Bất động sản Việt Nam: Ẩn số 2009

Thị trường bất động sản tiếp tục bấp bênh trước bức tranh tương lai của kinh tế vĩ mô chưa thực sự sáng sủa.

Dù đã có thâm niên về thị trường bất động sản nhưng khi được yêu cầu dự đoán về thị trường bất động sản năm 2009 sẽ diễn biến thế nào, ông Don Lam, Tổng giám đốc VinaCapital, nói rằng: “Rất khó trả lời.” Nhưng ông Don Lam không phải là ngoại lệ khi không đưa ra những nhận định chắc chắn về thị trường bất động sản trong năm 2009.

Các chuyên gia cũng như các nhà đầu tư bất động sản tỏ ra rất thận trọng khi dự đoán diễn biến của thị trường trong năm tới. Mới đây, Công ty nghiên cứu thị trường VietRees thống kê ý kiến của 33 chuyên gia bất động sản hàng đầu trong và ngoài nước, thì có tới 70% chưa xác định được thời điểm cụ thể nào thì thị trường sẽ phục hồi. Chỉ có 12% dám khẳng định rằng, thị trường sẽ phục hồi vào cuối năm 2009, số còn lại dự đoán là sau năm 2009.

Sự thận trọng của các chuyên gia cho thấy phần nào sự bấp bênh của thị trường bất động sản trong năm 2009. Diễn biến của thị trường trong năm 2008 nằm ngoài mọi dự đoán của các chuyên gia nên khiến họ rụt rè hơn khi đưa ra dự đoán cho năm sau.

Thường thì giá nhà đất ở Việt Nam chỉ có tăng, sau đó chững lại khi thị trường đóng băng chứ không có giảm. Nhưng lần đầu tiên điều tưởng như là “chân lý” đó đã không còn đúng khi giá nhà đất tại những thành phố lớn sụt giảm mạnh trong năm 2008.

Đến cuối năm 2008, mặc dù những nguyên nhân gây “suy thoái” đối với thị trường bất động sản như lạm phát đã được kiềm chế, giá vật liệu xây dựng hạ thấp, chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn nhưng không vì thế mà các chuyên gia chắc chắn hơn về tương lai của thị trường trong năm mới.

Theo Tiến sỹ Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, thiếu vốn là nguyên nhân quan trọng dẫn đến sự ngưng trệ của thị trường bất động sản trong năm 2008. Sang năm 2009, vấn đề vốn dường như dần được tháo gỡ khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất cho vay ngân hàng được giảm xuống mức thấp để kích thích phát triển kinh tế. Nhưng triển vọng đối với thị trường bất động sản vẫn chưa có vẻ sáng lên.

Lãi suất giảm không có nghĩa là các ngân hàng sẽ mạnh tay cho vay đối với lĩnh vực bất động sản vì họ vẫn còn “bận” lo thu hồi những khoản vay vốn bùng nổ vào thời điểm cách đây hơn một năm. Tính bấp bênh của thị trường bất động sản càng khiến các ngân hàng thận trọng hơn trong việc ký tiếp các khoản vay mới.

Ông Võ phân tích, đầu năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng. Khi giá nhà đất giảm, giao dịch cầm chừng thì các nhà đầu tư này càng gặp nhiều khó khăn trong việc thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng, nếu không tài sản sẽ bị ngân hàng phát mãi. Từ đó, áp lực tiếp tục giảm giá nhà đất ngày càng tăng.

Việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán để phát triển các dự án bất động sản cũng bế tắc vì chứng khoán cũng đang bấp bênh. Tình hình kinh tế thế giới khó khăn khiến cho các nhà đầu tư trong nước khó có thể tính tới giải pháp vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài như chuyển nhượng dự án, liên kết kinh doanh. Trước những diễn biến bất lợi như vậy, ông Võ khẳng định rằng: “Khả năng thị trường "nóng" trở lại trong vòng một năm tới là rất khó”.

Ông Nguyễn Đỗ Việt - Trợ lý Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tập đoàn Nam Cường, lập luận rằng, diễn biến thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự vận động của dòng tiền trong dân cư. Vào giữa năm 2009, khi tiền gửi ngân hàng đến kỳ đáo hạn thì ít có khả năng người có tiền tiếp tục gửi tiền vào ngân hàng vì lãi suất thấp.

Khi đó, họ sẽ tìm cách để đầu tư. Nếu gói kích cầu của Chính phủ có tác dụng và người có tiền nhận thấy thị trường chứng khoán đã đến đáy và giá bất động sản đã giảm xuống mức hấp dẫn thì họ sẽ đổ tiền vào hai kênh đầu tư này.

Nếu đúng như vậy thì thị trường chứng khoán sẽ phục hồi trước và tiếp đó sẽ kéo theo giao dịch bất động sản tăng lên từ quý 3-2009 trở đi. Nhưng nếu gói kích cầu của Chính phủ chậm có tác dụng thì thị trường sẽ mất thêm nhiều thời gian hơn để phục hồi.

Mặc dù nhìn nhận thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn, nhưng ông Phạm Thanh Hưng - Phó Tổng giám đốc Công ty bất động sản CEN Group cho rằng, giao dịch trong năm 2009 sẽ khả quan hơn những tháng cuối năm 2008.

Tuy nhiên, giá nhà đất khó có thể có biến động lớn, một số khu vực hoặc dự án sẽ giảm tiếp, một số khác có thể giữ giá nếu hạ tầng được cải thiện. “Sẽ ngày càng có nhiều nhà đầu tư đối mặt với nguy cơ phá sản. Rất nhiều chủ đầu tư đã công bố và khởi công dự án hoành tráng, nhưng thực tế lại chẳng làm được bao nhiêu. Sẽ có những nhà đầu tư “chết” lặng lẽ và từ từ”, ông Hưng nhận định.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân