Bất động sản, sóng 10 năm đã nổi!?

Tại cuộc “Gặp mặt mùa Xuân” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây tại Đà Nẵng, hơn 200 DN là hội viên đến từ khắp 3 miền Bắc, Trung, Nam có vẻ khá phấn khích và nhất trí với nhận định của ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương về viễn cảnh thị trường bất động sản. Rằng, “có thể một chu kỳ mới hình thành và xuất hiện”.

Liệu có phải là những lạc quan thái quá hoặc người trong nhà tự “vỗ tay khen nhau”, bởi chỉ mới không lâu trước đây, những cảnh báo về yếu kém nội tại của thị trường vẫn được nhiều người nhắc đến?

Khẳng định điều này là khó, nhưng để chứng minh cho nhận định trên, bằng những đúc kết trong nhiều năm, ông Chung đã chỉ ra rằng năm 1993, thị trường bắt đầu một chu kỳ (giai đoạn sơ khai) với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 (đất đai là có giá). Năm 2003, thị trường bắt đầu một chu kỳ mới (giai đoạn tiền tệ hóa) với Luật Đất đai 2003 (đất đai - quyền sử dụng đất được tham gia thị trường như một hàng hóa đặc biệt).

Năm 2013, Luật Đất đai mới (đất đai - quyền sử dụng đất được tham gia thị trường với đầy đủ các đặc thù của nó) ra đời cùng với Hiến pháp 2013 (sửa đổi bổ sung Hiến pháp 1991) với định hướng phát triển đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường (trong đó có sự liên thông giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản), có thể báo hiệu một giai đoạn phát triển mới (giai đoạn tài chính hóa).

“Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước ngã ba đường”, ông Chung nhận xét và cho biết, một là thị trường vẫn tiếp tục đi ngang với một chút triển vọng như hiện nay. Đây là khả năng dễ xảy ra nhất. Thứ hai là thị trường bắt đầu vào một chu kỳ tăng trưởng mới nếu hội tụ đủ một số yếu tố như tình hình biển Đông ổn định, Việt Nam tham gia thành công TPP, kinh tế vĩ mô, chính sách tiền tệ vẫn ổn định... Thứ ba là kịch bản tình hình thị trường xấu đi nếu xuất hiện các rủi ro kinh tế và chính trị không mong muốn.

Phóng viên Đầu tư Bất động sản đã thực hiện một cuộc khảo sát bỏ túi với gần 20 DN bất động sản từ Bắc vào Nam. Kết quả mang lại hầu hết đều là cái nhìn lạc quan. Đại diện một đơn vị tư vấn ngoại khẳng định, các nhà đầu tư nước ngoài đã không chỉ dừng lại ở mức độ quan tâm đến bất động sản Việt Nam mà đã biến thành hành động, thành các dự án và các chuyến tìm hiểu, nghiên cứu thực địa nghiêm túc.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn sức hút rất lớn nhờ các chính sách kinh tế ưu đãi, hỗ trợ mà độ trễ có thể sẽ thể hiện rõ trong năm 2015 này. Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng trong những năm tiếp theo, dự báo sẽ tăng thêm khoảng 45% vào năm 2025, cho thấy nhu cầu của người dân đối với thị trường bất động sản là rất lớn.

Ngoài ra, chủ trương, đường lối của Nhà nước đối với thị trường bất động sản theo định hướng đẩy mạnh phát triển đồng bộ và vận hành thông suốt thị trường bất động sản với các thị trường khác trong nền kinh tế cũng sẽ tạo động lực cho thị trường phát triển.

Có thể thấy, thị trường bất động sản giai đoạn 2004 - 2014 đã thể hiện đầy đủ cấp độ tiền tệ hóa của thị trường. Những ưu điểm, nhược điểm của thị trường ở cấp độ tiền tệ hóa đã thể hiện: bùng phát, phụ thuộc hệ thống ngân hàng, suy giảm khi ngân hàng không cho vay và tái phục hồi ngay khi có những luồng tiền vào.

Tuy nhiên, thị trường đã ở thời điểm cuối của giai đoạn này. Và theo các chuyên gia, ở thời điểm hiện tại là khá nhạy cảm và rất cần những chính sách, sự điều hành của Nhà nước để thị trường chuyển sang giai đoạn tài chính hóa trong những năm tiếp theo. Bên cạnh việc sớm hoàn thiện hệ thống thể chế, thúc đẩy triển khai các văn bản đã ban hành…, thì còn một loạt thể chế thị trường cần được nghiên cứu ban hành. Đó là cho ra đời các công ty, các trung tâm tư vấn giá bất động sản;  các cách thức tính toán, các chỉ số bất động sản, các chủ thể tính toán và công bố các chỉ số này; tạo dòng vốn vận hành vào thị trường; gỡ bỏ khó khăn về thủ tục; tăng cường các giải pháp về minh bạch thị trường…

Không thể đốt cháy giai đoạn, nhưng có lẽ cũng đã đến thời điểm thị trường bất động sản cần được thắp lên ngọn lửa mới cho một giai đoạn mới!