Bất động sản hình thành trong tương lai: bảo lãnh là không khả thi

Những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) được các đại biểu Quốc hội tán thành về hướng sửa đổi, nhưng vẫn còn nhiều lo ngại về tính khả thi khi Dự luật có hiệu lực.

Bảo lãnh bất động sản: không khả thi

Một quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều là quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đây là quy định mới, được đưa ra nhằm hạn chế rủi ro cho khách hàng, bởi trên thực tế, thị trường phát sinh nhiều tranh chấp khi chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng.

Tuy nhiên, Đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hà Nội) cho rằng, tính khả thi của quy định này không cao. Quy định như vậy là chuyển rủi ro từ khách hàng sang ngân hàng. Trong khi đối với chủ đầu tư chưa có uy tín, lần đầu triển khai dự án, thì việc phải chi trả chi phí bảo lãnh sẽ làm doanh nghiệp phát sinh thêm chi phí, đẩy giá bất động sản lên, hạn chế phát triển thị trường.

Về phía ngân hàng, khi chủ đầu tư phá sản, không triển khai được dự án, ngân hàng sẽ phải đứng ra tổ chức xây dựng để bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Điều này gây khó khăn cho ngân hàng, nhất là khi thị trường đi xuống.

Ngoài ra, quy định bắt buộc bảo lãnh sẽ dẫn đến tình trạng thị trường bị phụ thuộc vào ngân hàng, doanh nghiệp nếu muốn bán bất động sản phải “chạy theo” ngân hàng để được bảo lãnh.

“Có thể nghiên cứu phương án khác như là mua bảo hiểm, ký quỹ với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại ngân hàng, đồng thời giải ngân khoản tiền đó theo tiến độ triển khai công trình”, Đại biểu Nguyễn Minh Quang đề xuất.

Chia sẻ quan điểm này, Đại biểu Phạm Huy Hùng, Đại biểu Nguyễn Quốc Bình (đoàn Hà Nội) cũng kiến nghị nên xem xét lại quy định này. Theo Đại biểu Nguyễn Quốc Bình, Luật các TCTD quy định, ngân hàng không được kinh doanh bất động sản. Nếu không quy định chặt chẽ, rõ ràng thì vô tình tạo cơ chế cho ngân hàng kinh doanh bất động sản.

Đánh giá chung về việc cho giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, Đại biểu Cao Sỹ Kiêm (Thái Bình) gợi ý, trước mắt chưa nên đưa vào luật, vì chưa có kinh nghiệm. Nên cho thí điểm, sau đó từ thực tế đánh giá, tổng kết, rồi hoàn thiện cơ chế.

Vốn pháp định 50 tỷ đồng: quá cao

Bên cạnh đó, một số đại biểu bày tỏ lo ngại quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 50 tỷ đồng là quá cao, dẫn đến hạn chế cơ hội tham gia thị trường này của doanh nghiệp Việt Nam.

“Quy định về vốn pháp định là để nâng cao điều kiện kinh doanh bất động sản, hạn chế chủ thể năng lực tài chính yếu, nhưng 50 tỷ đồng là quá cao, gấp gần 9 lần so với quy định hiện hành, có thể dẫn tới nhiều bất cập”, một đại biểu cho ý kiến, đồng thời cho rằng, những doanh nghiệp hiện tại có vốn 6 tỷ đồng, để có vốn 50 tỷ đồng như quy định, doanh nghiệp sẽ phải bổ sung lượng vốn không nhỏ, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo đại biểu Nguyễn Minh Quang, mỗi loại dự án bất động sản sẽ khác nhau về công năng, mức đầu tư, quy mô, tính chất…, nên quy định vốn pháp định như vậy khống chế tự do lựa chọn mô hình kinh doanh của nhà đầu tư.

Hiện có hơn 90% doanh nghiệp là doanh nghiệp vừa và nhỏ, quy định này nếu được giữ nguyên sẽ loại phần lớn doanh nghiệp Việt Nam ra khỏi thị trường bất động sản, hoặc không sử dụng hết nguồn vốn 50 tỷ đồng, gây lãng phí. Nhiều trường hợp doanh nghiệp vốn pháp định lớn, nhưng vẫn không có vốn hoàn thành dự án, vốn ảo, không điều chuyển vốn được.

“Nên quy định vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng và giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng thời kỳ”, Đại biểu Quang nói.