Kinh doanh văn phòng: Hấp dẫn nhưng không dành cho “tay mơ”

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư hướng về lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê để bỏ vốn. Tuy nhiên, đây không phải phân khúc "dễ ăn" đối với các nhà đầu tư mới, chưa có kinh nghiệm.

Tín hiệu tốt từ thị trường

Theo CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục xu hướng nguồn cung hạn chế, đặc biệt là ở phân khúc hạng A.

Cụ thể, trong quý I/2018, do hạn chế nguồn cung mới ở cả hạng A và B nên tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng tại TP.HCM duy trì ở mức 382.763 m2 cho văn phòng hạng A và 813.362 m2 cho văn phòng hạng B. Còn trong quý II/2018, không có tòa nhà mới nào đi vào hoạt động và tính từ nay đến cuối năm 2018, dự báo sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng mới tại TP.HCM chính thức hoạt động, nhưng đều nằm ở hạng B. Tuy nhiên, diện tích cho thuê ngoài của 2 tòa nhà này cũng không có nhiều, bởi phần lớn diện tích của 2 tòa nhà này sẽ được chủ đầu tư tận dụng dùng làm mặt bằng văn phòng của họ để kinh doanh.

Việc nguồn cung ngày càng hạn chế đã đẩy giá thuê mặt bằng văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM tăng cao hơn so với quý trước và năm trước. Cụ thể, trong quý I/2018, giá chào thuê cho văn phòng hạng A và B lần lượt đạt mức 39,71 USD/m2 và 22,35 USD/m2 /tháng. Giá thuê hạng A tăng 3,5% so với quý trước đó và 7,4% so với cùng kỳ năm 2017. Còn trong quý II/2018, giá chào thuê hạng A tăng đến 7% so với quý I và 17% so với cùng kỳ năm trước do các toà nhà mới nhanh chóng được lấp đầy và nguồn cung khan hiếm. Tương tự, giá chào thuê của hạng B tuy không tăng bằng hạng A, nhưng cũng cao hơn 7,3% so với năm trước.

Đại diện CBRE cho biết, giá thuê của văn phòng hạng A tại TP.HCM hiện nay đang ở mức 43 USD/m2/tháng, trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ ở mức 35 - 38 USD/m2/tháng. Còn giá thuê văn phòng hạng B hiện dao động trong khoảng 23 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống trên toàn thị trường của văn phòng vẫn giữ ở mức dưới 5%.

Tuy nhiên, trên thực tế, theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá thuê mặt bằng văn phòng tại Tòa nhà SaigonCenter (quận 1, TP.HCM) hiện nay vào khoảng 56 USD/m2/tháng, chưa bao gồm phí dịch vụ và thuế. Nếu cộng thêm thuế, khách thuê phải trả khoản tiền lên tới trên 70 USD/m2/tháng. Đây là mức giá cao nhất trong 3 năm gần đây.

Tương tự, theo JLL Việt Nam, trong quý II/2018, nguồn cung hạng A và hạng B tại thị trường TP.HCM không thay đổi. Hạng C chào đón 2 tòa nhà mới tại quận 3 và quận Tân Bình, tăng khoảng 3.500 m2 diện tích cho thuê, đưa tổng nguồn cung toàn thị trường đạt 1.945.000 m2.

Tính đến cuối quý II/2018, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức cao, trên 95%. Trong đó, phân khúc hạng A và hạng B ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường. Đặc biệt, hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do diện tích cho thuê lớn đến từ các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây, với khoảng 9.000 m2 sàn được thuê mới.


Trong khi đó, những năm trước đây, các tòa nhà văn phòng hạng A và B hầu như chỉ có các doanh nghiệp nước ngoài và các tổ chức phi chính phủ thuê, còn nay số khách hàng là các doanh nghiệp trong nước thuê làm văn phòng giao dịch, chi nhánh ngày càng tăng. Khách thuê đến từ Mỹ và Việt Nam vẫn đứng đầu thị trường - cả hai đều chiếm 19% tổng yêu cầu thuê. Đặc biệt, các khách thuê đến từ châu Á-Thái Bình Dương chiếm đến 63% tổng số yêu cầu thuê.

