Bất động sản đặc khu: Bong bóng đã xì hơi 30%, giá sẽ tiếp tục giảm?

Giao dịch bất động sản bị ngừng, các nhà đầu tư ngắn hạn, giới đầu cơ đã rút khỏi và giá bất động sản ở các đặc khu giảm xuống theo đúng giá trị thực.

Giao dịch đất tại Phú Quốc trầm lắng

Theo thống kê, tại huyện đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang (nơi dự kiến thành lập đặc khu kinh tế) từ ngày 1/1/2017 đến 30/4/2018 có 5 tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 8,5 ha; 12.268 hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích 699 ha.

Quyết định hạn chế giao dịch, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đối với các khu phân lô, tách thửa tại Phú Quốc tạm thời từ tháng 5 khiến giao dịch bất động sản trở nên trầm lắng.

Bà Trương Thị Nhài, Giám đốc Trung tâm giao dịch Bất động sản G68 (ở Phú Quốc) cho biết, Phú Quốc chỉ còn giao dịch đất thổ cư, còn đất thời hạn 50 năm không có giao dịch, nếu có giao dịch thì giá bán phải thật rẻ. Giá bất động sản ở Phú Quốc chào đã giảm 20-30% so với một vài tháng trước, cụ thể một mảnh đất 1.000 m2 trước khoảng 2 tỷ đồng giờ đã giảm xuống còn từ 1,4- 1,6 tỷ đồng.

Theo bà Nhài, các sàn giao dịch bất động sản từ Hà Nội, TP.HCM… tới Phú Quốc mở chi nhánh văn phòng giao dịch rất nhiều nhưng hiện tại rút khỏi khi thị trường trầm lắng và không có giao dịch. Các sàn giao dịch còn hoạt động là sàn của những người sống ở Phú Quốc.

“Là người đầu tư hay người dân thì cũng muốn Phú Quốc có một quy hoạch thật rõ ràng và có cơ chế các nhà đầu tư, phát triển hạ tầng để thu hút đầu tư tốt hơn các doanh nghiệp lớn tìm tới, kinh tế của Phú Quốc mới có sự tăng trưởng ổn định và bền vững” – bà Nhài nói.

Bất động sản đặc khu sẽ giảm giá

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trước khi tạm ngừng giao dịch, bất động sản đặc khu có sức hút rất lớn. Trong đó, ngoài các dự án do các nhà đầu tư bất động sản phát triển một cách bài bản, có những dự án do đầu cơ tạo ra chưa chuẩn mực, việc mua bán ruộng vườn, rừng phòng hộ phân lô để bán xảy ra, đẩy giá bất động sản lên rất nhanh theo chiều dựng ngược.


Bong bóng bất động sản ở các đặc khu xuất hiện và tương đối nghiêm trọng. Việc này gây ảnh hưởng cho những nhà phát triển bất động sản thực sự, giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án cũng khó thực hiện, thị trường bất động sản cạnh tranh không lành mạnh.

“Việc tạm dừng phân lô, tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, các giao dịch, làm cho thị trường bất động sản đặc khu đã giảm nhiệt. Các nhà đầu tư ngắn hạn, giới đầu cơ rút khỏi thị trường vì không giao dịch được nữa, khi không tạo được sóng, không còn giao dịch, các môi giới rút khỏi thị trường bất động sản đặc khu” – ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Đính cũng đánh giá, các nhà đầu tư ngắn hạn sẽ bán tháo để rút vốn về, xảy ra bán rẻ, dự báo thị trường bất động sản đặc khu giá xuống nhanh. Toàn bộ hệ thống môi giới đất đai, trái pháp luật ở các đặc khu thì hầu như đóng cửa văn phòng, không giao dịch. Đây là những môi giới không chuyên, tự phát chiếm khoảng 50% số lượng môi giới và văn phòng giao dịch bất động sản ở các đặc khu.

Giá bất động sản sẽ xuống vì trước đây đã bị đẩy lên trên giá trị thực. Giá xuống đúng giá trị sẽ phù hợp để phát triển kinh tế, giúp các nhà đầu tư bất động sản có điều kiện tiếp cận đất đai phát triển tốt hơn. Những người có nhu cầu mua bán bất động sản để đầu tư dài hạn thì vẫn quan tâm đến thị trường này, ông Đính phân tích.

Giao đất để phát triển kinh tế, không phải nhượng lãnh thổ

Việc giao đất ở đặc khu kinh tế với thời gian dài đang có nhiều quan điểm trái chiều, cũng là thông tin được giới bất động sản quan tâm nhất. Toàn bộ thị trường bất động sản đặc khu đang “nín thở” chờ những quyết định cuối cùng của Quốc hội.


GS Đặng Hùng Võ cho rằng, những ý kiến  nói “việc cho thuê đất ở những đặc khu quá dài giống như nhượng lại tô giới đất…” là hiểu chưa đúng. Đất ở đặc khu là chúng ta giao để phát triển kinh tế, trong quá trình nhà đầu tư sử dụng chính quyền vẫn là người quản lý. Điểm này khác hẳn với tô giới, như Hong Kong (Trung Quốc) là nhượng lại toàn bộ lãnh thổ cho Anh theo thời hạn và Trung Quốc không được can thiệp vào bất kỳ việc gì, còn giao đất ở đặc khu hoàn toàn khác, GS Võ phân tích.

“Hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau, mọi người cứ nhầm lẫn giữa chuyện giao đất để thực hiện dự án đầu tư với tô nhượng đất đai theo biên giới độc lập. Đất cho thuê dài chúng ta không có quyền gì, chúng ta vẫn có quyền quản lý, thu hồi đất của họ nếu có những vi phạm pháp luật. Tôi chỉ sợ rằng có những nước làm bừa bãi vi phạm pháp luật mà ta không dám thu hồi, chứ không sợ là chúng ta không có quyền làm” – GS Đặng Hùng Võ nói.