Hà Nội: giá tiếp tục giảm, phân khúc căn hộ đang sáng lên

Phân khúc căn hộ tại Hà Nội vẫn được đánh giá có thanh khoản tốt nhất và sẽ trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường địa ốc trong thời gian tới.

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường quý IV/2013 vừa được Cushman & Wakefield Việt Nam công bố, trong quý này, nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ tại Hà Nội đã chấp nhận điều chỉnh thời hạn thanh toán, giao nhà trước khi nhận tiền thanh toán, giảm giá, miễn phí quản lý, thậm chí là giảm giá trực tiếp…, khiến giao dịch của thị trường trở nên sôi động hơn.

Theo đó, giá chào bán trung bình cho căn hộ hạng A là 50 triệu đồng/m2; hạng B là 30 triệu đồng/m2 và hạng C khoảng 16 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Cushman & Wakefield đưa ra nhận định lạc quan rằng, phân khúc căn hộ sẽ chứng kiện sự phục hồi, tuy giá bán của một số dự án cá biệt có thể tiếp tục giảm.

Báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội cũng nhận định, giao dịch bất động sản căn hộ chung cư tại một số khu vực trên địa bàn Thành phố Hà Nội đang có dấu hiệu tăng và được kỳ vọng là tín hiệu vui của thị trường nhà đất. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư phân khúc trung cấp trong quý IV/2013 đã tăng nhẹ. Cụ thể, tại quận Ba Đình, tăng từ 81 lên 83%, quận Đống Đa tăng từ 75 lên 79%, Hà Đông tăng từ 66 lên 69%, Hoàng Mai tăng từ 71 lên 72%, Long Biên tăng từ 81 lên 82%, Tây Hồ tăng từ 82% lên 84%...

Đặc biệt, theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE, một diễn biến nổi bật trong quý IV/2013 là việc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung từ các sản phẩm giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) sang sản phẩm giá trung (20-30 triệu đồng/m2).

“Lần đầu tiên sau 2 năm, sản phẩm giá thấp không còn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong nguồn cung chào bán mới. Điều này có thể được xem như động thái mới của chủ đầu tư khi thị hiếu của thị trường chuyển hướng sang các sản phẩm giá trung”, ông Richard Leech nói và cho rằng, nhiều khả năng, đây là hệ quả của việc niềm tin của người tiêu dùng được cải thiện đáng kể và cũng chính điều này làm tổng lượng giao dịch tăng đến 50% so với quý trước đó.

Lý giải nguyên nhân của sự tăng giá trên, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, do nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất - kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, sự vào cuộc của các địa phương, đặc biệt là sự chủ động của các doanh nghiệp… đã giúp thanh khoản của thị trường tăng trở lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ bình dân, nhờ đó lượng hàng tồn kho đã giảm gần 25% so với quý I/2013.

Hiện tại, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm “sốt” giá giai đoạn 2008 - 2010. Nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Giá bất động sản đã giảm sâu về mức phù hợp với đại đa số người dân, thanh khoản thị trường từng bước được cải thiện. Vì vậy, lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội đánh giá, thị trường chung cư của Hà Nội năm 2014 sẽ ổn định về mặt giá cả, đặc biệt, với hàng loạt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô nhỏ, trung bình đang triển khai rầm rộ, nguồn cung sẽ dồi dào hơn. Thực tế, nhu cầu về nhà ở xã hội tại Hà Nội là rất lớn.

Cùng nằm trong phân khúc này, nhưng là căn hộ dịch vụ cho thuê, CBRE cho biết, nhu cầu hỏi thuê trong năm 2013 khá ổn định, song ngân sách thuê giảm khoảng 12,4% so với năm 2012. Ngân sách thuê dưới 2.000 USD/căn/tháng tăng rõ rệt trong năm qua. Tây Hồ và khu trung tâm vẫn là những khu vực được ưa chuộng, song nhu cầu về các căn hộ phía Tây cũng tăng dần do các dự án văn phòng đang dần dịch chuyển về phía khu vực này. Khách Nhật và Hàn Quốc là hai đối tượng hỏi thuê chủ chốt trong phân khúc này do vốn đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc tại các khu công nghiệp Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên tăng cao.

Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ cho thuê tiếp tục tăng với giá chào thuê thấp hơn đang gây áp lực cạnh tranh đối với căn hộ dịch vụ. Xu hướng này sẽ tiếp tục trong năm tới, tuy nhiên loại hình này sẽ hướng tới phân khúc khách hàng khác với yêu cầu khác về dịch vụ, chất lượng quản lý, an ninh và những tiện ích đi kèm so với loại hình căn hộ dịch vụ.

Cụ thể, trong quý IV/2013, thị trường Hà Nội ghi nhận 3 dự án căn hộ dịch vụ mới đi vào hoạt động, cung cấp tổng cộng 310 căn. Đến cuối quý IV/2013, tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 3.337 căn, tăng 10,2% so với quý trước đó và tăng 21,2% so với cùng kỳ năm 2012.

Nhìn chung, tỷ lệ trống trung bình tăng 1,7 điểm phần trăm so với quý trước đó, đạt 19,3%, thay đổi không đáng kể so với cùng kỳ năm 2012. Xu hướng này xuất hiện ở cả nhóm dự án tự quản lý và nhóm dự án được quản lý bởi đơn vị quốc tế.

Về giá thuê trung bình, nhóm dự án tự quản lý chứng kiến mức giảm 6,5% so với cùng kỳ năm 2012, trong khi đó giá thuê của nhóm dự án được quản lý bởi đơn vị quốc tế tăng 0,3% so với quý trước đó, nhưng giảm 1,9% so với cùng kỳ năm 2012. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng nhẹ 0,1% so với quý trước đó, đạt mức trung bình 30,3 USD/m2/tháng.