Bất động sản sắp có "Chỉ thị 03"?

Đầu tuần này, nhà đầu tư và giới ngân hàng xôn xao trước thông tin rằng, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có thể sẽ ban hành một chỉ thị tương tự như Chỉ thị 03/2007/CT-NHNN, nhưng áp dụng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Hiện tổng dư nợ cho vay kinh doanh chứng khoán chỉ vào khoảng 13.000 tỷ đồng (chiếm 1,37% tổng dư nợ tín dụng), nhưng dư nợ cho vay BĐS đã lên tới hơn 100.000 tỷ đồng (10,02%).

Rủi ro

Tuy chưa có thông tin chính thức từ NHNN, song trao đổi với báo chí, một số chuyên gia tài chính cho biết, dựa vào động thái của cơ quan quản lý và những diễn biến gần đây có thể thấy, việc ban hành một "Chỉ thị 03" cho lĩnh vực BĐS hoàn toàn có thể xảy ra.

Tại hội nghị triển khai nhiệm vụ của hoạt động ngân hàng trên địa bàn TP. HCM năm 2008 ngày 28/1, NHNN - Chi nhánh TP. HCM đã khuyến cáo các ngân hàng phải đặc biệt quan tâm đến hoạt động cho vay đầu tư vào BĐS thông qua việc tăng cường thẩm định dự án, đánh giá hiệu quả, phân tích, nắm bắt thông tin về dự án và khách hàng. Sự biến động của thị trường BĐS gắn với thực trạng đầu cơ, yếu tố tâm lý... sẽ tác động rất lớn đến độ an toàn của các ngân hàng.

Đề cập đến định hướng hoạt động năm 2008 nhằm tăng cường chất lượng hoạt động ngân hàng, NHNN cho biết, sẽ rà soát để điều chỉnh hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến các loại hình hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro, như kinh doanh BĐS.

Lo ngại của NHNN không phải không có cơ sở khi dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2007 tại một số ngân hàng tăng vài trăm phần trăm so với cùng kỳ năm 2006. Theo ông Lê Xuân Nghĩa, Vụ trưởng Vụ Chiến lược phát triển ngân hàng (NHNN), để đảm bảo an toàn, cho vay BĐS chỉ nên chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của ngân hàng nhưng thực tế, một số ngân hàng có tỷ lệ cho vay BĐS vượt 20% tổng dư nợ.

Nhiều ngân hàng ồ ạt đẩy mạnh cho vay mua nhà với những điều kiện tín dụng hết sức "dễ dàng", thời gian ân hạn lên tới 20 năm, hạn mức cho vay 70 - 85%, thậm chí tới 90% giá trị tài sản đảm bảo (khách hàng có thể dùng chính ngôi nhà đã mua làm tài sản đảm bảo cho khoản vay) và thời gian giải quyết hồ sơ chỉ trong vòng 2 ngày. Có ngân hàng nông thôn mới "lên đời" thành đô thị nhưng dư nợ cho vay BĐS đạt gần 2.000 tỷ đồng. Bên cạnh đó, một số ngân hàng nước ngoài như HSBC và ANZ cũng đã nhập cuộc.

Giám đốc kinh doanh của một ngân hàng lớn thừa nhận, nếu các ngân hàng thu hút khách bằng cách hạ thấp điều kiện cho vay thì rủi ro sẽ tăng cao và chỉ cần thị trường BĐS chựng lại, nhiều ngân hàng sẽ gặp khó khăn nếu tỷ lệ người vay để đầu cơ lớn.

Ở một khía cạnh khác, nếu như các chương trình cho vay mua nhà được ngân hàng triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở thông thường thì cũng không có gì đáng nói. Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoài quốc doanh (VPBank) Lê Đắc Sơn vừa chỉ thị cho toàn hệ thống của Ngân hàng tạm dừng cho vay kinh doanh BĐS vì tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tăng quá nhanh, trong khi thị trường tiềm ẩn nhiều bất ổn, nhưng nếu người dân vay tiền xây nhà để ở thì vẫn được vay.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, mục đích chính của rất nhiều khách hàng là phục vụ nhu cầu kinh doanh, đầu cơ. Điều này có thể thấy rất rõ ở một số ngân hàng, dư nợ cho vay BĐS tính trung bình trên mỗi khách hàng vượt hơn 1 tỷ đồng.

Quản cách nào?

Một quan chức Vụ Các ngân hàng (NHNN) cho biết, đến thời điểm này ông cũng chưa nhận được bất cứ thông tin nào về việc liệu NHNN có ban hành một chỉ thị tương tự như Chỉ thị 03/2007/CT-NHNN trong lĩnh vực cho vay BĐS hay không. Tuy nhiên, ông tỏ ra quan ngại về tốc độ tăng trưởng nóng trong lĩnh vực tín dụng này sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro.

"Nếu có can thiệp nhằm gia tăng an toàn cho hoạt động cho vay BĐS, NHNN sẽ tính đến giải pháp gián tiếp, tức là dựa vào "sức khỏe" của từng ngân hàng, yêu cầu trích lập rủi ro cao hơn... chứ không ban hành quyết định mang tính can thiệp hành chính", vị quan chức này nói.

Biết là rủi ro, song cho vay BĐS là lĩnh vực khá nhạy cảm, các ngân hàng có quyền kinh doanh và "liệu cơm mà gắp mắm". Giới kinh doanh cho rằng, nếu như cơ quan quản lý can thiệp trực tiếp đến thị trường thì rất có thể, ngân hàng phải tìm cách "lách", hợp đồng cho vay BĐS sẽ được "phù phép" dưới nhiều mục đích khác như cho vay phục vụ sản xuất - kinh doanh...

Ngoài ra, việc "vẽ" ra một vài dự án với sự hỗ trợ của cán bộ tín dụng không phải là quá khó khăn. Quản lý cho vay kinh doanh chứng khoán đã có kinh nghiệm nhãn tiền khi có ngân hàng giảm dư nợ cho vay chứng khoán tới 4.000 tỷ đồng chỉ trong vòng 2 tuần lễ.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nên có chỉ số cho thị trường bất động sản, giống như chỉ số của TTCK, để các cơ quan quản lý căn cứ vào đó mà có chính sách điều tiết thị trường cho phù hợp. Các ngân hàng nhìn vào chỉ số bất động sản sẽ biết được thị trường này tăng hay giảm để huy động tiền cho các chủ đầu tư hay cho khách hàng vay tiền. Ông Liêm cho biết, các nước có thị trường bất động sản phát triển đều đã sử dụng chỉ số bất động sản và tương đối thành công.