Bất động sản vẫn “cứng” đầu xuân?

Giống như vàng, thị trường bất động sản (BĐS) trong vài năm trở lại đây luôn là tâm điểm được nhiều người quan tâm. Từ việc “chững lại” của thị trường đến gói cứu trợ trị giá 30.000 tỷ đồng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tung ra.

Vậy nhưng suốt năm 2013, BĐS vẫn đứng yên. Đầu xuân Giáp Ngọ cũng vậy, BĐS đang tiếp tục giảm nhưng thị trường lại vẫn “lặng yên”.

Giá nhà giảm, lãi suất cũng giảm

Trước tình hình thực tế về việc triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, NHNN đã có Quyết định số 21/QĐ-NHNN về mức lãi suất áp dụng trong năm 2014 đối với dư nợ của các khoản cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15-5-2013. Theo đó, mức lãi suất cho vay ưu đãi của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ được các Ngân hàng thương mại (NHTM) giảm tiếp 1%, tức là từ 6%/năm nay sẽ xuống còn 5%/năm. Điều này được cho là tín hiệu vui trước xuân Giáp Ngọ.

Những tín hiệu từ thị trường BĐS trong 2 tuần trở lại đây lại hoàn toàn khác. Thị trường nhà ở xã hội đang giảm dần, sức hút từ những khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp không còn nhiều như trước. Song song với điều đó, người dân cũng chưa mặn mà tìm mua căn hộ giá rẻ. Thực tế này đang diễn ra và khiến cho nhiều nhà quản lý cảm thấy “đau đầu”, “bế tắc” trong việc khơi thông thị trường.

Thống kê năm 2013 cho thấy, 5 ngân hàng (NH) quốc doanh mới chỉ ký giải ngân được 520 tỷ đồng cho 1.450 khách hàng cá nhân. Về phía khách hàng doanh  nghiệp (DN), NHNN đã xác nhận về việc đăng ký hợp đồng cho vay vốn đối với 11 DN BĐS với số tiền cho vay hơn 1.000 tỷ đồng. Trong đó, mới chỉ giải ngân cho 6 đơn vị số tiền 205 tỷ đồng. Nếu đem so sánh số tiền giải ngân này với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì nó chiếm tỷ lệ khá nhỏ.

Hiện nay, BĐS đang giảm giá thê thảm, có những dự án giảm giá từ 10-30%, thậm chí có nơi giảm tới 50%, ngang với mức giá bán năm 2006. Giảm là vậy nhưng lại không có người mua. Theo thống kê, BĐS tại Hà Nội đang tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng, tương đương với 12.900 tỷ đồng. Lượng tồn kho tại TP HCM lớn hơn, khoảng 7.830 căn chung cư và 0,26 triệu m2 đất nền (ước tính trị giá khoảng 17.480 tỷ đồng).

Có thể thấy, người dân đang có cơ hội rất lớn trong việc chọn mua nhà tại thời điểm này. Họ có nhiều ưu đãi về giá cả, về lãi vay cũng như các thủ tục pháp lý khác. Liệu thị trường BĐS năm 2014 sẽ được khơi thông (?).

Kéo dài thời gian cho vay

Đó là thông tin từ phía NHNN trong đầu xuân mới. Theo đó, NHNN đang đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS bằng việc kéo dài thời hạn cho vay đối với khách hàng cá nhân, từ 10 năm lên 15 năm. Đây là động thái giúp người mua nhà có thể tiết kiệm đủ vốn mua nhà. Đồng thời, nó cũng được coi là “nút thắt” giúp đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của thị trường BĐS.

Anh Nguyễn Tiến Dũng, ở phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, cho rằng, việc kéo dài thời gian cho vay rất thuận lợi cho người dân. Nó khiến cho “áp lực” trả nợ hàng tháng cho ngân hàng được giảm bớt. “Do khoản nợ ngân hàng luôn cố định nên nếu thời gian trả nợ càng dài thì số tiền đó sẽ được giảm bớt. Thực sự, lúc đó chúng tôi mới dám vay tiền để mua nhà”, anh Dũng chia sẻ.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, đó chỉ là giải pháp “rời rạc”, chưa đủ sức khơi thông thị trường BĐS. Mấu chốt ở đây chính là nhóm đối tượng vay vốn quá hạn hẹp, quy định thủ tục vay quá phức tạp. Một phần nguyên nhân này là do quy định từ phía NHNN, phần khác là do những quy định riêng từ phía các NH.

Nhìn chung, vấn đề vẫn nằm ở chỗ “niềm tin” vào thị trường, mà ở đây là của người dân với chủ đầu tư và của chính ngân hàng với chủ đầu tư. Dù thị trường nhà ở đang khá dồi dào nhưng đa phần dự án đều do chủ đầu tư xin đổi từ dự án thương mại thành nhà ở xã hội, trong khi đó lại chưa có quy định hay chế tài kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi này. Liệu chủ đầu tư có thực sự “cắt lãi” để khơi thông hay chỉ là chiêu trò để họ “hút” thêm vốn vào dự án? Tất cả những điều này cần được quản lý và kiểm soát chặt chẽ thì khi ấy người dân cũng như các NH mới thực sự yên tâm khi “đổ tiền” vào dự án.

Vậy nên, thị trường BĐS sẽ còn khó có thể khơi thông khi mà niềm tin của người dân vào chủ đầu tư chưa quay trở lại. Nhưng chính sách cũng như ưu đãi từ Chính phủ, NHNN cũng phần nào góp phần tháo gỡ “nút thắt” chứ không hoàn toàn là nhân tố quyết định của vấn đề này. Có lẽ, chỉ khi người dân được NH đứng ra bảo lãnh về tiến độ triển khai dự án và NH được Chính phủ hoặc một cơ quan chức năng nào đó đứng ra kiểm soát việc thi công dự án thì lúc ấy thị trường BĐS may ra mới lấy lại niềm tin của người mua nhà.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Quang Huy, kiến trúc sư, nhận định, lượng căn hộ được rao bán và nằm trong phân khúc giá rẻ chủ yếu nằm ở các dự án đang còn dang dở. Trong khi đó, những dự án đã “hoàn thành” thì cũng mới chỉ dừng ở việc thi công xong phần thô, chứ chưa hoàn thiện tổng thể khu dự án cũng như căn hộ. Thêm nữa, hạ tầng giao thông từ những khu căn hộ đó đến nơi làm việc của người dân chưa được thuận lợi, khiến cho người mua nhà cảm thấy “oải” và đắn đo khi chọn mua.

“Ngoài vấn đề ưu đãi về chính sách thì sản phẩm BĐS phải có đầy đủ các tiện ích cũng như thuận lợi cho việc đi lại của người dân. Có vậy, thị trường BĐS mới có thể được khơi thông”, ông Huy nhấn mạnh.