Bất động sản vẫn ách tắc!

Thật khó có thể hy vọng lãi suất cho vay thực giảm, nếu ngân hàng với bản tính ích kỷ cố hữu của mình không muốn như thế. Lãi suất cho vay chỉ có thể được tự động kéo giảm một khi các ngân hàng thương mại cảm nhận về mối nguy hiểm cận kề, hay nói khác hơn là về một cái chết đe dọa họ.

Ngổn ngang hứa hẹn

Lại hơn một tháng trôi qua tính từ ngày gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng được tuyên bố chính thức triển khai. Thế nhưng dư luận chung của giới khách hàng cá nhân lại chưa lạc quan được bao nhiêu. Đơn giản là một phần lớn nguồn tiền của gói hỗ trợ này vẫn “chảy” vào ngân sách các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, còn khách hàng cá nhân chỉ lèo tèo một ít người được “hưởng lợi”.

Trong khi đó, câu chuyện giảm lãi suất cho vay hình như vẫn chỉ là một lời hứa chưa có lời đáp. Sau hai đợt liên tiếp giảm trần lãi suất huy động của Ngân hàng nhà nước về 7% - một sự kiện không có gì bất ngờ và có thể còn làm cho khối doanh nghiệp khát vốn hơi thất vọng, bầu không khí tín dụng lại trở về phong thái ung dung cùng trì đọng vốn có của nó.

Lãi suất huy động dù đã giảm nhưng thực chất không có ý nghĩa nhiều và cũng không thể kích hoạt thị trường cùng nhận thức của người tiêu dùng. Tất cả vẫn chìm trong chờ đợi. Nhưng chờ đợi cái gì và đến khi nào?

Ẩn số cuối cùng của bài toán chỉ còn là lãi suất cho vay và cơ chế bơm tiền. Lãnh đạo của Ngân hàng nhà nước chỉ nêu ra hứa hẹn sẽ cố gắng kéo lãi suất cho vay về 10%.

Khác nhiều với năm 2012 và khác hẳn với năm 2011, khẩu khí của ông Nguyễn Văn Bình không còn thật tự tin khi đề cập đến “quyết tâm” giảm lãi suất. Rõ ràng, đã có một sự thay đổi đáng kể nào đó mà khiến cho tương quan giữa Ngân hàng nhà nước với các ngân hàng thương mại trở nên khập khiễng hơn.

Còn nhớ, trong suốt năm 2012, trong khi Ngân hàng nhà nước giữ thái độ im lặng từ tốn với vài ba lời hứa hẹn bâng quơ về giảm lãi suất, các ngân hàng thương mại lại tiếp tục giằng co trong não trạng ngổn ngang, giữa một đầu cân phải tiếp tục huy động vốn tiền gửi với lãi suất không cao không thấp, còn đầu kia vẫn phải cố duy trì mặt bằng lãi suất cho vay không thấp mà chỉ cao.

Mầm mống khủng hoảng bất động sản?

Thời gian này cũng là bối cảnh mà người ta nói đến những mầm mống đầu tiên của một cuộc khủng hoảng bất động sản. Vụ việc giám đốc Công ty nhà Vĩnh Hưng ở Hà Nội bị bắt đã khiến cho giới kinh doanh bất động sản – những người còn chìm trong vòng xoáy nợ nần – phải giật mình. Phát Đạt, Sông Đà, Quốc Cường Gia Lai và cả Hoàng Anh Gia Lai nữa, không ít doanh nghiệp và tập đoàn có tiếng tăm đang phải đối mặt với một “bản án” vô hình.

Làm thế nào có thể trả được nợ, khi thời gian cứ trôi đi và cái gọi là “thời điểm Minsky” – thời hạn đáo hạn những món nợ vay cho ngân hàng – cứ đến gần?

Điều đáng nói là cho dù Ngân hàng nhà nước vừa qua đã phải gia hạn thời hạn “tái cơ cấu nợ” cho các ngân hàng thương mại cổ phần, nhưng tình thế không vì thế mà khả quan hơn. Cho tới nay, số nợ xấu được coi là nằm trong nhóm 5, tức nhóm khó có khả năng thu hồi tại các ngân hàng, đã lên tới ít nhất 272.000 tỷ đồng.

