Nút thắt trong cải tạo chung cư cũ: Gỡ sao cho khỏi… rối thêm

Dự thảo Nghị định cải tạo chung cư đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến cho thấy quan điểm rất cởi mở nhằm tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn đã tồn tại nhiều năm trong công tác này của các địa phương.

Nhiều quy định tại dự thảo được dư luận, các chuyên gia đồng thuận như việc người dân được lựa chọn chủ đầu tư, được góp vốn với dự án bằng căn hộ của mình… Tuy nhiên, cũng có những quy định khiến cho dư luận vừa mừng, vừa… băn khoăn, đặc biệt là việc cho phép nâng hệ số sử dụng đất tối thiểu lên gấp 3 lần.

Cơ hội để tái khởi động

Nói đến chung cư cũ phải nhắc đến Hà Nội với quỹ nhà khổng lồ. Hiện tại, TP Hà Nội quản lý 1.516 chung cư cũ với quy mô từ 2 - 5 tầng được xây dựng từ năm 1954 - 1990 và một số ít nhà xây dựng trước năm 1954. Các chung cư cũ được bố trí rải rác khắp TP nhưng tập trung chủ yếu tại các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Xuân. Các chung cư này hiện đã hư hỏng, xuống cấp ở các mức độ khác nhau.

Chung cư D2 Giảng Võ sau khi được xây mới. Ảnh: Chiến Công

Trong khi các khu chung cư ngày một già nua, ọp ẹp thì những vấn đề mâu thuẫn phát sinh trong cải tạo, tái thiết lại ngày một nhiều hơn. Đích đến của việc cải tạo chung cư cũ tại các đô thị ngày càng trở nên mờ mịt, xa vời.

Nếu trước đây, Hà Nội đã rất khó thực hiện cải tạo chung cư cũ, thì những năm trở lại đây, gần như mọi dự án đều "đóng băng" bởi quy định hạn chế chiều cao xây dựng tại các quận nội thành cũ. Nguyên nhân do hầu hết các chung cư cũ trên địa bàn đều nằm trong khu vực bị giới hạn chiều cao công trình.

Bài toán cân đối lợi ích giữa các bên người dân - Nhà nước - nhà đầu tư không thể tìm ra được lời giải phù hợp khi người dân thì luôn mong muốn hệ số đền bù tái định cư càng cao càng tốt.

Với nỗ lực trong hơn 10 năm qua, với những dự án thí điểm kèm theo nhiều chính sách đặc thù ưu đãi, đến thời điểm này, kết quả cũng chưa đạt được như mong muốn. Không thể cân đối bài toán lợi ích giữa 3 bên: nhà đầu tư - người dân - nhà nước tại các dự án khiến cho nhiều dự án cải tạo xây mới chung cư cũ đứng trước ngõ cụt.

Nút thắt của việc cải tạo, đó chính là quy định hạn chế số tầng cao và mật độ sử dụng đất. Những năm trước, còn có một số DN hồ hởi với cải tạo chung cư cũ, thì nay đứng trước lời kêu gọi của chính quyền các đô thị là sự dửng dưng của họ.

Trước thực tế này, việc đề xuất nâng tầng của Hà Nội, cũng như điều khoản "mở" về việc nâng tầng trong Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ giúp khởi động lại các dự án cải tạo nhà chung cư.

“Cao” sao cho vừa?

Vấn đề khiến người dân và các chuyên gia lo lắng đó là "nới" tầng cao của các dự án đến đâu để vừa giải quyết được bài toán cân đối lợi ích của dự án vừa không ảnh hưởng đến đô thị (?).

Theo dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại chung cư đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến người dân và các nhà khoa học, thì căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án (bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt), UBND cấp tỉnh được quyền quyết định cho chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án.

Ngoài ra, Dự thảo cho phép không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Dự thảo Nghị định cũng khuyến khích quy hoạch xây dựng các không gian ngầm để sử dụng vào mục đích công cộng và không tính diện tích phần công trình ngầm vào hệ số sử dụng đất.

Nếu việc cho phép nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ không đi kèm các điều kiện về việc đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian cộng cộng như cây xanh, vườn hoa, sân chơi… thì mục tiêu tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của Nhân dân sẽ không thể đạt được.

Theo chuyên gia độc lập - KTS Nguyễn Thị Hiền, dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội, trong đó có vườn hoa, sân chơi, bao gồm cả vườn hoa, sân chơi khu dân cư phải được đảm bảo cho người dân. Mặt khác, việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của địa phương. Chính quyền phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả các chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, chung cư nào giữ nguyên tầng; chung cư nào khi di dời đi thì di dời toàn bộ, để lại đất đó làm hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, trong đó có vườn hoa, sân chơi khu dân cư cho người dân.

Cần tôn trọng quy hoạch

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm - nguyên Giám đốc Sở QH - KT Hà Nội cho rằng: Dù gì thì việc nâng tầng cao tại các dự án cải tạo chung cư cũ cũng phải tuân thủ đúng quy hoạch. Với Hà Nội, không chỉ có Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô mà còn có Luật Thủ đô. Trong thời gian qua, TP Hà Nội đã thực hiện việc cân đối cho một số dự án xây mới chung cư cũ bằng các dự án khác.

Ông Đào Ngọc Nghiêm đánh giá, với những chung cư nằm trong khu vực nội đô, hạn chế phát triển, thì chỉ có cách "dự án kèm dự án" như Hà Nội đã làm. Mặt khác, cần khai thác tối đa các hướng mở mà các luật mới được sửa đổi đã đưa ra. Đối với những khu vực phải giảm mật độ dân số thì cần tính đến giải pháp xây dựng lại các chung cư cũ thành công trình hỗn hợp với nhiều mục đích sử dụng ngoài nhà ở.
Là một tổ chức phi chính phủ quốc tế hoạt động trong lĩnh vực y tế công cộng, theo đuổi và ủng hộ việc xây dựng các "Thành phố sống tốt" tại 10 quốc gia, trong đó có Việt Nam, HealthBridge vừa có văn bản gửi đến Bộ Xây dựng để góp ý cho Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

  HealthBridge đánh giá, Khoản 2, Điều 8 và Khoản 1, Điều 17 của Dự thảo Nghị định đã trực tiếp khuyến khích chủ đầu tư tăng số tầng của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nhưng trong toàn bộ Dự thảo Nghị định lại không đề cập tới mật độ xây dựng. Hay có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ của khu vực dự án và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất. "Như vậy kết quả tất yếu là diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng lên khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát. Việc tăng mật độ dân số tại các khu chung cư mới xây lại sẽ trực tiếp gây sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đang quá tải, đặc biệt là các hạ tầng xã hội như vườn hoa, sân chơi khu dân cư" - chuyên gia của HealthBridge phân tích.

Với những e ngại trên, HealthBridge đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung các điều khoản quy định về mật độ xây dựng và các điều khoản liên quan khác để đảm bảo mật độ dân số của các chung cư mới xây dựng lại được kiểm soát và có đủ các cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu như vườn hoa, sân chơi khu dân cư dễ dàng tiếp cận trong khoảng cách đi bộ.