Thị trường bất động sản 2008: "Con ngựa bất kham" chưa dễ ghìm cương?

Mới đây, một nhóm giáo sư của trường đại học Harvard (Mỹ) đã khuyến cáo với Chính phủ Việt Nam rằng thị trường bất động sản đang ở ranh giới cần phải cảnh báo rất quyết liệt, cần có giải pháp rõ ràng nếu xảy ra bùng nổ giá thì đó là hiểm hoạ rất lớn với nền kinh tế. Một số tập đoàn đầu tư, tài chính lớn của thế giới và các chuyên gia về bất động sản cũng cho rằng thị trường bất động sản có khả năng "bùng nổ" giữa năm nay...

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, vụ trưởng vụ chiến lược phát triển ngân hàng của ngân hàng Nhà nước cho rằng khả năng "bùng nổ" của thị trường bất động sản vào giữa năm nay và "cơn sốt " này có thể kéo dài trong hai, ba năm là có nhiều khả năng. "Nguyên nhân chính chủ yếu trước hết là do nhu cầu về văn phòng cho thuê, cửa hàng cho thuê, xây dựng khách sạn... rất lớn.

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, đầu tư nước ngoài vào rất mạnh. Năm 2007, đã có hơn 20 tỉ USD đầu tư trực tiếp vào Việt Nam và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2008 sẽ kéo theo nhu cầu về văn phòng cho thuê, nhà ở rất lớn", ông Nghĩa giải thích.

Cũng theo ông Nghĩa, một nguyên nhân cơ bản khác là nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng tăng rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Sau khi có những sửa đổi, nới lỏng hơn các quy định về nhập khẩu trong luật Cư trú, làn sóng nhập cư vào các thành phố này tăng mạnh và những người dân nhập cư cũng được tạo điều kiện mua, bán nhà đất.

Hiện nay, nhiều người dân muốn tái cấu trúc lại nhà ở, bán nhà ống đi mua nhà chung cư, đặc biệt là những khu chung cư có chất lượng cao. “Tình trạng phân hoá giàu nghèo ngày càng rõ và có sự chênh lệch lớn tạo ra một tầng lớp trung lưu phát triển rất nhanh và có nhu cầu về nhà ở chất lượng cao cũng làm cho thị trường bất động sản thêm nóng bỏng", ông Nghĩa nói thêm.

Cũng nhìn nhận thị trường bất động sản đang "rất bất bình thường" do "cầu tăng mạnh mà cung không lên được bao nhiêu", ông Đỗ Đức Đôi, phó vụ trưởng vụ Thống kê đất đai, bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng ngoài các nguyên nhân trên, còn có nguyên nhân từ việc các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán và vàng không yên tâm với sự "trồi sụt" của hai thị trường này nên dồn vốn đi đầu cơ nhà, đất. "Ngoài ra, chủ trương cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất cũng sẽ thu hút đầu tư của đối tượng này vào thị trường bất động sản", ông Đôi nói.

Một chuyên gia khác, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng bộ Tài nguyên và môi trường cũng cho rằng giá bất động sản trên thị trường hiện đã "chòi lên trên đỉnh thế giới" và có khả năng "bùng phát" trong năm nay, gây nhiễu loạn hệ thống quản lý đất đai nếu không kịp thời có những biện pháp "nắm", "chỉnh" thị trường kịp thời. Ông nói: "Mức giá tăng đã quá bất hợp lý. Ở những địa điểm có giá trung bình thôi, giá đất đã tăng gấp đôi, gấp ba, những mảnh đất trước đây có giá cỡ 100 triệu đồng trên 1m2 nay đã lên tới 200 - 300 triệu đồng, thậm chí có những nơi giá 1m2 đã lên tới 1 tỉ đồng".

Ông Võ cho rằng nguyên nhân chủ yếu làm cho giá thị trường tăng cao vẫn là do nạn đầu cơ nhà đất. "Thị trường năm nay đã có những yếu tố khác trước, đặc biệt là sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang bất động sản, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều, trong khi quan hệ cung - cầu vẫn thế, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ yếu”, ông giải thích.

