Bùng nổ bất động sản nghỉ dưỡng

Cùng với sự bùng nổ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các thành phố du lịch, điện thoại, email của người dân cũng ồ ạt bị tấn công bởi các tin nhắn mời gọi đầu tư với những cam kết lợi nhuận rất hấp dẫn. Sự thật là thế nào?

Đua nhau làm dự án

Những ngày ở đảo Phú Quốc, đi đâu chúng tôi cũng nghe người dân nói, người này vừa được bồi thường vài chục tỷ đồng, người kia trúng đất vài trăm tỷ. Chủ tịch xã đảo Hòn Thơm Tô Đình Vân cho biết, nếu 1ha đất ven biển cách đây vài năm giá chỉ vài chục triệu đồng thì nay lên đến cả tỷ đồng. Tại trung tâm huyện đảo Phú Quốc, hàng loạt dự án bất động sản lớn nhỏ cũng đang được triển khai mà phần lớn là nhà đầu tư từ các nơi khác đến.

Vũng Tàu cũng đang nổi lên như một địa điểm hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư bất động sản nhất là từ khi cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây đưa vào sử dụng, rút ngắn thời gian di chuyển từ TPHCM - Vũng Tàu chỉ còn gần 2 giờ. Công ty cổ phần Địa ốc Hưng Thịnh hợp tác với Công ty Xây dựng và phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (UDEC) đầu tư vào dự án “Vung Tau Melody”. Nhiều dự án chung cư đã đưa vào khai thác cho thuê, với công suất lấp đầy khoảng 80%, giá thuê từ 5 - 8 triệu đồng/tháng tùy diện tích.

Ông Nguyễn Văn Cường - Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp, chia sẻ: “Nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu sở hữu nhiều lợi thế quan trọng để phát triển. Do ảnh hưởng từ sự trầm lắng của thị trường bất động sản những năm qua nên Vũng Tàu chưa được khai thác đúng tiềm năng, điều này khiến lượng cung căn hộ không nhiều. Đây là lợi thế để các dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thể phát triển…”.

Ngoài Phú Quốc, Vũng Tàu thì Nha Trang, Đà Nẵng cũng là những địa phương được nhiều nhà đầu tư hướng đến để phát triển bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Cẩn thận với “dự án hái ra tiền”

Thời gian qua, tình trạng “sốt” đất tại một số địa phương nói trên là có thật, nhất là đất của dân được các doanh nghiệp, nhà đầu cơ săn lùng để phát triển dự án, chờ tăng giá. Tuy nhiên, việc giá đất tăng quá nóng như ở Phú Quốc cũng để lại nhiều hệ lụy trong đời sống xã hội, môi trường và chắc chắn “cơn sốt” cũng chỉ là tạm thời. Theo khảo sát của chúng tôi, với nguồn cung hiện tại và các dự án đang triển khai so với lượng du khách đến Phú Quốc qua đường hàng không, thì nguồn cung đang dư. Ngoại trừ một vài chủ đầu tư uy tín như Vingroup đầu tư bài bản để làm ăn lâu dài, còn rất nhiều dự án khác triển khai dở dang hoặc các nhà đầu tư đến với Phú Quốc chỉ để đón đầu hoặc chờ giá đất tăng rồi bán.

Cùng với việc hàng loạt dự án được bung ra, chính sách cam kết thuê lại sản phẩm của khách hàng cũng được doanh nghiệp áp dụng nhằm kích thích người mua. Tại một dự án biệt thự biển ở Nha Trang, biệt thự với diện tích hơn 1.000m² có giá bán khoảng 1 triệu USD, chủ đầu tư cam kết thuê lại 8%/năm trong vòng 10 năm. Dự án Grand World Phú Quốc do Công ty cổ phần Long Điền triển khai, được quảng cáo giá bán từ 2,5 tỷ đồng (chưa VAT)/căn diện tích 40m² và chủ đầu tư cam kết thuê lại 8%/năm trong 3 năm đầu tiên. Giả sử cam kết này được thực hiện, thì 3 năm sau người mua sẽ thu về 600 triệu đồng (chưa trừ chi phí quản lý, thuế…). Trong trường hợp không có khách thuê thì chủ đầu tư lấy chính tiền của khách hàng để trả cho khách hàng, thì căn hộ nói trên còn 1,9 tỷ đồng. Như vậy, giá căn hộ lên đến gần 50 triệu đồng/m². Hay tại dự án Villa Park (quận 9, TPHCM) có giá bán từ 6,5 tỷ đồng đến 15 tỷ đồng/căn tùy diện tích. Đơn vị phát triển dự án là M.I.K Corp cũng đưa ra chính sách thuê lại, với biệt thự có giá 6,5 tỷ đồng (diện tích 160m²) đơn vị này cam kết thuê lại 5 năm với giá tương ứng 1.200USD/tháng. Nếu cam kết được thực hiện và với tỷ giá hiện nay, trong vòng 5 năm khách hàng sẽ thu về khoảng 1,5 tỷ đồng.




Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích, thông thường giá thuê nhà phố thường khoảng 5%/năm so với tổng giá trị căn nhà, còn căn hộ thì vào khoảng 8%. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để thẩm định giá trị thị trường của bất động sản đang rao bán và cam kết thuê lại. Thực tế, nhiều chủ đầu tư nâng giá trị bất động sản cao hơn giá trị thực và dùng chính số tiền chênh lệch đó để trả lại cho khách hàng theo chính sách “lấy mỡ nó rán nó”. Cũng theo ông Quang, khách hàng phải cẩn trọng nghiên cứu khu vực dự án đó nhu cầu thuê như thế nào, sau khi hết thời gian chủ đầu tư cam kết thuê, thì liệu khách hàng có cho thuê tiếp được không... Do đó, khi quyết định mua căn hộ để đầu tư hay cho thuê, khách hàng cần khảo sát nguồn cung, nhu cầu cũng như uy tín của chủ đầu tư chứ không phải dự án nào cũng… hái ra tiền.

Tính đến thời điểm này, Phú Quốc có 136 dự án đang triển khai, với tổng diện tích 5.110ha. Trong số này, nhiều dự án có vốn đầu tư từ vài ngàn tỷ đồng đến vài chục ngàn tỷ đồng thuộc các “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản. Một dự án casino vừa được quy hoạch tại khu sinh thái Bãi Dài trên diện tích 30.000m², cũng được nhiều nhà đầu tư ngỏ ý tham gia với tổng vốn cam kết không dưới 4 tỷ USD. Vốn đầu tư không ngừng đổ về khiến đất Phú Quốc không chỉ lên cơn sốt, mà còn trở thành đại công trường với trên 200 dự án, vốn đăng ký hơn 180.000 tỷ đồng. Mới đây Công ty cổ phần Tập đoàn Mặt Trời (Sun Group) đã khởi công dự án cáp treo từ An Thới ra đảo Hòn Thơm dài 8km và quần thể vui chơi, giải trí biển, khu dịch vụ nghỉ dưỡng Hòn Thơm. Tổng mức đầu tư của dự án trên 10.000 tỷ đồng, nhằm biến Hòn Thơm có diện tích 300ha  thành một khu du lịch, nghỉ dưỡng tầm cỡ.