Lãi suất có kích nổi bất động sản?

Không ai dám chắc hệ quả nào sẽ đến sau động thái giảm lãi suất, cũng không doanh nghiệp và ngân hàng nào dám hy vọng vào một mặt bằng giá nhà đất sẽ được cải thiện. Có chăng, đó chỉ là vấn đề thanh khoản.

Quyết định 780: “vô nghĩa”

Không còn cách nào khác, các ngân hàng thương mại bắt buộc phải đẩy nhanh xu thế hạ lãi suất.

Tình hình hiện nay đang diễn ra trái ngược hẳn với thời điểm cách đây hơn một năm - khi Ngân hàng nhà nước lần dầu tiên đưa nhỏ giọt trần lãi suất huy động về 13%.

Cũng hơn một năm qua, điều có thể được giới quan sát ghi nhận rõ nét nhất là đã không có bất cứ biểu hiện rõ rệt nào về tính thanh khoản của thị trường bất động sản. Hàng trăm ngàn căn hộ vẫn còn nguyên trong tình trạng tồn kho. Không những thế, một báo cáo của Bộ xây dựng mới đây đã phải thừa nhận trong 4 tháng đầu năm 2013, lượng tồn kho căn hộ và đất nền, đặc biệt ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM, đã “tăng vọt”.

Vào tháng 4/2012, Ngân hàng nhà nước đã có một quyết định mang số 780, “giúp” cho các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp con nợ được “treo” nợ. Tại thời điểm ấy, con số nợ được chuyển nhóm từ xấu sang độ an toàn cao hơn là khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy được gọi là “tái sắp xếp nợ”, nhưng về thực chất, nợ vay được đôn từ nhóm xấu lên nhóm đỡ xấu hơn, tránh cho ngân hàng phải bức thiết và tìm mọi cách siết nợ những doanh nghiệp - vốn chưa có gì được xem là có thể trả nợ.

Tuy nhiên vào cuối tháng 4, đầu tháng 5/2013, con số nợ tồn đọng được Ngân hàng nhà nước chính thức công bố đã lên đến 272.000 tỷ đồng. Như vậy trong vòng một năm, quyết định 780 của Ngân hàng nhà nước đã trở nên “vô nghĩa” khi đã hầu như không có món nợ đáng kể nào dược các con nợ thanh toán cho các ngân hàng thương mại.

Không cần phải giải thích, nhiều người đã thừa hiểu trong số nợ vay khổng lồ còn treo, nợ bất động sản đương nhiên chiếm một tỷ lệ lớn. Nếu không giải quyết được “món nợ xương máu” này, hệ thống ngân hàng thương mại sẽ vĩnh viễn bị ràng buộc bởi tình trạng cầm cố tự thân và khó có thể bứt ra khỏi cái chết lâm sàng như đã từng xảy ra với quá nhiếu doanh nghiệp.

Cũng vì lý do cốt tử ấy, điều không thể khác là khi quyết định 780 đã hết hạn và Ngân hàng nhà nước lại đang hối thúc các ngân hàng thương mại gấp rút giải quyết nợ tồn đọng và nợ xấu, nhóm ngân hàng đã phải trực tiếp lao vào con sóng kích động hạ lãi suất, hầu mong có thể giúp cho thị trường bất động sản thêm đôi chút sức hồi sinh.

Nước đã đến chân

Như thường lệ, Vietcombank vẫn là địa chỉ nổ phát súng đầu tiên. Tín hiệu mà ngân hàng này phát ra là rất ẩn ý và không kém ý nghĩa đối với các ngân hàng còn lại.

Bất kể trần lãi suất huy động đã được gia cố ở mức 7,5%, Vietcombank đã lần đầu tiên, từ năm 2007 đến nay, đưa lãi suất huy động về thấp kỷ lục: 6%.

Như một hiệu ứng lan truyền nhanh chóng, chỉ một vài ngày sau tín hiệu của Vietcombank, đến lượt những ngân hàng quốc doanh lớn như BIDV và Vietinbank cũng lần lượt hạ lãi suất huy động.

Riêng Agribank còn làm hơn cả thế khi phá giá lãi suất huy động chỉ còn 5% - một hiện tượng chưa từng xảy ra từ nhiều năm nay.
Vốn tồn ứ trong hệ thống ngân hàng đã lên đến mức báo động, hoặc trên cả mức đó, tùy theo cách hiểu của từng ngân hàng. Những ước đoán của giới chuyên gia vào thời điểm cuối năm 2012 đã cho thấy con số tồn ứ này lên đến khoảng 200.000 tỷ đồng, gần bằng số nợ vay bất động sản của các doanh nghiệp.

