Bất động sản 'hạ nhiệt' không phải vì tín dụng

Những nền tảng của chính sách tiền tệ đã gián tiếp tác động tích cực lên thị trường bất động sản, giúp phục hồi thị trường.

Gần đây, xuất hiện những quan điểm cho rằng khủng hoảng kinh tế theo chu kỳ 10 năm sẽ xuất hiện trở lại, bắt nguồn từ thị trường bất động sản, khi mà thị trường này bắt đầu có dấu hiệu lệch pha cung cầu.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2018, sản phẩm bất động sản đưa vào thị trường có dấu hiệu chững lại so với cùng kỳ ở cả ba phân khúc căn hộ cao cấp, tầm trung và giá bình dân.

Khủng hoảng kinh tế bắt đầu từ yếu tố bất động sản luôn là liên hệ gần nhất với bất cứ nền kinh tế nào, ở Việt Nam lại càng gần hơn khi có đến trên 70% các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, chu kỳ khủng hoảng rất khó lặp lại vì hiện tại 5 yếu tố tạo ra “bong bóng” bất động sản đều được Nhà nước kiểm soát tốt, gồm: kinh tế vĩ mô phát triển nóng; chính sách tín dụng buông lỏng và hạ chuẩn cho vay; có sự lệch pha trên thị trường bất động sản; sự xuất hiện của giới đầu cơ; thiếu sự can thiệp của các cơ quan nhà nước bằng những đòn bẩy kinh tế.

Chỉ xét trên giác độ tín dụng, chắc chắn các ngân hàng đã rút ra được bài học xương máu từ cuộc khủng hoảng 10 năm trước khi mà không ít ngân hàng vẫn đang phải xử lý gánh nặng nợ xấu do sự đóng băng của thị trường bất động sản gây ra.

Trong khi đó, để ngăn ngừa rủi ro, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chủ trương kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực nóng với nhiều chính sách ràng buộc để siết cho vay bất động sản như nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 250%, hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%...

Bởi vậy, tín dụng bất động sản sụt giảm rất mạnh, nếu khoảng 10 năm trước tín dụng vào bất động sản thường xuyên ở mức cao trên 30%, thì 3 năm trở lại đây đã giảm mạnh, ở mức khoảng 10%.

Tuy nhiên, như nhiều chuyên gia đã khẳng định, “nói ngân hàng siết tín dụng khiến bất động sản bị thắt chặt” là không chính xác.

Bởi tuy không trực tiếp bơm vốn mạnh vào lĩnh vực này như trước đây, song với việc điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt đã tạo điều kiện tốt để ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy sản xuất kinh doanh. Những nền tảng của chính sách tiền tệ đó đã gián tiếp tác động tích cực lên thị trường bất động sản, giúp phục hồi thị trường.

Trong khoảng 2 năm gần đây, những điều chỉnh của Ngân hàng Nhà nước đối với tín dụng bất động sản khá chặt chẽ, khi yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát tốt dòng tiền tín dụng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để thị trường này phát triển bền vững.

Một số biện pháp nắn dòng vốn tín dụng bất động sản cũng có lộ trình như: tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của hệ thống ngân hàng từ mức 60% năm 2016 xuống 50% năm 2017, 45% năm 2018 và 40% trong năm 2019. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu và hệ số tính tài sản có rủi ro cũng được điều chỉnh linh hoạt hơn với thị trường…

Có thể nói bài học khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2007-2008, tác động vào Việt Nam đã làm lãi suất tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng là câu chuyện chưa thể quên, nhất là các doanh nghiệp bất động sản.

Từ đó, nhận diện mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản với điểm cơ bản đó là nếu thị trường phát triển tốt thì tín dụng bất động sản sẽ phát triển tốt. Điều này không những quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản thanh khoản được hàng hóa, mà còn là điều kiện tốt cho các ngân hàng xử lý các tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản để thu hồi nợ và xử lý nợ xấu.

Nói như vậy mới thấy thị trường bất động sản Việt Nam có ảnh hưởng cộng sinh đối với hệ thống ngân hàng. Nên tăng trưởng thị trường bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng trong ổn định kinh tế vĩ mô và tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thành công sẽ gia tăng hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản.

Rõ ràng, tăng trưởng bền vững thị trường bất động sản sẽ hạn chế những rủi ro của thị trường, sẽ giúp doanh nghiệp chủ động tính toán kế hoạch kinh doanh trong một thị trường có kỷ luật. Kỷ luật thị trường phải tôn trọng các quy định pháp luật mà bài học rủi ro tín dụng ảnh hưởng đến chính các doanh nghiệp bằng nhiều khoản nợ hiện đang rất khó xử lý do vướng mắc pháp lý.

Tôn trọng kỷ luật thị trường cũng đòi hỏi phải tôn trọng các nguyên tắc thị trường, trong đó có những điều kiện tín dụng và an toàn tín dụng phải được đảm bảo bằng sử dụng vốn đúng mục đích. Còn về lâu dài, các công ty bất động sản phải tìm vốn trên thị trường tài chính thông qua phát hành cổ phiếu, khi đó chi phí sẽ thấp và hạn chế lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng.

Thế nên, sự ấm lên của thị trường bất động sản trong khoảng 3 năm qua đã góp phần rất quan trọng cho các ngân hàng xử lý nợ xấu.