Kinh doanh từ nhà cũ: Đầu tư khôn ngoan

BĐS khởi động năm 2014 khá tích cực. Giới đầu tư đang khai thác thêm một "kênh" khác: mua nhà cũ, tân trang và bán kiếm lời.

Không còn thời bán suất mua trao tay những dự án BĐS mới chỉ ở dạng… phê duyệt, cho phép đầu tư. Khách hàng tỉnh táo hơn, am hiểu thị trường lẫn pháp luật xây dựng, nhưng nhu cầu về sản phẩm "vị trí, giá cả, giấy tờ" tốt chưa bao giờ giảm – "cửa" cho người kinh doanh địa ốc vì thế vẫn rộng.

Săn lùng… hàng quá "đát"

Thực tế thị trường BĐS tại khu vực Hà Nội đang diễn ra trạng thái "trăm người bán, vạn người xem, một người mua". Cảnh sôi động nhất tập trung ở phân khúc nhà chung cư giá rẻ, với hàng chục công trình "dự kiến" giao nhà vào giữa năm nay. Thông tin về giá cả, tiến độ, phương án hỗ trợ khách hàng vay vốn mua nhà dự án đầy rẫy khắp các phương tiện thông tin truyền thông.

Tuy nhiên, mức thanh khoản giao dịch sản phẩm nhà giá rẻ vẫn chưa đạt được kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như nhà quản lý (với quan điểm nhà giá rẻ sẽ là công cụ "phá băng" chủ lực của thị trường địa ốc 2014). Có nhiều nguyên do dẫn tới tâm thế "lừng khừng" của khách hàng – người dân mua nhà hiện nay.

Giá chưa về mức thu nhập trung bình của đại bộ phận người lao động, tiến độ và pháp lý dự án vẫn là bài toán mà doanh nghiệp nợ lời giải (điển hình là rất nhiều dự án nhà ở dọc trục đường 32, hay Q.Hoàng Mai đang chậm tiến độ vài tháng tới 1 năm)…

Bối cảnh hàng tồn chồng chất, hàng mới lác đác người mua, khiến giới đầu tư (từ chuyên nghiệp tới nhỏ lẻ tự phát) chuyển hướng sang phương án kinh doanh nhà cũ: được gói gọn trong 3 khâu: mua nhà; cải tạo; nâng cấp công trình, bán sang tên. Để thực hiện trọn vẹn, thành công (bán có lãi) chuỗi hoạt động này, không phải bất cứ nhà đầu tư nào cũng đi đến đích.

Thông thường, nhà đầu tư BĐS có thể là một người nông dân, một kỹ sư, bác sỹ hay thậm chí là một người bán rau. Có vốn, nhiều "quan hệ", nung nấu làm giàu từ đất cát chưa đủ. Trường hợp này, nhà đầu tư chí ít phải am hiểu sâu về pháp lý ngành xây dựng, nắm bắt cập nhật những quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu từng khu vực, đồng thời thuộc nằm lòng các quy trình xây dựng, cải tạo cũng như có mạng lưới bán hàng hiệu quả.

Nhà cũ, xập xệ nhan nhản khắp địa bàn Hà Nội nhưng chọn được hàng "nét" là yếu tố tối quan trọng trước khi tiếp tục thực hiện kế hoạch. Theo anh Yên, chủ một đội thi công các công trình dân sinh ở Q.Bắc Từ Liêm, có rất nhiều gia chủ muốn bán nhà thổ cư đang xuống cấp để tìm tới chung cư vì đủ lý do. Trước khi chọn mua một căn nhà (để xây sửa và bán), chúng tôi luôn dò hỏi về nguồn gốc đất, những tranh chấp hiện hữu (nếu có) và yếu tố phong thủy, tâm linh liên quan tới sản phẩm này. Từng có trường hợp mua được nhà giá rất rẻ tại khu vực Q.Thanh Xuân, nhưng sau khi đầu tư tu bổ thì cả năm không bán được.

Cách ví von này dành cho những dân đầu tư có mối quan hệ để nắm bắt sớm thông tin về quy hoạch. Biết trước (dù chỉ vài tuần hay vài ngày) thông tin quy hoạch giao thông, công trình công cộng tại một khu vực nhất định, sẽ có thể giúp nhà đầu tư "thắng lớn".

"Lao vào tâm bão"

Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết trục đường Xuân Thủy đã tạo nên cơn sốt nhẹ trong giới thạo tin. Ông Mẫn, vừa bán thành công một căn nhà thổ cư 50m2 trong ngõ lớn đường Xuân Thủy chia sẻ: "Việc quy hoạch đường Xuân Thủy thực chất đã được đồn thổi từ trong năm, nhưng không ai biết chính xác khi nào sẽ thực hiện. Nhờ người quen trong ngành, tôi được biết ra Tết chính quyền sẽ công khai kế hoạch, nên ngay lập tức mua căn nhà cũ rồi tu bổ qua. Kết quả là sau gần 4 tháng cấp tập lùng mua và đầu tư xây dựng, tôi đã bán rất nhanh căn nhà này với lợi nhuận gần 400 triệu đồng".

Tuy nhiên, rủi ro từ việc đầu tư sai chỗ, lệch thông tin vị trí cũng rất lớn. Nói như anh Chiến, chủ thầu xây dựng ở Q. Hoàng Mai, chuyện nhà đầu tư "chôn" (thậm chí mất trắng) hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng vào một mảnh đất, căn nhà diễn ra như cơm bữa.

Mua nhầm vị trí quy hoạch hạ tầng, hay cố tình mua đất nông nghiệp trên trục giao thông sẽ quy hoạch để nhận tiền đền bù… khiến nhà đầu tư non trẻ phải trả giá đắt. Ngoài ra, tình trạng không tự chủ được lực lượng xây dựng đảm bảo chất lượng, giá thành và gặp khó khăn trong khâu xin cấp sổ đỏ cũng là lý do đẩy nhiều người vào thảm cảnh chỉ vì muốn kiếm tiền nhanh.

Kinh nghiệm chung cho thấy, ở khu vực nào cũng có đội thợ xây dựng nhà bán chuyên. Đây chính là những người đầu tư âm thầm và khôn khéo nhất (nhờ am hiểu địa bàn, có mối quen biết tại địa phương). Cứ "hở" ra mảnh đất hoặc nhà cũ nát nào cần bán là bị "săn" ngay lập tức.

Chia sẻ trong giới này cho biết, trước khi mua nhà đất ở khu vực nào, nên tham khảo các ngôi nhà xây bán quanh khu vực đó và tính toán giá mua + giá xây dựng + lãi kỳ vọng = giá bán. Có một lưu ý, không nên vì quá tham lam mà xây sửa qua loa, chiếu lệ. Thêm nữa, thành bại của thương vụ còn tùy thuộc vào thời điểm thị trường và… may mắn.