Không có bất kỳ một dấu hiệu chuyển động nào về thanh khoản lẫn mặt bằng giá trong vòng một năm qua, ngân hàng đang phải tìm ra lối thoát khẩn cấp cho chính mình. Nếu ứng vào động thái đầu tiên của Vietcombank, người ta còn đoán già đoán non về khả năng lãi suất huy động có thể còn được kéo giảm hơn thế, thì mức 5% của Agribank chính là đáp số cận kề nhất.

Tuy thế, vấn đề của nền kinh tế và thị trường bất động sản hiện nay không còn quá lệ thuộc vào lãi suất huy động. Nói cách khác, một số chuyên gia và doanh nghiệp đã lên tiếng về điều tối quan trọng hiện thời là phải làm sao nâng được sức cầu của xã hội và người tiêu dùng.

Từ đầu năm 2013 đến nay, tâm lý “không biết vay để làm gì” đã phủ trùm lên giới kinh doanh và doanh nghiệp sản xuất. Sức mua bế tắc của xã hội đã làm cho vòng quay vốn xã hội giảm về 0,8 lần so với mứ 2 lần của những năm trước đó. Trong bối cảnh này, việc tiếp tục lao vào vay mượn ngân hàng với mức lãi suất 15-17% là một cách mà một số doanh nghiệp coi là “uống thuốc độc”. Thậm chí, cho dù lãi suất cho vay có đươc hạ về 10-13% như hứa hẹn của thống đốc Ngân hàng nhà ước, cũng ít ai dám chắc là tình thế sẽ được xoay chuyển, doanh nghiệp sẽ gồng mình đến ngân hàng, còn ngân hàng sẽ thoát khỏi vũng lầy mà họ là một thành tố gây ra.

Hy vọng cuối cùng

Nhưng dù gì, trước mắt và trên hết vẫn là đòi hỏi phải giảm lãi suất cho vay - như một phương cách cuối cùng.

Lãi suất cho vay, vốn đã bị treo cao trong suốt một năm rưỡi qua, đã làm cho nền kinh tế và các doanh nghiệp kiệt sức, trong đó các doanh nghiệp bất động sản càng trở nên thê thảm, cho dù một số trong họ đã được bơm tiếp gói hỗ trợ từ ngân hàng với lãi suất thấp.
Giờ đây, không chỉ có tác dụng với doanh nghiệp bất động sản nhằm triển khai tiếp các công trình dự án dang dở, việc hạ lãi suất cho vay còn phải nhằm mục tiêu kích thích tâm lý của người vay mua nhà.

Không quá ngạc nhiên là bầu Đức của Hoàng Anh Gia Lai lại xuất hiện, với lời tuyên bố về “giá nhà đã đến đáy” cùng lời động viên “người dân hãy mua nhà!”.

Hình như một chiến dịch có tính tổng lực đang được hình thành. Thời gian không còn nhiều và cũng chẳng còn mấy cơ hội cho các ngân hàng và doanh nghiệp con nợ thoát khỏi vũng lầy. Cũng không còn thời gian để nhóm lợi ích ngân hàng toan tính cân đong về việc giảm lãi suất huy động hay giảm lãi suất cho vay, hoặc cả hai cùng giảm.

Gần như chắc chắn, phía trước sẽ là một làn sóng hạ lãi suất cho vay, thậm chí có thể hạ một cách nhanh chóng như điều  mà thiên hạ vẫn coi là “ồ ạt”. Tương lai này vẫn có thể diễn ra, bất chấp việc một số chuyên gia cảnh báo rằng với việc hạ lãi suất huy động quá nhanh, ngân hàng có thể rơi vào “bẫy thanh khoản”.

Tuy thế, ẩn số vẫn luôn có thể là ẩn số, khi không ai dám chắc hệ quả nào sẽ đến sau động thái giảm lãi suất. Nền kinh tế và đương nhiên cả thị trường bất động sản đều đã trở nên quá trơ, quá lì lợm trước bất cứ động thái kích thích nào. Còn tâm lý đầu cơ trong thị trường nhà đất thì từ lâu đã gần như biến mất.

Trong bối cảnh bĩ cực trên, không doanh nghiệp và ngân hàng nào dám hy vọng vào một mặt bằng giá nhà đất sẽ được cải thiện. Có chăng, đó chỉ là vấn đề thanh khoản.