăng ký giữ chỗ...) nhưng thiết nghĩ bản chất của nó vẫn là tiền đặt cọc. Khi đặt cọc, bên mua cam kết mua hàng, bên bán xác định được nhu cầu thực tế của thị trường để từ đó tiến hành xây dựng, kinh doanh nhà. Giao dịch này cũng tựa như việc mua bán xe ôtô, tức khách hàng phải đặt cọc để người bán biết đường lo liệu.

Từ khi có Nghị định 153 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở buộc phải thận trọng, kỹ lưỡng hơn. Vì không được huy động vốn sớm, nhiều doanh nghiệp phải đi vay vốn ngân hàng. Chính vì vậy, sản phẩm mà họ làm ra (ở đây là căn nhà) cần đảm bảo có người mua thì họ mới xây.

Bản thân tôi khi đi khảo sát các dự án nhà ở bên Singapore, tôi cũng thấy nước bạn tổ chức nhận cọc trước khi khởi công xây dựng nhà. Vấn đề là chính quyền phải cố gắng đảm bảo số tiền đặt cọc đó được sử dụng đúng mục đích, quản lý các dự án thực hiện đúng tiến độ.

Thạc sĩ Phạm Văn Võ, giảng viên Đại học Luật TP.HCM:

Một người đau bụng, cả làng uống thuốc!

Điều 39 Luật Nhà ở quy định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của người mua khi đã xây xong phần móng. Quy định này nhằm bảo vệ lợi ích của người mua. Tuy nhiên, cần phải thấy rằng ngoài một số ít doanh nghiệp thiếu uy tín, vẫn còn có những công ty làm ăn đàng hoàng.

Trong trường hợp này, hợp đồng giữa doanh nghiệp và người mua được ký kết trên cơ sở tự nguyện và việc các doanh nghiệp thu tiền trước không ảnh hưởng đến lợi ích của người mua.

Vì vậy, chúng ta nên tránh hành xử theo kiểu vì một người đau bụng mà bắt cả làng uống thuốc. Hiện nay, có cảm giác như cơ quan chức năng đã sử dụng quy định cấm huy động vốn sớm nhằm làm hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Sở Xây dựng “ngờ” rằng việc thu tiền thành ý, tiền đặt cọc, tiền đăng ký giữ chỗ của các doanh nghiệp là hình thức huy động vốn trá hình nhưng đây mới chỉ là suy đoán. Nếu khoản tiền đã nhận được đem ra để đầu tư kinh doanh thì mới gọi là huy động vốn, còn nếu được giữ trong ngân hàng để đảm bảo việc mua bán thì có thể hiểu nó như một khoản tiền thế chân, tiền ký cược. Đó là những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được Bộ luật Dân sự cho phép.

Muốn xử lý doanh nghiệp, chính quyền phải xác định số tiền đó đã được sử dụng vào mục đích gì. Sau đó, các biện pháp xử lý phải được dựa trên cơ sở luật định chứ không thể dựa vào suy đoán chủ quan.

Thạc sĩ Chế Mỹ Phương Đài, giảng viên Đại học Luật TP.HCM:

Chỉ tòa án mới được quyền tuyên hợp đồng vô hiệu

Với những thông tin mà tôi nắm bắt được, giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở (CapitaLand-Vista, Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng) và người mua không hề ký kết hợp đồng góp vốn. Như vậy đó chỉ là hợp đồng mua bán, không thể hiểu theo hướng là hình thức huy động vốn.

Ở đây cần phải rạch ròi hai khía cạnh. Nếu cơ quan chức năng xác định việc làm của doanh nghiệp là sai phạm thì sai phạm ấy sẽ bị xử lý. Còn hợp đồng giữa doanh nghiệp và người mua lại là vấn đề khác. Chính vì thế, việc bắt doanh nghiệp trả lại tiền thành ý, tiền đặt cọc... e không ổn. Đây là quan hệ dân sự giữa doanh nghiệp và người mua.

Chỉ có tòa án mới có thẩm quyền tuyên hợp đồng vô hiệu, mà tòa án chỉ xem xét hiệu lực hợp đồng khi có yêu cầu của một trong hai bên (hoặc cả hai bên mua và bán). Khi hợp đồng vô hiệu, các bên mới phải trả cho nhau những gì đã nhận.

Theo Pháp Luật