Tất cả các chủ đầu tư bất động sản đều ý thức một quy luật quan trọng là không thể kích hoạt thị trường nhà đất chỉ bằng chuyện bơm vốn, hơn nữa lại là bơm vốn nhỏ giọt. Vấn đề quan trọng hơn là phải tạo được niềm tin cho người tiêu dùng bằng cách ngân hàng cho họ vay với lãi suất thật mềm và với thời hạn đủ lâu để họ có thể yên tâm vay mua nhà.

Thế nhưng, vấn đề đang tồn tại hiện nay cũng không nằm ngoài lối mòn được khởi động từ năm trước. Cho dù cho tới nay mặt bằng lãi suất huy động đã được kéo giảm đến 7% so với đỉnh của nó là 14% vào năm 2011, nhưng thực tế mặt bằng lãi suất cho vay chỉ được kéo hạ vài ba phần trăm. Những báo cáo của Ngân hàng nhà nuớc và các ngân hàng thương mại cổ phần, cho dù vẫn nêu ra việc chỉ còn khoảng 17% con nợ phải vay với lãi suất trên 15%, nhưng lại không khỏa lấp được mối nghi ngờ về tình trạng thực tế nhiều doanh nghiệp và người tiêu dùng vẫn phải vay với mặt bằng lãi suất đến 16-18%.

Hiện thời, nhiều ngân hàng khá chăm bẳm vào chuyện khuyến dụ người tiêu dùng bằng cách giảm lãi suất cho vay đối với các dự án căn hộ cao cấp do họ chỉ định, tức giữa ngân hàng và chủ đầu tư căn hộ cao cấp đã có một sự thỏa thuận và người mua chỉ có thể mua căn hộ do ngân hàng đang “ôm” chứ không thể ngó ngàng sang những dự án khác.

Nhưng lại không thiếu minh họa về hiện tượng nhiều ngành nghề khác do chậm thu hồi vốn nên không nhận được ưu ái nào từ ngân hàng.

Cung tăng, cầu bế tắc

Điều khó hiểu là thái độ của thống đốc Ngân hàng nhà nước gần đây chỉ mang tính “thuyết phục”, thay vì chỉ đạo cho các ngân hàng thương mại “phải giảm bằng được lãi suất cho vay”. Từ thái độ đó, người ta có thể hiểu quyền tự quyết đang nằm trong tay khối ngân hàng thương mại như BIDV, Viecombank, Agribank, Vietinbank, Eximbank…, chứ không phải thuộc về Ngân hàng nhà nước.

Cũng cho tới nay, vẫn chẳng có manh mối nào về chuyện các ngân hàng thương mại đã xử lý đến đâu số nợ vay cũ để có thể chuyển sang cơ chế cho vay mới với lãi suất thấp hơn hẳn.

Nợ vay cũ lại chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp bất động sản. Mà tình hình thị trường này từ mấy năm nay ra sao, báo chí đều đã quá rành rẽ. Không những không thu được nợ vốn, ngân hàng cũng khó thu được lãi định kỳ, trong khi gần như toàn bộ các dự án nhà đất vẫn đang bất động.

Vào cuối tháng 6/2013, Chính phủ lại một lần nữa yêu cầu Ngân hàng nhà nước cùng các ngân hàng thương mại cổ phần phải nhanh chóng giảm lãi suất cho vay. Thế nhưng bất chấp lời khuyến nghị cùng thái độ “năn nỉ” của người đứng đầu Ngân hàng nhà nước, có vẻ như lãi suất cho vay sẽ còn treo khá cao trong một thời gian nữa.

Thật khó có thể hy vọng lãi suất cho vay thực giảm, nếu ngân hàng với bản tính ích kỷ cố hữu của mình không muốn như thế. Lãi suất cho vay chỉ có thể được tự động kéo giảm một khi các ngân hàng thương mại cảm nhận về mối nguy hiểm cận kề, hay nói khác hơn là về một cái chết đe dọa họ.

Trong khi mọi chuyện vẫn ì ạch trong một sắc thái u ám, tỷ lệ và số lượng tồn kho của căn hộ thuộc phân khúc trung – cao cấp vẫn đều đặn tăng lên. Từ giữa tháng 5/2013, khi thông tin về gói hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng được tung ra, cho tới nay đã dồn dập hàng loạt dự án bất động sản tái khởi động và nhiều chủ đầu tư tiếp tục bung hàng. Tất cả những động thái này càng làm cho nguồn cung căn hộ dồn dập vào thị trường, tạo nên một sức ép rất lớn đối với cán cân cung – cầu.