Nhiều chuyên gia đánh giá, nhu cầu thuê vẫn sẽ cao với việc các khách thuê ngày càng mong muốn tìm kiếm diện tích thuê lớn với chất lượng tốt. Do đó, giá thuê dự đoán sẽ tăng khoảng 2% mỗi năm và tỷ lệ trống cũng sẽ được duy trì ở mức thấp. Đồng thời với đó, giá văn phòng cho thuê sẽ tiếp tục tăng trong 5 năm tới do cung không đủ cầu. Trước những tín hiệu sáng từ thị trường thì đây sẽ là một kênh đầu tư hợp lý trong giai đoạn hiện nay.

Đầu tư văn phòng cho thuê nên cẩn trọng

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong nửa đầu năm 2018, nhu cầu thuê văn phòng dài hạn (trên 10 năm) có xu hướng tăng và chủ yếu nghiêng về mục đích tự sử dụng và đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, việc thuê mặt bằng văn phòng rồi cho thuê lại  không phải là “miếng bánh ngon” đối với nhà đầu tư “tay mơ”.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, bà Vũ Thị Phượng, Giám đốc Công ty cổ phần Replus - đơn vị chuyên đầu tư văn phòng cho thuê lại cho biết, để tránh rủi ro trong việc đầu tư văn phòng cho thuê lại, nhà đầu tư cần phải cập nhật thông tin thường xuyên và phân tích để nắm bắt xu hướng của thị trường rồi chuyển mình theo. Đặc biệt, cần phải kiểm soát thật kỹ khách hàng để tránh những tình huống không mong muốn có thể xảy ra.

“Có thể chia khách hàng làm 3 loại như VIP, bình thường và báo động đỏ. Trong đó, khách hàng được xếp loại VIP là luôn thực hiện thanh toán đúng tiến độ, quá trình kinh doanh rõ ràng, tất cả mọi cái đều đúng pháp luật... Còn loại báo động đỏ là cần phải lưu ý, kiểm tra thường xuyên để tránh rủi ro liên đới với cả chủ đầu tư”, bà Phượng nói và cho biết thêm, những rủi ro trong mảng này thường gặp phải như, có một số công ty đã hoạt động được nhiều năm và có nguồn thu ổn định nhưng muốn thuê văn phòng, thuê địa chỉ để mở thêm nhiều công ty con nhằm phục vụ hoạt động làm ăn trái pháp luật.

Đơn cử, vụ việc liên quan đến Công ty Modern Tech “vỡ” đường dây đầu tư tiền ảo đa cấp 15.000 tỷ đồng đã làm ảnh hưởng không ít đến Replus - đơn vị cho Công ty Modern Tech thuê văn phòng ảo, lấy địa chỉ để đăng ký kinh doanh. Có rất nhiều người dân kéo đến trước cửa tòa nhà Vietcomreal tại số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, quận 1 (TP.HCM) để căng băng-rôn, tố cáo nhóm lãnh đạo Công ty Modern Tech lừa đảo qua đầu tư tiền ảo IFan và Pincoin.

Động thái của phía Replus lúc này là thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê văn phòng đối với Modern Tech vì công ty này đã vi phạm nghiêm trọng hợp đồng mà 2 bên ký kết. Đã có không ít ý kiến cho rằng, việc làm này của Replus là né tránh trách nhiệm, vội vàng đơn phương chấm dứt hợp đồng để tránh bị liên lụy... Tuy nhiên, bà Phượng lại cho rằng, đây là hành động cần thiết để tự bảo vệ mình và điều khoản để Replus đơn phương chấm dứt hợp đồng đã nói rõ trong hợp đồng trước đó.

“Cái gì cũng có hai mặt và đầu tư cũng vậy, không thể tránh được rủi ro. Nếu vụ việc không xảy ra tại Replus thì cũng sẽ xảy ra với một đơn vị cho thuê văn phòng khác. Do đó, đây cũng là một lời cảnh tỉnh đối với những ai muốn bước chân vào phân khúc đầu tư văn phòng cho thuê”, đại diện Replus nói.

Theo vị lãnh đạo này, một yếu tố gây khó khăn đối với nhà đầu tư “tay mơ” cho phân khúc này là hiện nay các chủ sàn đang rất kén khách, sàng lọc khách hàng khá kỹ. Họ chỉ quan tâm đến các đối tác lớn, có tiềm lực kinh tế ổn định và ưu tiên những hợp đồng có thời gian thuê dài hạn. Nếu không có những yếu tố này thì thực sự việc đi thuê văn phòng để đầu tư là rất khó. Do đó, việc đầu tư văn phòng cho thuê lại không phải là “miếng bánh dễ ăn”, bởi thị trường ngày càng phát triển thì nhu cầu của khách hàng càng tinh tế và khắt khe hơn.