BĐS giảm giá: Dấu hiệu tốt khi về với giá trị thực

Các chuyên gia và kể cả chủ đầu tư cũng công nhận rằng, việc Chính phủ có những động thái đưa giá BĐS xuống là cách làm đúng, mặc dù sẽ có người bị thua lỗ đậm trong thời điểm này. Theo nhận định của giới kinh doanh BĐS, giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm đến tháng 8, với toàn thị trường sẽ giảm 30-40%, cá biệt có dự án sẽ giảm đến một nửa.

Nhà đầu cơ thua nặng

Trước Tết, ông Minh, một nhà đầu tư chứng khoán trên sàn ACB, đã bán cổ phiếu hơn 10 tỷ đồng. Ông mua hai lô đất nền tại các dự án Him Lam - Kênh Tẻ, 2 lô chung cư tại quận 7, gần Phú Mỹ Hưng.

Vào thời điểm đó, chỉ trong 1 tuần, giá các lô nhà và đất ông mua đã tăng lên hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay ông đã bị lỗ gần 2 tỷ.

Ông Mai Văn Chung, một nhà môi giới BĐS ở quận 9, cho biết những nhà đầu cơ, môi giới hiện nay đang lao đao. Giới làm nghề môi giới chỉ giới thiệu và lấy tiền thưởng cứ mỗi phi vụ được 2% giá trị mua bán.

Giá BĐS giảm phản ánh đúng giá trị
thực tế thị trường, khiến nhà đầu cơ
thua lỗ, sẽ giảm tình trạng đầu cơ.

Thế nhưng có lúc gặp cơ hội màu mỡ, nhà môi giới cũng bỏ tiền ra mua để mong bán được sẽ kiếm lợi cao hơn nhiều lần tiền hoa hồng. Chính Chung cũng còn một căn chung cư trị giá 2,5 tỷ không bán được, và hàng ngày cứ nhìn giá tiếp tục đi xuống.

Tại điểm giao dịch của Công ty BĐS Mai Huỳnh đặt tại Phú Mỹ Hưng, nhân viên ở đây cho biết, đã có khách hàng mua nhà dự án Thái Sơn 1 do Mai Huỳnh phân phối với giá 25 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm này chính người mua đó lại bán ra chỉ có18 triệu/m2. Với lô nền 108m2, nhà đầu cơ này đã bị lỗ 750 triệu đồng.

Giám đốc một công ty BĐS cho biết, ông biết có nhiều nhà đầu tư chỉ trong tháng qua đã mất đi hàng tỷ đồng.

Không phải dự án nào cũng bị giảm

Giảm mạnh nhất là các dự án chung cư cao cấp, các dự án thuộc những địa điểm thuận lợi ở quận 2, quận 6, 7, Phú Mỹ Hưng, Nhà Bè… Đất nền các dự án An Phú - An Khánh, Him Lam - Kênh Tẻ từ 55-60 triệu đồng/m2 nay giảm còn 40-45 triệu/m2, giảm 25% so với thời điểm giá cao nhất. Các dự án Trường Thạnh, Phú Long quận 9, Mỹ Xuân Nhà Bè giảm tuy ít hơn nhưng cũng từ 8 đến 10 triệu/m2

Theo nhận định của giới kinh doanh BĐS, giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm đến tháng 8, với toàn thị trường sẽ giảm 30-40%, cá biệt có dự án sẽ giảm đến một nửa.

Tuy nhiên không phải tất cả các dự án đều giảm. Các sản phẩm cho giới thu nhập trung bình, vào thời điểm sốt nóng vẫn không tăng mạnh, và hiện nay giá vẫn giảm không đáng kể.

Các dự án thuộc khu vực “vùng ven” cho người thu nhập trung bình như chung cư Lê Thành ở quận Bình Tân, dự án Thới An ở quận 12, dự án của Công ty Đất Lành… với bình quân 350-500 triệu đồng/căn hộ, không hề bị giảm giá.

Trên thị trường, tại TP.HCM, cũng như lần tăng giá trước đây, tình trạng giảm giá hôm nay chủ yếu rơi vào các dự án chung cư cao cấp, dự án đặt ở những địa bàn đắc địa có giá trị cao.

Còn lại nhà tầm mức trung bình, nhà trong phố, các dự án đã xây dựng xong hoặc đã đưa vào sử dụng một phần, các khu vực đất đai ổn định… gần như không bị giảm. Điều này cho thấy, nhu cầu về sản phẩm trung bình cho người dân tầng lớp không phải thu nhập cao hiện vẫn đang rất lớn.

Dấu hiệu tốt

Các công ty xây dựng và kinh doanh BĐS đều khẳng định rằng nỗ lực của Chính phủ là đúng đắn, việc giảm giá là cần thiết.

“Thời gian qua tất cả dồn vào địa ốc khiến nó phình ra và lên cơn sốt. Nếu không cẩn thận nó sẽ vỡ ra, lúc đó hậu quả không thể lường” ông Nguyễn Phụng Thiều, Giám đốc Công ty địa ốc Sài Gòn Gia Định, nói. Ông Thiều cho rằng BĐS cũng nên như các ngành nghề khác, lãi 15-20% là vừa, không nên đẩy giá lên quá cao, nguy cơ cho nền kinh tế.

Hai dự án xây nhà cho người thu nhập trung bình của Công ty Sài Gòn Gia Định có giá đền bù giải phóng mặt bằng 2,5 triệu/m2, sau khi hoàn thành hạ tầng giá thành khoảng 8,5 triệu/m2. Công ty bán ra chỉ 10 triệu/m2.

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM, cho rằng những biểu hiện gần đây là một dấu hiệu tích cực, một phản ứng tốt. Các giải pháp của Chính phủ đã đánh đúng vào điểm cần giải quyết, đã có chuyển biến đồng thời không gây sốc mạnh, không gây đổ vỡ, chứng tỏ giá BĐS thời điểm trước không phản ánh trung thực thị trường.

Có thể có một số người bị lỗ, nhưng theo ông Trần Du Lịch, đó chính là giới đầu cơ. Chính điều đó sẽ hạn chế được hoạt động đầu cơ sau này.

Theo bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường tăng giá trong thời gian qua, đó là do mất cân đối cung - cầu, do đầu cơ làm giá, và hệ thống ngân hàng trong một thời gian dài đã dễ dãi nên không sàng lọc, cấp cho vay cả với nhà đầu cơ. Đến nay khi những nguyên nhân này được nhận thấy, Chính phủ đã có các biện pháp thắt chặt, thị trường giảm là tất nhiên và đó là dấu hiệu tốt khi đưa về với giá trị thực.