Trong thực tế, chính phủ cũng đã cảm thấy sức "nóng" của thị trường bất động sản và nguy cơ có những tác động lớn tới nền kinh tế, chỉ thị đầu tiên của thủ tướng chính phủ trong năm 2008 (chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 8.1.2008) tập trung vào giải pháp tăng cường các biện pháp quản lý, phát triển thị trường bất động sản.

Chỉ thị này nêu lên một loạt các giải pháp, công việc cụ thể phải làm của các bộ như Tài chính, Tài nguyên và môi trường, Xây dựng, Công thương và UBND cấp tỉnh như sửa đổi những nội dung liên quan đến lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở; soạn thảo nghị định xử phạt các vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ban hành hạn mức sở hữu nhà ở, đất ở để làm cơ sở xác định thuế nhà, đất; tăng cường công tác kiểm tra, phát hiện và xử lý các vi phạm trong kinh doanh bất động sản...

Và đáng chú ý nhất là việc giao cho bộ Tài chính chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung pháp lệnh về thuế nhà đất theo hướng đánh thuế luỹ tiến đối với các trường hợp chủ sở hữu, chủ sử dụng có nhiều nhà, đất vượt hạn mức quy định, có nhà đất nhưng không đưa vào khai thác sử dụng nhằm mục đích hạn chế đầu cơ, tăng nguồn thu cho ngân sách, trình chính phủ ngay trong quý I; sửa đổi, bổ sung luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; giảm tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhà, đất...

Gần đây nhất, ngày 10.1, thủ tướng lại giao cho bộ Tài nguyên và môi trường, bộ Xây dựng thành lập một tổ công tác đặc biệt về thị trường bất động sản để nắm bắt thông tin, tìm kiếm các cơ chế, chính sách quản lý thị trường bất động sản để có những báo cáo kịp thời cho thủ tướng chỉ đạo, xử lý.

Theo ông Đặng Hùng Võ và ông Đỗ Đức Đôi thì những giải pháp trong chỉ thị 01/CT-TTg là khá đồng bộ và nếu thực hiện quyết liệt và kịp thời sẽ ghìm cương được "con ngựa" bất động sản đang ở trạng thái “bất kham”. Nhưng vấn đề ở đây chính lại là cách các bộ, ngành thực hiện và hướng dẫn thực hiện các giải pháp trên như thế nào. Ông Võ tỏ ý lo ngại một số bộ vẫn như tình trạng từ trước đến nay, phản ứng vẫn rất chậm, không dự tính trước các biến động xấu từ sự chậm trễ.

Mặc dù yêu cầu của thủ tướng đưa ra là các chính sách, quyết định giao cho các bộ phải xây dựng và trình trong quý I và chậm nhất là quý II nhưng chắc vẫn còn những bộ xin chậm, xin hoãn... trong khi thị trường chẳng chờ ai.

"Nước xa không cứu được lửa gần", đó có thể sẽ là một thực tế của thị trường bất động sản năm 2008. Đã có rất nhiều người tin rằng việc đánh thuế cao vào việc đầu cơ bất động sản sẽ nhanh chóng làm giảm nhiệt thị trường này.

Nhưng khốn nỗi, nếu có những người nắm giữ rất nhiều mảnh đất, nhà có giá trị cao lại là những người làm ở những cơ quan xây dựng, ban hành chính sách thì việc ban hành một sắc thuế như vậy sẽ thật khó khăn? Ông Đặng Hùng Võ từng nói rằng:” Sở dĩ chính sách thuế này chưa ra được vì lòng người còn chưa muốn", phải chăng là ám chỉ thực tế này?

Có thể nói "con ngựa bất kham" bất động sản sẽ chưa dễ được ghìm cương trong năm 2008, khi các giải pháp về tăng nguồn cung, đánh thuế cao và luỹ tiến đối với diện tích nhà, đất không sử dụng hoặc sử dụng lãng phí... chưa được triển khai thực hiện đến nơi đến chốn.